黑石又遇到麻煩了 。

(資料圖片)

據(jù)彭博社報道，黑石剛剛違約了一筆5.31億歐元的債券。

2023年的黑石的房地產(chǎn)基金真實流年不利，先是旗艦BREXIT基金遭遇擠兌風(fēng)波，這次又出現(xiàn)債券違約，真是沒一刻得閑。但這并不是黑石自己做錯了什么。由于利率上升、債務(wù)收縮，整個全球房地產(chǎn)投資行業(yè)都遇到了流動性問題，一場違約潮可能要來了。

黑石也失手了38億歐元的項目前途未決

據(jù)報道，黑石這筆違約的債券原定到期日是2月14日。

在整個2月份，黑石一直在試圖談判將債券延期一年，但未被債券持有人接受。最終，貸款服務(wù)商Mount Street（這家公司代表債券持有人）在3月2日確認(rèn)債券已經(jīng)到期且未被償還，也就是逾期。

對于這一事件，黑石集團(tuán)目前已經(jīng)給出了回應(yīng)：“我們對貸款服務(wù)商沒有推動我們的建議感到失望，這反映了我們的最大努力，我們相信（我們的建議）將為票據(jù)持有人帶來最好的結(jié)果。”

為什么管理著9000多億美元資產(chǎn)的黑石，會被一筆5.31億歐元的債券難倒？實際上，這筆債券是CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券），它的來源是黑石房地產(chǎn)基金2018年在芬蘭的一筆投資。

2018年，黑石通過旗下的歐洲房地產(chǎn)基金私有化了芬蘭房地產(chǎn)公司Sponda。Sponda是一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資管理公司，在芬蘭管理著超過100萬平米可出租面積，私有化時總估值達(dá)38億歐元，這筆投資大大加強(qiáng)了黑石在北歐市場的存在。

在私有化交易中，黑石當(dāng)然使用了一定的杠桿。2017年12月花旗銀行和摩根士丹利為這筆交易提供了最初的貸款。但很快，這筆貸款的絕大部分（5.9億歐元中的5.4億歐元）在2018年4月被證券化，這就是此次違約的CMBS債券的由來。

需要注明的是，這些債券的抵押資產(chǎn)只包括Sponda旗下63處非核心物業(yè)，這些物業(yè)主要位于芬蘭首都赫爾辛基的周邊地區(qū)，包括商業(yè)辦公和零售物業(yè)。據(jù)SeekAlpha援引知情人士的估算，它們在Sponda的全部投資組合中價值占比大約在10%到15%之間。另外，在過去四年中，黑石已經(jīng)出售了這63處物業(yè)的18處，收回資金約2.8億歐元，償還了部分貸款。

這也是為什么黑石表現(xiàn)的還比較從容。黑石在聲明中表示，這些債券只涉及Sponda投資組合的一小部分，黑石繼續(xù)對Sponda的核心投資組合及其管理團(tuán)隊充滿信心。

預(yù)期悲觀債權(quán)人希望盡快出售資產(chǎn)

從時間點上來看，黑石的這筆投資可謂是流年不利。

先是2020年新冠疫情爆發(fā)，嚴(yán)重沖擊商辦市場，尤其是非核心城市核心地段的寫字樓空置率居高不下?；葑u2022年的一份評級報告降低了黑石這筆債券的評級，報告稱，在新冠大流行期間，該債券的投資組合空置率上升了約10個百分點，達(dá)到45%。

然后是2022年下半年以來利率上升導(dǎo)致資金成本提高，讓再融資更加困難，也讓全球房地產(chǎn)價格全面下滑，這一點后面再細(xì)說。

最后是俄烏戰(zhàn)爭突然爆發(fā)，作為俄羅斯鄰國的芬蘭也成了熱點地區(qū)，對國際形勢的擔(dān)憂讓外國投資者對芬蘭的資產(chǎn)敬而遠(yuǎn)之，這也進(jìn)一步擾亂了Sponda的資產(chǎn)出售計劃。

總而言之，Sponda的收入受損、資產(chǎn)出售速度不及預(yù)期，是導(dǎo)致此次債券違約的直接原因。實際上，在2023年初，這筆債券無法到期兌付就已經(jīng)是注定事實了。黑石在2月份提出的解決方案是，將債券的期限延長一年至2024年2月15日。作為交換，黑石愿意把利率提高1.25%，并另外支付相當(dāng)于未償還的貸款余額0.25%的延期費。并且，黑石還同時給出了一份商業(yè)計劃，闡述了他們在2023年出售或?qū)ν顿Y組合再融資的計劃。

黑石認(rèn)為，與現(xiàn)在就執(zhí)行貸款兌付相比，這份方案將帶給投資人更好的回報。

但黑石的方案在2月14日的債券持有人投票中卻未獲通過，原因不得而知。彭博社的報道認(rèn)為，到目前為止價格下跌尚未導(dǎo)致廣泛的信貸損失，因此一些債權(quán)人相信如果盡快出售資產(chǎn)，就仍然可以確保債務(wù)得到全額償還。顯然，在悲觀的預(yù)期下，債權(quán)人優(yōu)先考慮的已經(jīng)是本金的安全，而不是收益高不高了。

