在城市化進(jìn)程的推進(jìn)和過高的房價下，小產(chǎn)權(quán)房如今已遍地開花，這些建在農(nóng)村集體建設(shè)用地上，無法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的樓盤，承載著很多人的住房夢。

而之前結(jié)束的十八屆三中全會改革文件關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的表述，更是掀起了一波小產(chǎn)權(quán)房炒作浪潮。但正在投資客們蜂擁而入，力博小產(chǎn)權(quán)房未來轉(zhuǎn)正之時，風(fēng)向突轉(zhuǎn)，中央對在建、在售小產(chǎn)權(quán)房亮起了紅燈。

11月22日，國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停。但是對于已經(jīng)建成并且銷售了的小產(chǎn)權(quán)房卻并未提及。

在中國社科院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國英看來，此時中央叫停小產(chǎn)權(quán)房并不奇怪。他對《華夏時報》記者表示，兩部委此番重申十分必要，有助于剎住搶建小產(chǎn)權(quán)房這股風(fēng)。

深圳市規(guī)劃國土委一位內(nèi)部人士則對本報記者表示，兩部委的通知說明國家堅決不允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，因為一旦放松就無法控制，小產(chǎn)權(quán)房問題太復(fù)雜，不可能一下子就解決。

最后的瘋狂

受到各界廣泛關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房終于迎來最終審判，但在此之前卻上演著最后的瘋狂。

11月21日下午，《華夏時報》記者來到位于深圳市寶安區(qū)龍華新區(qū)華榮路與創(chuàng)藝路交會處的鋒尚公寓時，裝修人員正在緊急施工中。公寓第10層已改裝完畢。據(jù)悉，鋒尚公寓不過低調(diào)開盤十天，已經(jīng)售出16套。

中介人員向記者出示的資料顯示，鋒尚公寓戶型全是單房和一房一廳，一套價格從7.5萬到21.8萬不等，樓盤定位十分明確，即面向投資客用于出租，樓盤老板在頭兩年替業(yè)主包租，14種戶型月租均不同，最少330元/月，最多620元/月。記者粗略地計算了一下，以一套7.5萬的單房為例，月租330元，需要19年才能收回成本，年投資回報率約5%，與商品房相近。

事實上，從“383”方案到十八屆三中全會《決定》內(nèi)容公布期間，深圳小產(chǎn)權(quán)房迎來了炒作的絕佳機(jī)遇?！稕Q定》中提到的“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”，被中介人員解讀為：小產(chǎn)權(quán)房未來即將轉(zhuǎn)正。

名為“深圳小產(chǎn)權(quán)房大全”的微博用戶，代理了深圳一百多個小產(chǎn)權(quán)房樓盤，據(jù)該代理機(jī)構(gòu)人員小王透露，最近半個月內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房每平方米提價一兩百元十分常見，最高的已經(jīng)漲價500元/平方米，如位于松崗的星辰城市花園、金湖雅苑。

而北京通州的小產(chǎn)權(quán)房近期最高也已經(jīng)漲價1000元/平方米，一位曾從中受益的投資客表示，仍然看好小產(chǎn)權(quán)房的上升空間。

本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革的炒作，小產(chǎn)權(quán)房的購買人群，也從過去以自住為主，開始轉(zhuǎn)為投資比例上升。

爭論轉(zhuǎn)正

毫無疑問，11月22日兩部委的表態(tài)徹底擊碎了小產(chǎn)權(quán)房投資客們的美夢。

事實上，市場各方對于小產(chǎn)權(quán)房近期釋放的政策信號，都存在不同的解讀。

“千萬別買，讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，想都別想，三中全會也沒說小產(chǎn)權(quán)房可以入市。”華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)近日怒斥小產(chǎn)權(quán)房的違法性，認(rèn)為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。

