“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第35期發(fā)布。

2022年4月18日-4月24日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到63條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)商包括保利發(fā)展、俊發(fā)地產(chǎn)、綠地控股、中陽(yáng)集團(tuán)、福成地產(chǎn)、美好集團(tuán)、上海均和集團(tuán)、合創(chuàng)盛輝、弘陽(yáng)地產(chǎn)以及衡緣集團(tuán)。涉及的項(xiàng)目分別為保利大國(guó)璟、俊發(fā)海東俊園、綠地商業(yè)中心、中陽(yáng)·東明學(xué)府、福成·理想?yún)R、美好長(zhǎng)江首璽、均和宸玥府、合創(chuàng)桂悅府、弘陽(yáng)昕悅府以及衡緣新城三期。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問(wèn)題包括：項(xiàng)目停工、無(wú)證預(yù)售、虛假宣傳、違規(guī)交付、貨不對(duì)板、房屋質(zhì)量問(wèn)題等。

本期投訴項(xiàng)目中，重點(diǎn)關(guān)注3個(gè)項(xiàng)目：山東省濰坊市中陽(yáng)·東明學(xué)府、陜西省西安市合創(chuàng)桂悅府、湖南省衡陽(yáng)市衡緣新城三期共。其中，濰坊市中陽(yáng)·東明學(xué)府業(yè)主稱，實(shí)際交付與宣傳不符，子母門(mén)、直飲水、對(duì)講系統(tǒng)等多項(xiàng)智慧系統(tǒng)未兌現(xiàn)。西安市合創(chuàng)桂悅府業(yè)主稱，2021年7月項(xiàng)目交付時(shí)未取得兩書(shū)一表，被高陵區(qū)住建局認(rèn)定為違規(guī)交房。至今，兩書(shū)一表未辦完，未向業(yè)主發(fā)送延期交房通知，具體交付時(shí)間未定。衡陽(yáng)市衡緣新城三期業(yè)主稱，開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可證情況下對(duì)外銷(xiāo)售商品房，業(yè)主買(mǎi)房已三年，項(xiàng)目仍未取得預(yù)售許可證，至今未開(kāi)工。

濰坊市中陽(yáng)·東明學(xué)府: 配套未兌現(xiàn)

近日，濰坊市中陽(yáng)·東明學(xué)府的一位業(yè)主稱，交付實(shí)際和前期宣傳相差很大。宣傳稱配備子母門(mén)、可視對(duì)講、直飲水、梯控系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等九大智能系統(tǒng)，目前，除了新風(fēng)系統(tǒng)，其他均未兌現(xiàn)。

公開(kāi)資料顯示，中陽(yáng)·東明學(xué)府位于濰坊市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臥龍東街與金馬路交匯處東南角，由山東中陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積49584平方米，建筑面積為64218平方米，共3棟樓，主力戶型為118-166平方米的3居和4居，于2019年7月開(kāi)盤(pán)。

“此前東明學(xué)府宣傳稱與銀楓家園二期分開(kāi)管理。交房后，卻一直未完全分開(kāi)，只做了一個(gè)簡(jiǎn)單門(mén)禁。此外，東明學(xué)府沒(méi)有單獨(dú)的消防系統(tǒng)，和銀楓家園二期共用一個(gè)，而二期的消防系統(tǒng)已經(jīng)使用10多年?！币晃粯I(yè)主表示。

對(duì)此，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人于近期接受媒體采訪時(shí)稱，“與客戶簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已告知東明學(xué)府與銀楓家園為整體規(guī)劃社區(qū)，是銀楓家園三期，消防系統(tǒng)也是一個(gè)整體規(guī)劃。當(dāng)時(shí)宣傳是實(shí)行單獨(dú)物業(yè)管理，并不是獨(dú)立的小區(qū)。小區(qū)已在交房后完成了多項(xiàng)設(shè)施的安裝。已經(jīng)建立了人行出入門(mén)禁?！?/p>

對(duì)此，濰坊高新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局一位工作人員4月24日稱，“近期，接到了一些東明學(xué)府的業(yè)主對(duì)于該問(wèn)題的情況反映，相關(guān)執(zhí)法人員正在調(diào)查取證中?！蓖?，東明學(xué)府項(xiàng)目負(fù)責(zé)人得知情況后，該負(fù)責(zé)人掛斷電話，未有反饋。

西安市合創(chuàng)桂悅府：“至今已有9個(gè)月，仍未交付”

近日，西安市高陵區(qū)合創(chuàng)桂悅府的一位業(yè)主稱，“合同約定于2021年7月底交房，由于交房時(shí)無(wú)‘兩書(shū)一表’，大部分業(yè)主拒絕收房。至今已有9個(gè)月，項(xiàng)目仍未交付?！?/p>

公開(kāi)資料顯示，合創(chuàng)桂悅府位于西安市高陵區(qū)崇皇街道軍莊村八組25號(hào)，由高陵家福樂(lè)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積17782.74㎡，綠化率約35%，包括4棟高層住宅樓，1棟商業(yè)用樓，物業(yè)用房、地下車(chē)庫(kù)及相關(guān)配套設(shè)施。

業(yè)主將問(wèn)題反映到高陵區(qū)住建局后，2021年8月初，高陵區(qū)住建局稱：經(jīng)核查，該小區(qū)消防、節(jié)能、人防、綠化驗(yàn)收已完成，規(guī)劃驗(yàn)收正在等待出具報(bào)告，待以上資料完備后可向區(qū)住建局申請(qǐng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。針對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)交房問(wèn)題，7月28日，區(qū)住建局對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，并責(zé)令開(kāi)發(fā)商在未完成竣工驗(yàn)收備案登記之前不得向業(yè)主交房。

