觀上半年，一季度辦公樓租金增長在連續(xù)十二個季度下跌后由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場情緒高漲;但二季度受疫情反復(fù)帶來的影響，全市辦公樓市場一度停滯，租金較上季度下跌0.2%至328元。不過，據(jù)仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，二季度市場雖短期承壓，但基本面未受本質(zhì)沖擊。

數(shù)據(jù)顯示，第二季度甲級辦公樓凈吸納量約4.7萬平方米，相比今年一季度下降三分之二。“由于辦公樓入場裝修和到崗率受嚴(yán)格限制，市場上正處談判階段的大部分交易進(jìn)程暫緩。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示，整體市場的租金也在二季度環(huán)比下降0.2%，同比微漲0.5%。“鑒于多維客觀因素的負(fù)面影響，我們對今年全年辦公樓租金走勢保持觀望。”張斯亮認(rèn)為，由于目前業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略以維持項目租金穩(wěn)定，因此短期內(nèi)市場租金不會有大幅下滑。

從二季度投資市場來看，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)仍受矚目。“今年上半年大宗成交總額約101億元，不到去年同期的一半，雖然市場環(huán)境仍存在不確定性，但投資者仍對市場長期前景抱有信心。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示，短期波動后隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消，下半年市場情緒和活動將逐步回暖。

物流地產(chǎn)方面，仲量聯(lián)行指出，線上零售、生物醫(yī)藥、物流等行業(yè)擴(kuò)張需求持續(xù)增長。在保障疫情期間生活物資配送的環(huán)境下，生鮮超市與物流行業(yè)需求保持穩(wěn)健，同時線上零售與生物醫(yī)藥也在持續(xù)增長。因此冷庫需求隨之走高，市場冷庫改建規(guī)模逐步擴(kuò)大。另外，受限于市場供應(yīng)不足，現(xiàn)有需求通過擴(kuò)租的方式開始整合倉庫單元，部分項目由大租戶主導(dǎo)，租賃活動更為穩(wěn)定。同時，在北京市新供應(yīng)持續(xù)稀缺的共同影響下，第二季度空置率下降至4.1%。

“位置優(yōu)越且由成熟開發(fā)商持有的項目，因大面積冷庫改造而增加了干倉稀缺性，使租金價格進(jìn)一步攀升。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示，不僅如此，由于大興、順義等靠近城區(qū)內(nèi)的主要子市場內(nèi)租戶升級，逐步替換為更具承租力的穩(wěn)定公司，因此成交價格亦有所提升。“今年市場供應(yīng)預(yù)計新增29.09萬平方米，開始預(yù)租階段的項目均表現(xiàn)良好，未來新項目將出現(xiàn)更多定制倉儲，同時提高凈吸納量。”米陽預(yù)測，到今年底，全市空置率將不會超過6%。

此外，高端住宅成交量創(chuàng)歷史新高，新房價格穩(wěn)中有升。

“二季度北京高端住宅市場共成交2477套，環(huán)比上漲192.1%，單季度成交量達(dá)到十年來最高水平。”米陽指出，由于信貸政策相對寬松疊加新開盤項目放量，使得市場需求得到釋放，推動了成交量上升。“同時，開發(fā)商為沖刺半年業(yè)績密集加推，推動北京高端住宅供應(yīng)保持較高水平，據(jù)統(tǒng)計，二季度北京豪華公寓錄得2218套新增供應(yīng)。”

住宅市場的供需兩旺推動著價格的企穩(wěn)回升。“第二批次集中供地成交多宗優(yōu)質(zhì)地塊，市場需求升溫促使高端項目加快入市步伐，預(yù)計未來一年高端住宅新增供應(yīng)維持平穩(wěn)。”米陽表示，政策調(diào)控頻次的加快有效刺激了觀望者入市購房，短期內(nèi)市場成交勢頭仍將保持強(qiáng)勁，或?qū)⑼苿有路績r格平穩(wěn)進(jìn)入上升通道。

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