日前，保利發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱保利）發(fā)布2022年財(cái)報(bào)并舉辦業(yè)績(jī)會(huì)。去年全年保利銷售額達(dá)到了4573.01億元，排名重回行業(yè)第二。

保利上次取得行業(yè)第二還是十年前的2012年，彼時(shí)其前身保利地產(chǎn)全年銷售額首次突破1000億元。

(相關(guān)資料圖)

盡管完成了2017年提出的“重回前三”的目標(biāo)，盈利滑坡、毛利率下探的行業(yè)通病同樣發(fā)生在保利身上。

營(yíng)收凈利雙降

2022年保利實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811億元，同比下降1.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)183億元，同比下降 33.0%。利潤(rùn)端降速明顯高于收入端，這也是自2006年上市以來(lái)的首次出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)雙降。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是保利營(yíng)收的主力。2022年上半年，保利房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入占比高達(dá)90.45%，物業(yè)、金融等其他業(yè)務(wù)占比不足10%。

銷售表現(xiàn)來(lái)看，2022年保利實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額4573.01億元，同比下降14.51%，銷售面積同比下滑17.55%至2747.95萬(wàn)平方米。其中重點(diǎn)布局的38城銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；珠三角、長(zhǎng)三角的銷售貢獻(xiàn)度同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至56%。

保利管理層表示，凈利潤(rùn)下滑主要為前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。財(cái)報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)投資收益 42.01 億元，同比下降 32.36%。

毛利率方面，去年公司毛利率為 22.01%，同比下降 4.79 個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)開發(fā)毛利率21.8%，同比下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，保利發(fā)展的華南片區(qū)收入占比達(dá)32.22%，華東片區(qū)的收入占比為23.92%，此外華北、中部、西部地區(qū)的收入占比超10%。不過(guò)東北片區(qū)、華北片區(qū)毛利率下滑明顯，同比減少9.45個(gè)百分點(diǎn)、8.22個(gè)百分點(diǎn)。

除此之外，計(jì)提存貨跌價(jià)、少數(shù)股東權(quán)益占比也侵占了一部分凈利潤(rùn)。2022年保利計(jì)提存貨等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加12.5億元，計(jì)提了約11.6億元損失。

值得注意的是，由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比例的下降，2022年保利的少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比重由2021年的26.4%提升至32.1%的歷史高分位。

當(dāng)?shù)托б娴暮献黜?xiàng)目拖累了盈利，以往抱團(tuán)取暖的合作開發(fā)有了新的變化。今年3月，保利轉(zhuǎn)讓給碧桂園與之合資的12家公司，其中多數(shù)公司處于虧損狀態(tài)，其持有資產(chǎn)主要集中在二三線城市 。

不過(guò)盡管保利凈利率下滑至9.61%，但仍強(qiáng)于業(yè)內(nèi)水平?？蓪?duì)比公司如萬(wàn)科、招商，其凈利率分別為7.45%、4.97%

繼續(xù)拓土

保利在2022年拿地表現(xiàn)積極，全年新拓展項(xiàng)目91個(gè)，累計(jì)拿地建筑面積1054萬(wàn)㎡，總地價(jià)約1613億元，拿地建筑面積/銷售面積為38.4%，拿地強(qiáng)度領(lǐng)先行業(yè)平均水平。保利發(fā)展總經(jīng)理周東利稱，公司的資金儲(chǔ)備充裕，總部調(diào)配資金能力強(qiáng)，可以同時(shí)參與多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍。

從城市能級(jí)來(lái)看，2022年保利加速在上海、廣州、北京、合肥等一二線城市拿地，建面占比達(dá)到75.3%，相較于2021年提高了24.7個(gè)百分點(diǎn)。

其中一線城市的新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到了23.3%，是近年來(lái)的最高值。38.3%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，相較于2021年提高了20.3個(gè)百分點(diǎn)，珠三角區(qū)域占比約為36.3%。

正因如此，保利拿地成本大幅提高，達(dá)到近幾年來(lái)最高值。其平均拿地成本約15000元/平米，而此前五年拿地平均成本均未超過(guò)7500元/平米。

年報(bào)信息顯示，2023年，保利發(fā)展計(jì)劃用于房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資的額度為3510億元，計(jì)劃新開工面積2000萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積4450萬(wàn)平方米。

不過(guò)保利董事長(zhǎng)劉平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司投資及開竣工計(jì)劃主要基于對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)判斷，以及在手可售資源的綜合平衡，也將結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

以去年為保利貢獻(xiàn)了近三百億銷售額的上海為例，今年年初上海公布的第一批新盤中，保利共有保利聯(lián)發(fā)光合臻園、保利中企和頌、越秀保利嘉悅云三個(gè)項(xiàng)目取證，累計(jì)可售房源數(shù)超過(guò)900套，預(yù)計(jì)將為保利貢獻(xiàn)超60億元全口徑銷售額。

針對(duì)華東、華南的兩大糧倉(cāng)區(qū)域，今年年初，保利還進(jìn)行了新一輪人事及組織調(diào)整，地產(chǎn)平臺(tái)公司董事長(zhǎng)任命數(shù)量增加至22位，其中一半人員在兩區(qū)域就職，并安排總部3位副總經(jīng)理直接擔(dān)任華東、華南區(qū)域內(nèi)的子公司董事長(zhǎng)。

談到今年的銷售目標(biāo)，周東利稱，具體經(jīng)營(yíng)預(yù)算指標(biāo)需結(jié)合市場(chǎng)變化、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行落實(shí)，后續(xù)將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行披露。

36氪作者 | 王露

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