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記者 | 牛其昌

因花費2.73億元購買辦公大樓遭到深交所質(zhì)疑后，金現(xiàn)代（300830.SZ）通過列舉周邊房產(chǎn)的交易單價，重申此次交易價格具有公允性，并強調(diào)公司改善員工工作環(huán)境的需求迫切。

7月5日，金現(xiàn)代回復深交所關注函并發(fā)布關于購買房產(chǎn)的補充公告，明確此次購買房產(chǎn)為商業(yè)類地產(chǎn)，房產(chǎn)交付后公司將全部自用，不會對外出租、轉(zhuǎn)讓或銷售。目前這一項目處于正常施工狀態(tài)，預計2024年1月30日竣工驗收。

(相關資料圖)

6月29日，金現(xiàn)代曾發(fā)布公告稱，公司擬使用自有資金向濟南眾龍置業(yè)有限公司購買其開發(fā)的位于濟南市高新區(qū)天辰大街北側、穎秀路西側的部分辦公房產(chǎn)，擬購房產(chǎn)為預售房，建筑面積為23788.57平方米（預測繪面積），交易總價約為2.7314億元。

僅過了一天，深交所便向金現(xiàn)代下發(fā)關注函，要求其說明購置標的房產(chǎn)的原因及必要性，進一步量化分析交易價格是否合理，并說明本次交易的資金來源。

金現(xiàn)代明明擁有自有在用的辦公場地，為何還要花費2.73億元購買一處直線距離其僅五、六百米的新辦公大樓？

金現(xiàn)代董秘魯效停此前在接受界面新聞采訪時表示，公司從2014年底就開始在奧盛大廈辦公，分散在不連續(xù)的四層樓上，上述區(qū)域目前已不能滿足辦公研發(fā)需求，剛性需求比較明確。

金現(xiàn)代此次回復深交所時進一步說明，公司自有在用的辦公場地位于奧盛大廈2號樓，該棟樓共計27層，公司擁有的樓層為17、18、20、21層，建筑面積合計8158平方米，剔除30%左右的電梯井、樓道間等公攤面積，以及剔除會議室、接待區(qū)、衛(wèi)生間等公共區(qū)域后，有效工作面積不足4500平方米，以此容納1000多人辦公較為緊張。

為緩解辦公區(qū)域緊張問題，公司從2021年5月起和8月起，分別在濟南市東泰中心、奧盛大廈3號樓租賃辦公區(qū)域1012平方米、1227平方米。

之所以購買公司本部附近的樓盤，金現(xiàn)代解釋稱，公司早在2004年就已遷入高新區(qū)，員工安家、配偶工作、孩子入托上學均分布在附近，新辦公大樓的位置管護員工穩(wěn)定。公司新購置的2萬多平方米的獨棟辦公樓在濟南非常少見，其面積大小適合公司現(xiàn)在的發(fā)展階段，公司可以用最少的資金、最大限度地改善和提升辦公條件。

界面新聞注意到，金現(xiàn)代2021年年報顯示，公司在職員工數(shù)量為2640人，較上一報告期的2833人減少193人。為何員工人數(shù)減少了，辦公區(qū)域反而緊張了？

金現(xiàn)代對此表示，近年來公司員工總數(shù)雖略有下滑，但在濟南地區(qū)工作的員工人數(shù)顯著增加。截至2022年6月底，在濟南地區(qū)工作的人員大約為1120人，去年同期約為1010人，同比增加約11%。因疫因素情影響，在濟南總部遠程為用戶提供服務的員工比率逐步增加。在此背景下，原本按5人設計的工位目前已坐7人。

金現(xiàn)代認為，擁擠的辦公環(huán)境員工感受較差，不利于員工穩(wěn)定性，因此改善工作環(huán)境具有一定迫切性。

公開資料顯示，金現(xiàn)代是國家電網(wǎng)公司的核心供應商，南方電網(wǎng)公司、五大發(fā)電集團的重要供應商，參與和承擔過上百個大型電力信息化系統(tǒng)的建設，主營業(yè)務為向供電企業(yè)、發(fā)電企業(yè)、鐵路企業(yè)等提供軟件開發(fā)、實施及運行維護等服務，2020年5月登陸創(chuàng)業(yè)板上市。

