千呼萬(wàn)喚的存量房貸利率下調(diào)細(xì)則終于來(lái)了！

9月7日上午，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行紛紛公布存量房貸利率下調(diào)具體規(guī)則。從各家公布的細(xì)則來(lái)看，調(diào)整存量房貸的具體加基點(diǎn)數(shù)將根據(jù)不同時(shí)間段進(jìn)行確定。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)已公布銀行公告，具體可分為三個(gè)時(shí)間段: 2019年10月7日以前，2019年10月8日至2022年5月14日，以及2022年5月15日以后。這也意味著，此次下調(diào)利率，不同時(shí)間段發(fā)放的貸款利率可下調(diào)幅度的標(biāo)準(zhǔn)并不一致。

有研究人士曾向券商中國(guó)記者表示，由于此前不同城市按照“因城施策”思路確定各地房貸利率政策下限，各地不同歷史階段利率差異較大，比如，相較于北京、上海、深圳等一線城市，非一線城市的存量房貸利率下調(diào)幅度空間可能更大。

細(xì)則公布

9月7日上午，國(guó)有銀行陸續(xù)發(fā)布存量首套住房貸款利率調(diào)整的公告，各家調(diào)整的詳細(xì)規(guī)則悉數(shù)公布，細(xì)則涵蓋存量房貸利率調(diào)整的范圍及規(guī)則、申請(qǐng)渠道、調(diào)整時(shí)間等內(nèi)容。

從工農(nóng)中建四大行率先發(fā)布的情況來(lái)看，調(diào)整將于9月25日起集中批量安排。具體來(lái)看，工商銀行明確，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的存量房貸，該行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行。

農(nóng)業(yè)銀行方面表示，將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無(wú)需客戶申請(qǐng)。

中國(guó)銀行也稱，對(duì)于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無(wú)需提交申請(qǐng)，將統(tǒng)一通過(guò)批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)銀行稱，2023年9月25日，該行擬對(duì)符合公告相關(guān)情形的浮動(dòng)利率貸款，采取變更合同利率的方式進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。

以建設(shè)銀行發(fā)布的細(xì)則為例，中國(guó)建設(shè)銀行存量首套住房貸款利率調(diào)整將遵循：2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。2019年10月8日（含）—2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）—2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR-20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。

建行還表示，符合本次調(diào)整范圍的貸款，如連續(xù)拖欠天數(shù)超過(guò)90天，拖欠還清前暫不調(diào)整，還清拖欠后，可以調(diào)整。如有特殊情形，可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

需要注意的是，人民銀行2019年第16號(hào)公告中，明確自2019年10月8日起，其后新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，房貸利率以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的機(jī)制逐漸形成完善。

能調(diào)盡調(diào)

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向券商中國(guó)記者表示，此次國(guó)有銀行公布的調(diào)整細(xì)則體現(xiàn)著“因城施策，能調(diào)盡調(diào)，一調(diào)到底”。

以中國(guó)銀行發(fā)布的調(diào)整規(guī)則為例，細(xì)則照顧到了不同時(shí)間、不同城市的差異性，尊重了因城施策的原則?！按嬖谡{(diào)整空間的一次性全部調(diào)整到位，或調(diào)整到當(dāng)?shù)叵孪?，或調(diào)整到LPR+0。并非與市場(chǎng)猜測(cè)的會(huì)與借款人博弈，給了市場(chǎng)明確的預(yù)期?！崩钣罴沃赋觥?/p>

他表示，在存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016-2021年發(fā)放的貸款利率比較高，大約在60%左右，“此次平均下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，對(duì)應(yīng)存量房貸下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，減輕存量房貸月供的主體在500-1000元之間，有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費(fèi)”。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至今年6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。據(jù)中金公司分析師測(cè)算，當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%左右，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70bp降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，估算可降低借款人月供約400元（約7%）；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

因城施策

此前不少分析人士認(rèn)為，若存量房貸利率下調(diào)細(xì)則落地，非一線城市或更加受益。

據(jù)了解，2008年調(diào)降存量房貸利率時(shí)，由于當(dāng)年“轉(zhuǎn)按揭”的盛行，銀行為爭(zhēng)奪按揭貸款業(yè)務(wù)，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。而如今，相對(duì)于彼時(shí)調(diào)降存量房貸利率時(shí)的貸款規(guī)模和政策環(huán)境，住房按揭貸款的定價(jià)已發(fā)生較大的改變。

招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明此前撰文稱，當(dāng)前按揭貸款定價(jià)機(jī)制已采用“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國(guó)層面，監(jiān)管部門確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。這些情況與上一輪調(diào)降時(shí)已有較大不同。

另一方面，廖志明此前表示，由于近幾年北京、上海和深圳房貸利率加點(diǎn)政策保持穩(wěn)定，加點(diǎn)幅度保持不變，若遵循區(qū)域政策，大部分“北上深”按揭客戶或沒(méi)法受益于存量按揭貸款利率下調(diào)，“北上深”以外區(qū)域或顯著受益。而廣州近幾年已大幅下調(diào)過(guò)加點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，目前96個(gè)城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）

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