還未入市的北京“最貴限競房”被改成了政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品住房。

1月13日，北京市住建委官網(wǎng)宣布，將海淀區(qū)學(xué)院里、東城區(qū)永佑嘉園調(diào)整為“政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品住房項目”，經(jīng)過此番調(diào)整，符合條件的購房人群將大大減少。

你可能對這兩個名字不熟悉，因為它們更廣為人知的名字是天恒·學(xué)院里和永定府，一個位于海淀區(qū)四道口，一個位于東城區(qū)南二環(huán)，臨近天壇。而永定府此番“限轉(zhuǎn)共”，與隔壁另一個高端新盤天壇府可謂“狹路相逢”。

“最貴限競房”

故事要從2017年講起。

2017年10月11日，天恒以16.5億元、自持率36%，拿下海淀區(qū)四道口地塊，溢價率33.5%，地塊建筑面積31272平方米，規(guī)定建成后商品住房銷售均價不超過8.5萬元/平方米，且較高銷售單價不超過8.96萬元/平方米，天恒以此打造了天恒·學(xué)院里。

更早的2017年8月1日，華潤+招商+碧桂園聯(lián)合體以38.4億元拍下了東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊，總用地面積為42457.553平方米，建設(shè)用地面積29269.636平方米，規(guī)劃建筑面積73598平方米。

值得留意的是，聯(lián)合體拿地后還需繳納土地開發(fā)建設(shè)補償費33.9億元，加上38.4億元，這宗地已經(jīng)達到了72.3億元。

除50%商業(yè)部分需自持經(jīng)營20年外，開發(fā)商還需在地塊內(nèi)配建不小于7000平方米的燕墩博物館，并無償移交東城區(qū)文化委員會。由于競買企業(yè)均未到場，該宗地由此前網(wǎng)絡(luò)報出最高競買價格的一方競得，溢價率僅0.52%。

根據(jù)競買條件，該宗地商品住房銷售均價不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米，居住建筑規(guī)模需執(zhí)行“90/70”政策。因售價高昂、位置黃金，永定府也被稱為北京“最貴限競房”。

貴？“不貴！”

從地塊成交開始，人們對這兩個項目便維持著極高的關(guān)注度。一方面是因為其接近10萬元的高昂單價，另一方面則是這兩個項目相比周邊相對“低價”。

記者在中介平臺中搜索了“四道口”，排名前三的房源單價都超過了10萬元，其中還有1998年建成的，房齡已經(jīng)超過20年。而另一個以天壇為賣點的高端項目天壇府，在售均價已達12.2萬元/平方米，相比于永定府最高9.35萬元/平方米的限價，簡直“買到就是賺到”。

這兩個項目拿地至今已經(jīng)來到了第5年，仍舊沒有開盤，簡直吊足了吃瓜群眾的胃口，更引發(fā)了種種猜想。

領(lǐng)導(dǎo)留言板上，關(guān)于學(xué)院里遲遲不開盤的問詢信息甚多。

比如2021年6月，有市民表示：“天恒地產(chǎn)開發(fā)的學(xué)院里項目于2017年拿地，至今4年過去了，樓體已經(jīng)接近封頂，卻遲遲不開賣。廣大市民期盼項目能早日開賣，滿足居民住房需求。開發(fā)商捂盤惜售，市民嚴(yán)重懷疑開發(fā)商存在內(nèi)部銷售的行為?！?/p>

對此海淀區(qū)方面回復(fù)：“截至目前，四道口天恒學(xué)院里項目還未到區(qū)房管局申報銷售手續(xù)（預(yù)售或現(xiàn)售），銷售手續(xù)的辦理依企業(yè)申請啟動，待開發(fā)企業(yè)來區(qū)房管局申報銷售材料后，區(qū)房管局將嚴(yán)格把關(guān)，依法辦理。關(guān)于市民提及的商品房已內(nèi)部預(yù)訂的問題，區(qū)房管局高度重視，經(jīng)與開發(fā)企業(yè)北京恒海天誠房地產(chǎn)有限公司溝通，并無此情況?！?/p>

永定府情況類似。

2021年11月，有市民在領(lǐng)導(dǎo)留言板中說：“近日永定府限競房項目已獲得預(yù)售證，該項目市民關(guān)注度極高。希望政府部門合理設(shè)置購買規(guī)則，優(yōu)先保障東城區(qū)無房居民搖號購買。”

東城區(qū)回復(fù)：“經(jīng)了解，永定府項目正在辦理商品房預(yù)售許可審批工作，目前還沒有具體的銷售方案?！?/p>

甚至有人直接建議：“建議依據(jù)政策將該限競房改為共有產(chǎn)權(quán)房。”

根據(jù)京建法〔2018〕9號《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》，根據(jù)規(guī)定售價與評估價的比值，如果不高于85%，“由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額?！?/p>

事實上，從去年下半年起，關(guān)于這兩個項目“轉(zhuǎn)共”的消息便一直在坊間流傳，但遲遲未得官宣。

哪些人可以買

北京市住建委表示，此番轉(zhuǎn)化是為落實“房住不炒”定位，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序。

值得注意的是，調(diào)整之后，“具備本市共有產(chǎn)權(quán)購房資格的家庭優(yōu)先購買，具備本市購房資格的無房居民家庭次優(yōu)先購買。如有剩余，符合本市限購條件的家庭可遞補購買?！?/p>

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的解釋，共有產(chǎn)權(quán)購房資格是“符合本市住房限購條件的無房居民家庭”，同時符合北京限購政策，以及“申請家庭成員名下均無住房，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女；單身家庭申請購買的，應(yīng)當(dāng)年滿30周歲?！?/p>

如此規(guī)定，顯然可以篩除一大批借機炒房者。

規(guī)定還有重要的一條，“各區(qū)還會在項目公告中規(guī)定符合本區(qū)的相關(guān)要求”。

記者對照了東城區(qū)另一個共有產(chǎn)權(quán)房項目北汽·潮白水悅的申購條件，必須是“東城區(qū)戶籍無房家庭”或“在東城區(qū)工作的京籍無房家庭”或“在東城區(qū)工作的非本市戶籍無房家庭”或“其他在東城區(qū)工作的非本市戶籍無房家庭”，總之便是繞不開東城區(qū)。

因而，這兩個項目大概率會以海淀區(qū)和東城區(qū)家庭優(yōu)先，對購房資格卡得更緊了。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向記者表示：“此次北京政策的出發(fā)點，實際上是希望對個別熱點樓盤降溫。通過共有產(chǎn)權(quán)住房的屬性變更，有助于促進購房者更加理性看待此類住房。另外通過此類住房的搖號措施，也促使購房政策更加公平。唯一和過去一些共有產(chǎn)權(quán)住房有區(qū)別的，是此類住房后續(xù)轉(zhuǎn)讓的約束相對少。雖然也有5年限售期，但后續(xù)若轉(zhuǎn)讓，則可以轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)房輪候者或者其他符合北京商品房購房資格的群體，這也是共有產(chǎn)權(quán)住房的一種特殊形式。北京此類政策，說明當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房改革會繼續(xù)推進，同時也會進一步增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。”

本文來自微信公眾號“每日經(jīng)濟新聞”（ID:nbdnews），作者：王佳飛，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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