而以研究市場為主的多個專家觀點(diǎn)趨于一致，認(rèn)為對于小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成的既定事實，必須分批次解決，通過補(bǔ)交地價，讓其入市，“383”方案的提法可見端倪。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對記者表示，是否能轉(zhuǎn)正，關(guān)鍵在于是否為建設(shè)用地，是否符合規(guī)劃，如果用農(nóng)地建的宅基地和小產(chǎn)權(quán)房肯定不可能轉(zhuǎn)正。同時，需要對這些小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處置，比如補(bǔ)交地價，否則不公平。

“開發(fā)商當(dāng)然不希望小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，體量太大，入市對于房地產(chǎn)市場的沖擊將具毀滅性。”上述深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士對記者直言，這也是政府憂慮的一點(diǎn)。

而在國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)的通知中，明確表態(tài)，對于建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。

事實上，近年來，國務(wù)院有關(guān)部門也曾多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，但是這一次兩部委的表態(tài)言辭之嚴(yán)厲，態(tài)度之堅決，仍較為罕見。

對此，黨國英表示，一直以來中央態(tài)度都十分堅決，因為小產(chǎn)權(quán)房的體量已經(jīng)十分龐大，再興建更加無法解決，兩部委的重申十分必要，有助于剎住搶建的小產(chǎn)權(quán)房這股風(fēng)。

中央從未松口

隨著小產(chǎn)權(quán)房覆蓋面的擴(kuò)大，小產(chǎn)權(quán)房已非簡單的經(jīng)濟(jì)或法律問題，而是演變成涉及政府、農(nóng)民個人、農(nóng)村集體、開發(fā)商、城鎮(zhèn)購房者、投資客等多個利益主體，涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)住房保障等制度層面的一個復(fù)雜的社會問題。

這在中央黨校三農(nóng)問題研究中心副主任徐祥臨看來，三中全會關(guān)于土改針對的主要是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村集體建設(shè)用地將改變過去由政府先征地再入市的征地制度，而是直接進(jìn)入市場交易，但這并不代表在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的建筑物可以直接入市流轉(zhuǎn)。

事實上，中央層面對于小產(chǎn)權(quán)房問題也從未松口，國土資源部曾多次強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

北京榮幫瑞明投資管理有限公司董事長李偉告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房入市會對房地產(chǎn)業(yè)有一定影響，在未來幾年內(nèi)不太可能實現(xiàn)與國有土地同等入市。而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會常務(wù)副主任李秉仁近日也明確表示，從未聽過國家有要解禁小產(chǎn)權(quán)房的說法。

小產(chǎn)權(quán)房違法，這是現(xiàn)實法律中毋庸置疑的事實，對已建成的小產(chǎn)權(quán)房，該如何處置?

此次兩部委針對小產(chǎn)權(quán)房下發(fā)的通知中，僅對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停，但是對已建、已售的小產(chǎn)權(quán)房的處置問題卻并未提及。

因此，有樂觀者，如民建中央經(jīng)濟(jì)委員會副主任馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房對穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場、增加供應(yīng)、解決居民住房問題功不可沒，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是必然的趨勢。

顧云昌也認(rèn)為，從中央提出建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地來看，小產(chǎn)權(quán)房變大產(chǎn)權(quán)是必然趨勢，但處置起來問題復(fù)雜，因此已經(jīng)拖了十來年，中央政府一直未松口。

“政府不敢隨意放開小產(chǎn)權(quán)房，最主要是目前沒有辦法評估到入市會帶來哪些后果和影響。”上述深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士分析。他認(rèn)為，兩部委的表態(tài)已經(jīng)說明國家堅決不會允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。不過對于購買小產(chǎn)權(quán)房自住的并無多少風(fēng)險，政府強(qiáng)拆的可能性不大，而歷經(jīng)幾輪上漲潮的小產(chǎn)權(quán)房就如同現(xiàn)在的商品房一樣，想要再從中套利，也不大可能。

關(guān)鍵詞： 兩部委叫停小產(chǎn)權(quán)房