目前，這筆違約債券的抵押資產(chǎn)中依然擁有45處物業(yè)，其中77%是商業(yè)辦公，17%是零售物業(yè)，還有6%是倉儲物業(yè)。去年8月的一份報告顯示，這些物業(yè)擁有418家租戶，每年可產(chǎn)生4100萬歐元的租金，投資組合的總估值是5.12億歐元。按這個估值，覆蓋債務(wù)顯然是綽綽有余的。

而黑石這一邊，當(dāng)然希望有更多時間為其投資組合尋求更高的報價，而不是在當(dāng)下低迷的市場上“賤賣”資產(chǎn)。

目前，貸款服務(wù)商Mount Street已表示，黑石和它已經(jīng)就下一步行動進(jìn)行了協(xié)商，并探討了雙方的"進(jìn)一步建議"，違約債券從3月2日起已被轉(zhuǎn)入“特別服務(wù)”。

房地產(chǎn)基金風(fēng)光不再違約事件進(jìn)入高發(fā)期

黑石的這次違約事件，只是當(dāng)前全球房地產(chǎn)基金困境的一個縮影。

過去幾年，房地產(chǎn)基金的業(yè)績可以說笑傲整個另類資產(chǎn)類別。比如，投資Sponda的是黑石2016年募集的第五期歐洲房地產(chǎn)基金。在最近的基金年報中，黑石表示該基金已部署資本增值了1.7倍，已退出投資的IRR是42%。目前仍然在擠兌中的黑石旗艦不動產(chǎn)基金B(yǎng)REXT，自成立以來的年化凈回報率是12.3%。

但是，對過去幾年火熱的房地產(chǎn)基金來說，2022年底以來的利率上升可能會是一個大麻煩。因為幾乎所有的房地產(chǎn)項目都高度依賴杠桿，而隨著利率上行，它們會發(fā)現(xiàn)資金成本要比預(yù)計的高得多。彭博社此前的一篇報道計算了黑石在芝加哥的威利斯大廈項目大約13.3億美元的CMBS債券，這筆債務(wù)在今年2月份的月償付金額與一年相比增加了約300%。

簡單來說，隨著利率增加，房地產(chǎn)基金正在變成“房奴”。其帶來的影響，不僅過去幾年的漂亮業(yè)績是很難繼續(xù)下去了，而且肯定會有一些底子不好的項目，這個過程中因為頂不住高利率而斷供，尤其是空置率較高的商業(yè)辦公項目。

這已經(jīng)是正在發(fā)生是現(xiàn)實，而不僅僅是預(yù)測。在債券違約的道路上黑石并不孤單，2023年美國已經(jīng)出現(xiàn)了多筆CMBS債券違約事件。最近一個重量級違約是，2月28日美國太平洋投資管理公司的17億美元的抵押貸款證券也宣告違約。

房地產(chǎn)項目主要使用非銀行貸款，據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會的統(tǒng)計，2023年美國將會有高達(dá)920億美元的非銀行貸款集中到期，處在歷史性高位，因此償付壓力會很大。美國房地產(chǎn)投資公司GFP Real Estate在紐約曼哈頓的一個寫字樓項目最近也出現(xiàn)了債券違約，該公司董事長對媒體表示：“如果你的貸款今年即將到期，那你就有麻煩了?！辈贿^他也表示，近期其他房地產(chǎn)所有者爆出的違約事件對他正在進(jìn)行的債務(wù)延期談判有好處，因為相比于延期，債權(quán)人可能會更不愿意在此時收回資產(chǎn)。

在全球范圍內(nèi)，空置率提高和利率上行讓房地產(chǎn)投資市場經(jīng)歷著嚴(yán)重的危機(jī)。在歐洲，研究機(jī)構(gòu)Scope Ratings今年1月份的一份報告預(yù)測，2023年和2024年到期的CMBS債券中大約有三分之一會面臨很高程度的再融資風(fēng)險。在美國，彭博社的報道稱整個美國17%的寫字樓是空置的。房地產(chǎn)投資公司Palladius Capital Management首席執(zhí)行官Nitin Chexal對媒體表示：“未來六個月，如果出現(xiàn)一波違約和很多房產(chǎn)的鑰匙被交回，我不會感到驚訝?！?/p>

這次的行業(yè)危機(jī)會如何發(fā)展下去很難預(yù)計。不過，最近一直處在風(fēng)口浪尖的黑石倒也有好消息。黑石日前披露了其BREXIT基金最新的兌付情況。BREXIT在剛剛過去的2月份收到了39億美元的贖回請求，是最近六個月來首次出現(xiàn)下滑。黑石依然未能處理全部贖回請求，大約只處理了其中35%，但比1月份的25%要好很多。

黑石集團(tuán)總裁喬納森-格雷表示，雖然現(xiàn)在下判斷還為時過早，“但我想說的是，客戶與我們的理財顧問交談的語氣已經(jīng)大為改善了”。

關(guān)鍵詞： 投資組合 債券持有人 房地產(chǎn)項目