西安市高陵區(qū)住建局負(fù)責(zé)辦理竣工驗(yàn)收備案登記科室的工作人員2022年4月20日表示，“驗(yàn)收共有7個(gè)大項(xiàng)，目前已完成6項(xiàng)，規(guī)劃仍未完成驗(yàn)收，需等規(guī)劃驗(yàn)收完成后，建設(shè)單位再組織竣工驗(yàn)收，合格后才能辦理竣工驗(yàn)收備案表?！?/p>

同日，自然資源和規(guī)劃高陵分局工作人員稱：“由于未按照規(guī)劃要求配置足夠充電車(chē)位，合創(chuàng)桂悅府正在整改中，需安裝完成約占總車(chē)位30%的充電車(chē)位后，才能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。規(guī)劃局于2022年3月15日下達(dá)整改通知，一旦安裝完成，規(guī)劃驗(yàn)收將很快通過(guò)。”

衡陽(yáng)市衡緣新城三期：未取得預(yù)售許可證即違規(guī)售房 3年未開(kāi)工

近日，衡緣新城三期一名購(gòu)房者稱，“于2019年購(gòu)買(mǎi)了衡緣新城三期8號(hào)樓的一處商品房，三年來(lái)一直未動(dòng)工，后來(lái)發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)退還購(gòu)房款?！?/p>

公開(kāi)資料顯示，衡緣新城三期位于湖南省衡陽(yáng)市祁東縣永昌街道東興路與蓮花塘路交匯處，隸屬于衡緣集團(tuán)旗下，由湖南潤(rùn)禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。

關(guān)于該項(xiàng)目三期《商品房預(yù)售許可證》的辦理情況，祁東縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2022年4月12日稱：衡緣新城三期10# 11#樓于2020年12月取得《商品房預(yù)售許可證》，目前主體已經(jīng)竣工，5#、6#、7#、8#樓暫未能取得商品房預(yù)售許可證。祁東縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還表示，“對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)預(yù)售行為，我局已下達(dá)了《責(zé)令限期改正通知書(shū)》，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)將所收取的預(yù)定款項(xiàng)退還給客戶?！?/p>

對(duì)此，衡緣新城售樓處工作人員2022年4月21日表示，“不清楚預(yù)售許可證的辦理情況，領(lǐng)導(dǎo)稱三期預(yù)計(jì)在4月份動(dòng)工，具體日期未明確告知?！?/p>

重點(diǎn)投訴問(wèn)題：房屋降價(jià) 購(gòu)房者能否退房或要求賠償？

2021年以來(lái)，受市場(chǎng)下行影響，不少開(kāi)發(fā)商為了快速回款選擇降價(jià)銷(xiāo)售。近日，中海潤(rùn)山府、星海師大怡景、海格公館、華發(fā)四季和藍(lán)城蘭園等項(xiàng)目業(yè)主投訴稱，所購(gòu)樓盤(pán)大幅降價(jià)，要求開(kāi)發(fā)商退還差價(jià)或者退房。

業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)情況，首先需要核實(shí)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)銷(xiāo)售行為是否符合之前的預(yù)售備案情況。實(shí)際上，我國(guó)實(shí)行的是房?jī)r(jià)備案制度，開(kāi)發(fā)商在首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)時(shí)，應(yīng)到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案，并向房管部門(mén)申請(qǐng)銷(xiāo)售許可證。備案價(jià)格將在房管部門(mén)的官方網(wǎng)站上向社會(huì)公布。

“備案價(jià)”最主要的目的就是預(yù)防開(kāi)發(fā)商無(wú)規(guī)則性變動(dòng)價(jià)格而采取的措施。原則上，商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案的預(yù)售價(jià)格變動(dòng)幅度原則上不超過(guò)5%，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

監(jiān)管部門(mén)一旦發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在低于備案價(jià)銷(xiāo)售情況，可責(zé)令限期整改、停止網(wǎng)簽等。如沈陽(yáng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（沈房發(fā)〔2020〕14號(hào)）第七條就規(guī)定：以項(xiàng)目為單位，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格運(yùn)行情況，項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化較大的，及時(shí)約談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求企業(yè)說(shuō)明原因。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)較大變化的項(xiàng)目，責(zé)令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停該項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)，改正后予以恢復(fù)。

因此，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)低于備案價(jià)格，不符合預(yù)售方案，可向住建部門(mén)進(jìn)行投訴或者依法提起相關(guān)的違法查處申請(qǐng)。

然而，業(yè)主是否可以據(jù)此提出退房呢？

對(duì)此，廣西東方意遠(yuǎn)律師事務(wù)所副主任、文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王俊瓏指出，簽訂購(gòu)房合同以后，合同合法有效的情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者都應(yīng)遵守合同的約定，履行合同，開(kāi)發(fā)商降價(jià)并非法定的可以解除合同的事由。同時(shí)，合同中一般也不會(huì)對(duì)此情況約定購(gòu)房者可以解除合同，所以購(gòu)房者不能以此為由解除合同，要求退房款。此外，業(yè)主較難獲得賠償，除非開(kāi)發(fā)商對(duì)降價(jià)賠償有明確承諾，而且必須有充分證據(jù)予以證明。

明星樓盤(pán)

上周，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤(pán)，包括珠海市華潤(rùn)置地廣場(chǎng)、上海市悅城、深圳市益田御龍?zhí)斓?、南京市頤和源璟以及天津市遠(yuǎn)洋琨庭。

中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。

關(guān)鍵詞： 預(yù)售許可證 工作人員 銀楓家園