房貸延遲2個月,結(jié)果賠了490萬元?!
中國裁判文書網(wǎng)日前公布了一則案例,因為銀行房貸延遲了2個月,上海一買房人合同違約被賣家起訴,要求解除合同并賠償490萬元,賣家勝訴。
這意味著,上海這位買房人支付的745萬元定金有一大半打了水漂,490萬元賠償金幾乎等同于一套普通住房的價值。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,既然法院判決賠償490萬元,說明符合雙方在合同中的約定內(nèi)容。違約除了要違約金之外,如果給對方造成了實際損失,對方有權(quán)要求違約金以外的賠償。
來源:中國裁判文書網(wǎng)
490萬賠償?法院:支持!
經(jīng)上海市黃浦區(qū)人民法院一審查明,2020年5月27日,出售方范某、應(yīng)某與買受方伍某簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議,轉(zhuǎn)讓價格共計1550萬元。按照約定,伍某在簽訂買賣合同當(dāng)日支付首期房價款775萬元,第二期房價款775萬元。
至此,買賣雙方一切都相當(dāng)順暢,原告也在2020年6月左右將房屋交付給了伍某使用。只等銀行放款,雙方辦理過戶,交易便告正式完成。
但銀行放款偏偏遲到了2個月。
范某、應(yīng)某期間多次與伍某簽訂補(bǔ)充協(xié)議,也通過律師函告知和催討,但銀行房貸遲遲不來。最終,由于和被告多次協(xié)商未成,范某只能訴至法院,要求違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元,合計490萬元。
由此,伍某申請辦理的745萬元貸款發(fā)生延期,直接影響到合同約定的過戶時間2020年8月30日。范某、應(yīng)某在2020年9月15日發(fā)出律師函,告知被告應(yīng)于過戶前付清全款,希望其在收函之日起3日內(nèi)將錢付清,如仍然不付,原告有權(quán)解除合同,并要求被告賠償違約金及裝修損失等。
一審黃浦區(qū)人民法院認(rèn)為,作為適格的民商事主體,對于在交易中可能產(chǎn)生的風(fēng)險,應(yīng)已明知,尤其在合同已明確約定(且本案涉案交易經(jīng)雙方多次以補(bǔ)充條款,協(xié)議書明確約定)的情況下,伍某卻未及時履行其付款義務(wù)(尤指第二期的房價付款義務(wù),其首付房價款部分伍某同樣有逾期支付情況,且為此還償付了利息),在最終并未能取得本案范某、應(yīng)某諒解和許可的前提下,相應(yīng)的違約責(zé)任伍某是無法免除的。
由于伍某違約,就范某、應(yīng)某的解約行為而言,依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定,當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的,當(dāng)事人可以解除合同。另依據(jù)本案涉案合同的約定,伍某逾期履行債務(wù)超過10日,范某、應(yīng)某即享有單方解除權(quán)的條件也早已成就。
而因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性,因其交易標(biāo)的涉及金額一般較大(且本案涉案買賣標(biāo)的系辦公樓,而非一般居住用房),則會因一方違約引致相對方所承受的經(jīng)濟(jì)損失亦相應(yīng)較大。結(jié)合本案相關(guān)已查明事實表明,本案原告由于被告的違約,可能產(chǎn)生其須對案外人(案外房屋的出售人)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
最終,法院判決:
確認(rèn)原告范某、應(yīng)某與被告伍亭穎就簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(含補(bǔ)充條款、附件)、協(xié)議書均于2020年10月7日解除;
被告伍某應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)搬離并歸還原告房屋,如逾期,則應(yīng)追加支付房屋占有使用費,按照1000元/天的標(biāo)準(zhǔn)計算,計算至實際歸還之日止;
伍某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)一次性償付原告范某、應(yīng)某違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元。
律師支招:協(xié)商“以銀行放貸為準(zhǔn)”的合同條款
巨額賠償金一出,令不少處于交易中的買家都對銀行放款會否造成違約深感焦慮,而不少賣家同時也是買家,在置換房屋的過程中一環(huán)套一環(huán),一旦銀行出現(xiàn)放款周期延長,必然影響數(shù)個交易。此時如何保障資金安全?
盈科律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“賣家和買家保證自己的資金安全,其實是沖突的,因為賣家保證自己的資金安全,買家就保證不了自己的付款安全。最好是雙方在合同中明確約定付款時間,以及逾期付款的違約責(zé)任,一旦這樣約定了,那么基本上可以保障資金安全。”
在本案中,賣方范俊、應(yīng)愛萍與伍亭穎多次簽訂合同補(bǔ)充條款或發(fā)出催告。事實上,2020年9月25日、10月7日的微信聊天中,被告確認(rèn)收到了律師函和解除通知,并表示抱歉,且被告明知原告范俊、應(yīng)愛萍出售涉案房屋是為了給母親另行購買居住房屋,被告的逾期付款行為影響了原告再行購房的目的。
放貸速度普遍放緩的情況下,郭韌律師建議,“對于買家來說,可以協(xié)商‘以銀行放貸為準(zhǔn)’這樣的條款以避免因銀行放貸逾期產(chǎn)生的違約責(zé)任。對于賣家來說,最好在合同中寫明最晚打款日期,如果超時應(yīng)該承擔(dān)多少違約金,這樣房東就能保障自己的權(quán)益不受損害?!?/p>
但必須注意,貸款逾期發(fā)放跟逾期過戶沒有審批,這是兩個概念,就是如果貸款沒有獲得審批,導(dǎo)致延期無法過戶的話,那其實就是買家違約。因為你沒有這個貸款的能力,那就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
本文來自微信公眾號“每日經(jīng)濟(jì)新聞”(ID:nbdnews),作者:包晶晶,36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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