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【當(dāng)前熱聞】某省摸底“地方國(guó)企拿地繳納土地出讓金化債”情況 2023-03-02 17:02:48  來(lái)源:21財(cái)經(jīng)

記者從多位地方投融資人士處了解到,近期某省正對(duì)“地方國(guó)企拿地繳納土地出讓金化債”的情況進(jìn)行摸底。具體而言,首先將化債資金來(lái)源進(jìn)行穿透,關(guān)注土地出讓金是否來(lái)源地方國(guó)企拿地資金。其次,關(guān)注該國(guó)企繳納土地出讓金的來(lái)源以及購(gòu)置土地用于項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)展情況。

其背景在于,2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟,地方國(guó)企尤其地方城投拿地托市的情況明顯增加,一方面可以托底土地市場(chǎng),另一方面可做大政府性基金收入規(guī)模,但存在虛增賣地收入的嫌疑。如果地方國(guó)企尤其城投購(gòu)置的土地長(zhǎng)期不開工或者沒(méi)有使用目的,那么可能就會(huì)被認(rèn)定為虛增,相應(yīng)通過(guò)該類資金化債的行為也可能被認(rèn)定為虛假化債。


(相關(guān)資料圖)

如何摸底?

2018年10月,監(jiān)管部門已完成了隱性債務(wù)的摸底統(tǒng)計(jì)。對(duì)于隱性債務(wù)的處理,監(jiān)管提出兩大方向:一方面堅(jiān)決遏制增量,另一方面積極穩(wěn)妥化解存量。諸多地方公布了隱性債務(wù)化解方案,大多要求在5—10年間將隱性債務(wù)化解完畢。

據(jù)記者了解,地方化債舉措主要有安排財(cái)政資金償還,出讓政府股權(quán)以及經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益償還,利用項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)資金、經(jīng)營(yíng)收入償還,合規(guī)轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營(yíng)性債務(wù),通過(guò)借新還舊、展期方式償還等。近年來(lái),通過(guò)財(cái)政資金化解隱性債務(wù)的案例增加。

記者獲得的樣表顯示,前述省份摸底過(guò)程中,首先需關(guān)注各類化債資金的情況,如果是財(cái)政資金,需區(qū)分來(lái)自于一般公共預(yù)算資金還是政府性基金預(yù)算資金。如來(lái)自政府性基金預(yù)算,則需關(guān)注是否是土地出讓收入,并關(guān)注土地出讓收入繳款單位及繳款單位是否為地方國(guó)企以及對(duì)應(yīng)的土地信息等。

據(jù)廣發(fā)固收統(tǒng)計(jì),2022年全口徑土地出讓金5.55萬(wàn)億(根據(jù)土拍情況、拿地企業(yè)數(shù)據(jù)整理),同比下降26%。其中2022年住宅用地城投拿地金額2.24萬(wàn)億,占比高達(dá)54%。分季度看,2022年一季度至四季度,城投拿地占比逐步上升,四個(gè)季度分別為43%、45%、51%、65%。

其次,關(guān)注繳納土地出讓金的地方國(guó)有企業(yè)的相關(guān)情況。具體而言,拿地資金來(lái)源需區(qū)分經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)、融資資金、財(cái)政資金等;關(guān)注該國(guó)企購(gòu)置土地用于項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)展情況。地方國(guó)企需提供出讓地塊編號(hào)、購(gòu)置土地所對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件、可行性研究報(bào)告、工程施工合同、工程項(xiàng)目進(jìn)度表等材料。

一些市場(chǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算顯示,城投拿地后開工率較低。安信固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年三輪集中供地中15個(gè)樣本城市共成交地塊1493宗,截至2022年12月20日,827宗地塊已開工,開工率為55%,而同期城投拿地開工率僅27%。

安信固收還測(cè)算稱,城投拿地暫緩開工主要涉及四種項(xiàng)目,保障房項(xiàng)目、特定慢周轉(zhuǎn)項(xiàng)目、去化預(yù)期不樂(lè)觀的項(xiàng)目、出于托底拿地本身暫無(wú)開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目。保障房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,后三類項(xiàng)目需關(guān)注地塊對(duì)應(yīng)的融資情況,如涉及過(guò)多的高息短久期的“前融”債務(wù)則可能一定程度上削弱區(qū)域的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

城投托地風(fēng)險(xiǎn)幾何?