金現(xiàn)代還表示，公司擁有涉密信息系統(tǒng)集成乙級資質(zhì)和武器裝備科研生產(chǎn)單位保密三級資質(zhì)，在安全上需要區(qū)分一般辦公區(qū)域和保密區(qū)域。此外，公司正在大力研發(fā)“低代碼開發(fā)平臺”“知識圖譜可視化開發(fā)平臺”等基礎軟件產(chǎn)品，為了核心代碼的安全，管理上也需要區(qū)分一般軟件開發(fā)區(qū)域和基礎軟件核心代碼開發(fā)區(qū)域?？紤]到未來涉密項目的開展以及基礎軟件產(chǎn)品的安全開發(fā)，目前的辦公空間已越來越難保證上述區(qū)域分離的需要。

若按照建筑面積23788.57平方米、交易總價約為2.7314億元計算，本次房產(chǎn)交易單價約為1.15萬/平方米。對于這一價格，魯效停對界面新聞表示，與周邊相比處于中等偏下價位。對此，金現(xiàn)代通過查詢58同城房產(chǎn)交易平臺，列舉了項目所在區(qū)域周邊同期、同性質(zhì)房產(chǎn)的掛牌價格。

來源：公告

據(jù)濟南當?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)人士表示，對比高新區(qū)其他區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌鰞r格，該項目1.15萬元/平方米的價位適中，對比附近的漢峪金谷，其寫字樓均價在1.3萬-1.6萬/平方米左右。

金現(xiàn)代表示，參照同地段范圍和相近區(qū)域的可比房產(chǎn)，與公司擬購置房產(chǎn)的成交價格比較接近，受周邊配套、地理位置和交易模式等因素影響，交易單價與上表中列示的單價有略微差異，但差異較小，因此本次房產(chǎn)交易價格具有公允性。

來源：公告。

不過值得一提的是，盡管交易價格相對公允，但從該房產(chǎn)的功能分區(qū)來看，生產(chǎn)研發(fā)的使用面積僅占54.45%，電梯、衛(wèi)生間及公攤等面積占比達30%。在業(yè)內(nèi)人士看來，對于寫字樓來說，30%的公攤比例并不低。

金現(xiàn)代2021年年報顯示，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入5.99億元，同比增長21.36%；歸屬于上市公司股東的凈利潤6578.21萬元，同比減少2.86%。

金現(xiàn)代2.73億元的購房款從何而來，交易完成后是否會影響公司正常經(jīng)營？魯效停對界面新聞表示，公司除了一個多億的貨幣資金，還有可以隨時取出的銀行理財。另外公司每個月都有回款，因此自有資金完全充足。

金現(xiàn)代在公告中進一步說明，經(jīng)初步核算，公司貨幣資金總額為1.46億元，可快速變現(xiàn)的交易性金融資產(chǎn)有2.41億元，應收票據(jù)有1084萬元，應收款項融資有630萬元。其中，上述交易性金融資產(chǎn)為期限較短的銀行理財產(chǎn)品，到期可隨時贖回，應收票據(jù)、應收款項融資如有必要可隨時貼現(xiàn)，合計金額約4.04億元。

從金現(xiàn)代未來6個月內(nèi)的資金支出安排來看：除每月固定現(xiàn)金支出如員工工資、稅金等外，新購置辦公樓款項將分批支付，固定支出與新辦公樓款項支出合計約4億元。

金現(xiàn)代表示，完成本次交易后，預計貨幣資金余額仍有結余，能夠滿足經(jīng)營需求。即使出現(xiàn)階段性資金緊張，公司還可通過公募REITs發(fā)行、非公開發(fā)行股票、發(fā)行公司債、向銀行申請貸款等多種融資工具融取外部資金。

關鍵詞： 工作環(huán)境 辦公大樓 交易價格