日前，萬科推出的高端自持租賃房由于租金、產(chǎn)品、盈利模式等大受關(guān)注。其實，作為北京租賃住房供應(yīng)的另一個重要途徑，集體用地租賃住房的建設(shè)與運(yùn)營更值得探討。隨著萬科等企業(yè)正式參與到集體用地建設(shè)租賃住房的開發(fā)及操盤，北京集體租賃住房正揭開神秘的面紗。

大型房企參與有助提高專業(yè)化運(yùn)營

讓北京房地產(chǎn)市場沸沸揚(yáng)揚(yáng)的不僅有自持租賃項目，還有集體租賃住宅進(jìn)入實操階段。

北京作為集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市，規(guī)劃 2017-2021年要建設(shè)50萬套租賃住房的目標(biāo)。2017年，北京已經(jīng)確定了39個集體土地租賃住房項目，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬平方米。今年以來已有10個項目。

而位于大興黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)的4塊集體經(jīng)營性用地，均于去年12月28日掛牌公示，并于今年3月6日公布了擬用地者名單。

4月9日公示顯示，北京萬科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司15.86億元入股位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)租賃住房地塊，持股比例占49%，另51%股份由北京匯瀛恒業(yè)有限公司持有，其以土地持有的方式入股。記者查詢得知，北京萬科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司由萬科和天恒建設(shè)兩家公司共同出資組成，萬科占比70%，天恒建設(shè)占比30%。而北京匯瀛恒業(yè)有限公司，則是由瀛海鎮(zhèn)下屬村多家股份經(jīng)濟(jì)合作社構(gòu)成，包括瀛海鎮(zhèn)東一村、怡樂莊、西二村、南宮村等，總計27家。

萬科天恒入股大興瀛海租賃房項目意味著，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正式參與到集體用地建設(shè)租賃住房的開發(fā)。眾所周知，之前集體租賃住房項目，一般由集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)，很少有大型房企參與。

作為北京租賃市場今后五年主要的供應(yīng)主力，集體租賃住房項目的建設(shè)與運(yùn)營事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行落地情況。引入國有企業(yè)參與，不僅將提高集體租賃住房的品質(zhì)，還將實現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)營。但是，在租賃項目大股東為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的情況之下，項目將由誰來操盤、誰來運(yùn)營?

萬科將主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營等

新京報記者獲悉，在大興瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目中，將由萬科天恒操盤，由萬科旗下泊寓運(yùn)營管理。萬科方面表示，萬科將主導(dǎo)平臺公司的開發(fā)建設(shè)工作，負(fù)責(zé)產(chǎn)品定位、項目設(shè)計、工程實施、后期運(yùn)營等全過程的各項工作。

在分析人士看來，四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地、招拍掛拿地越來越困難，集體建設(shè)用地成為房企布局北京的另一個戰(zhàn)略思路，可以預(yù)見的是，將會有越來越多的企業(yè)嘗試參與到集體建設(shè)用地的建設(shè)與開發(fā)當(dāng)中來。萬科也表示還將持續(xù)參與到集體建設(shè)租賃住宅項目的開發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營。

盈利面臨挑戰(zhàn)，未來收益分配或為難題

近年來，在“租售并舉”的政策主導(dǎo)下，不少開發(fā)商搶灘租賃市場大蛋糕。但是盈利難仍是難以繞開的問題。對北京市場的自持租賃住房來說，高昂的土地成本和資金成本，更讓其一出生就成為虧本的買賣。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比于自持租賃項目拿地的高成本，集體租賃住宅的賬肯定能算得過來。

眾所周知，萬科拿下海淀兩宗自持地塊耗資109億元，樓面單價高達(dá)3.6萬元/平方米，而大興瀛海鎮(zhèn)集體租賃住宅項目的樓面單價僅為10146元/平方米，大興另外三個項目的樓面單價也均在10000元/平方米左右。

據(jù)公開資料顯示，大興瀛海鎮(zhèn)集體租賃住房項目中，需要配建幼兒園等配套設(shè)施，建筑規(guī)劃面積達(dá)2400平方米，因此，需要參與房企承擔(dān)一部分建設(shè)費用。 有房企人士測算，集體租賃住宅僅算建安費、財務(wù)費、管理費，不算利潤分配，如果未來租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“萬科做租賃物業(yè)肯定不是按照租金回報來算的，除非用基金、Reits替換出來，不然算不過來賬。”上述房企人士表示。

萬科方面則表示，將充分發(fā)揮自身在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的經(jīng)驗與能力在客戶和產(chǎn)品方面發(fā)力，挖掘盈利空間，打造集體用地租賃住房的經(jīng)營標(biāo)桿。

值得指出的是，為推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，資金支持等配套舉措正在逐步完善。據(jù)了解，包括國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已出具貸款方案。

此外，利益分配也將是參與集體租賃住宅項目企業(yè)的另一個挑戰(zhàn)，張大偉表示，項目產(chǎn)權(quán)是集體的，在未來可能會出現(xiàn)收益如何分配的難題。

客群立足當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人員，方案需參加國際大賽

目前，市場上的住宅租賃產(chǎn)品多種多樣。集體租賃住房將給市場呈現(xiàn)一個什么樣的產(chǎn)品定位與設(shè)計呢?此前，據(jù)北京提出優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)比較完備、居住配套相對不足的區(qū)域布局集體租賃住房，并配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。

北京市規(guī)劃國土委之前在和各區(qū)溝通時，也對今年將供應(yīng)的地塊表達(dá)了更高的要求，如果要選擇毗鄰軌道交通站點、園區(qū)、新城的地塊，希望這些地塊到站點的距離在1公里左右。

此后，北京市住建委曾透露，北京市已開始探索研究相關(guān)舉措，今年對于集體土地租賃房，會結(jié)合市場需求設(shè)計并嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型。

萬科告訴新京報記者，大興瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目將按照高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計建造，項目客群一是立足本地產(chǎn)業(yè)集群，為瀛海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理人員和高級技術(shù)工人提供高品質(zhì)住房;二是吸納西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)外溢人群以及承接部分市區(qū)、周邊城鎮(zhèn)、新機(jī)場等區(qū)域的外溢人口。

至于產(chǎn)品層面的定位與設(shè)計，根據(jù)瀛海鎮(zhèn)租賃住房地塊開發(fā)建設(shè)條件，在合作方與入股方新成立企業(yè)后，須遵照市區(qū)同一安排參加全市租賃房設(shè)計國際大賽，并按照設(shè)計方案評定結(jié)果，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

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