2021年下半年以來(lái),由于土地市場(chǎng)不景氣,地方國(guó)企尤其地方城投拿地的情況明顯增加,引起廣泛關(guān)注。

財(cái)政部去年10月印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》提出,嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地,不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財(cái)政收入,彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

北方省份某地審計(jì)局負(fù)責(zé)人表示,審計(jì)界定虛增土地出讓收入,首先關(guān)注繳納土地出讓金的單位,是哪些企業(yè)繳納的土地出讓金,重點(diǎn)關(guān)注國(guó)有企業(yè)尤其是政府投融資平臺(tái)公司。其次看企業(yè)拍入土地的目的,再次看企業(yè)繳納土地出讓金的資金來(lái)源。如果融資平臺(tái)使用的資金是財(cái)政資金,拍入的土地沒(méi)有實(shí)際項(xiàng)目、沒(méi)有使用目的或者長(zhǎng)期不使用土地,這樣基本可以確定是虛增土地出讓收入。

一些債務(wù)監(jiān)管人士則認(rèn)為,如果確認(rèn)為虛增土地出讓收入,那么通過(guò)該類資金化債的行為也可能被認(rèn)定為虛假化債。

此外,國(guó)企融資拿地的過(guò)程中也可能新增隱性債務(wù)。去年5月某省份下發(fā)通知,要求轄區(qū)各地排查新增隱性債務(wù)情況。其中,重點(diǎn)關(guān)注本地區(qū)地方國(guó)企是否存在通過(guò)融資收購(gòu)?fù)恋匦略稣[性債務(wù)等問(wèn)題。

一位熟悉地方投融資業(yè)務(wù)的人士表示,根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,簽訂土地出讓合同后,需在一定期限內(nèi)支付50%的土地款,剩余50%在未來(lái)一定期限內(nèi)繳清。一些實(shí)力強(qiáng)的國(guó)企,可以用自身經(jīng)營(yíng)收入收購(gòu)?fù)恋兀歉嗥髽I(yè)會(huì)從外部融資。對(duì)于外部融資,公司可能會(huì)以未來(lái)土地出讓收入作為還款來(lái)源,或者政府及財(cái)政部門以其他形式承諾還款,這就涉及新增隱性債務(wù)的問(wèn)題。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,2022年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入66854億元,比上年下降23.3%。市場(chǎng)也高度關(guān)注賣地收入下降對(duì)地方政府財(cái)力、債務(wù)償付的影響。

財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆3月1日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示,土地出讓收入列地方的政府性基金預(yù)算,是地方政府性基金預(yù)算的主體。從全國(guó)地方政府性基金預(yù)算的情況看,有部分收入調(diào)入一般公共預(yù)算使用,約占地方政府性基金預(yù)算的15%左右,去年雖然出現(xiàn)了下降的情況,但對(duì)地方一般公共預(yù)算支出的影響是可控的。由于具體數(shù)據(jù)尚待決算才能確定,若按照2022年土地出讓收入減收約2萬(wàn)億元匡算,影響地方一般公共預(yù)算財(cái)力約3000億元。

“土地出讓收入是毛收入,收入減少的同時(shí),也會(huì)相應(yīng)減少拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?。我為什么專門說(shuō)明一下這個(gè)情況,因?yàn)槭罩еg是聯(lián)動(dòng)的,所以它的收入下降影響并沒(méi)有那么大。”劉昆稱“中國(guó)地方政府的債務(wù)主要是分布不均勻,一些地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高,還本付息壓力較大。我們已督促有關(guān)地方切實(shí)承擔(dān)主體責(zé)任,抓實(shí)化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。”

(文章來(lái)源:21財(cái)經(jīng))

關(guān)鍵詞: 地方國(guó)企拿地繳納土地出讓金化債

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