嘉賓介紹：李女士，上海交通大學(xué)碩士，現(xiàn)任基金經(jīng)理；胡致柏，創(chuàng)金合信金融地產(chǎn)行業(yè)研究員。

近期金融地產(chǎn)大幅反彈是有何而來，板塊估值是否已經(jīng)在底部？最近的金融地產(chǎn)行情是反彈還是反轉(zhuǎn)，持續(xù)性如何？融資政策變化下地產(chǎn)板塊與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈哪個機(jī)會更大？創(chuàng)金合信基金胡致柏與李龑跟大家分享精彩觀點。

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胡致柏與李龑表示，這一次的金融地產(chǎn)行情主要是受“三支箭”政策的催化，隨著地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期的變化，市場對于銀行和保險資產(chǎn)端不良率的擔(dān)憂明顯減弱，催生了本輪金融地產(chǎn)的行情。整個金融地產(chǎn)板塊盡管近期有所上漲，但拉長時間看估值仍處較低水平。他們認(rèn)為，本輪金融地產(chǎn)板塊是配合政策面出現(xiàn)的行情反轉(zhuǎn)，估值仍存修復(fù)空間，對于行情持續(xù)性可看高一線。本輪地產(chǎn)板塊行情是由于三支箭為代表的融資政策變化，相較于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，整體邊際變化與改善程度還是地產(chǎn)板塊最為顯著。

以下為文字精華：

1.創(chuàng)金合信李龑：三支箭催化金融地產(chǎn)行情

李龑：這一次的金融地產(chǎn)行情源于地產(chǎn)政策放松，核心標(biāo)志為第二支箭政策的發(fā)出，第二支箭指的是央行再貸款，機(jī)構(gòu)購買地產(chǎn)公司債券，市場對于地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險有了重新認(rèn)知。此后地產(chǎn)公司股債大幅上漲，可以理解為風(fēng)險暫時解除的信號。第二個方面就是需求端的政策，例如杭州市的“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策出現(xiàn)，首套房3成首付，二套房4層首付，需求端的政策也有所跟進(jìn)。最近金融地產(chǎn)的上漲，主要是受地產(chǎn)的第三支箭的催化，即地產(chǎn)公司可以進(jìn)行再融資，并且允許地產(chǎn)公司進(jìn)行資產(chǎn)重組。

金融板塊是隨著地產(chǎn)板塊預(yù)期的變化，使市場對于銀行和保險資產(chǎn)端不良率的擔(dān)憂明顯減弱，催化了本輪的上漲。不過，此后依然要觀察銷售變化，若銷售端出現(xiàn)明顯改善，銀行利潤擴(kuò)張的邏輯就會更加確立。

整體來看，目前整個金融地產(chǎn)板塊依舊處在從危機(jī)中走出，預(yù)期出現(xiàn)變化，但實際銷售變化并未出現(xiàn)的階段。市場預(yù)期從極度悲觀(此前認(rèn)為諸多企業(yè)都將面臨不良風(fēng)險或破產(chǎn)風(fēng)險)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)可不良風(fēng)險相對減弱的階段。

2.創(chuàng)金合信胡致柏&李龑：金融地產(chǎn)行情反轉(zhuǎn) 估值仍存修復(fù)空間

胡致柏：在10月底11月初時，金融地產(chǎn)板塊的整體估值處在非常底部的狀態(tài)，保險板塊今年在資產(chǎn)端及負(fù)債端同時存在壓力，導(dǎo)致板塊表現(xiàn)非常一般，一些個股的pb跌至0.5倍以下，處在歷史極低水平。券商板塊屬于貝塔屬性較強(qiáng)的行業(yè)，由于今年大盤表現(xiàn)不佳，也受到較大影響，一些個股的Pb跌至歷史20%的分位以下。

受益于地產(chǎn)預(yù)期修復(fù)，包括疫情修復(fù)的相關(guān)的個股，11月份金融地產(chǎn)有比較明顯的超額收益，估值水平較月初有明顯提升，但拉長到近5年的估值中樞水平看，仍處相對低位。具體到業(yè)績表現(xiàn)來看，這些企業(yè)業(yè)績具有一定的韌性，增速比預(yù)期略好，這一點已在股價中充分體現(xiàn)。

綜合來看，板塊處于“強(qiáng)預(yù)期，弱現(xiàn)實”的狀態(tài)。后續(xù)的經(jīng)濟(jì)的修復(fù)以及地產(chǎn)需求的修復(fù)，會有更多的數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來，所以從估值角度來看，仍存在一定的修復(fù)空間，投資者對于后續(xù)金融地產(chǎn)行情的持續(xù)性可以看的更長一些。

李龑：總結(jié)而言，近期金融地產(chǎn)的行情，不是簡單的反彈，而是有政策面配合的反轉(zhuǎn)，反轉(zhuǎn)能否實現(xiàn)主要取決于后續(xù)地產(chǎn)銷售能否企穩(wěn)。

3.創(chuàng)金合信胡致柏&李龑：地產(chǎn)板塊邊際改善大于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

李龑：第三支箭允許地產(chǎn)融資與并購，是近六七年板塊出現(xiàn)的最大變化，而地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈原本就可以融資與并購，因而地產(chǎn)板塊邊際變化更大。雖然地產(chǎn)板塊目前已經(jīng)因政策變化而出現(xiàn)上漲，但地產(chǎn)板塊由于融資政策的變化帶來的板塊活躍性，還沒有被市場足夠的重視，尤其是因融資改善帶來的銷售增長可能性，以及一些企業(yè)可能重回A股上市出現(xiàn)的預(yù)期變化，并沒有被市場充分的認(rèn)知。

胡致柏：地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體較長，在產(chǎn)業(yè)鏈上各個不同的細(xì)分的行業(yè)有一定的差異。一些后周期的行業(yè)例如家電，具有一定的消費屬性，并不單獨與地產(chǎn)板塊相關(guān)聯(lián)，因而在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的選擇上，需要投資者分門別類進(jìn)行判斷。

李龑：投資者看好地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的核心是看多地產(chǎn)銷售，但當(dāng)前地產(chǎn)板塊是融資政策改變從而催化而生的行情，因而地產(chǎn)板塊邊際改善比地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈要大，需要投資者重視這一點。

關(guān)鍵詞： 金融地產(chǎn) 創(chuàng)金合信