夜幕降臨，北京市朝陽區(qū)東壩中街霓虹燈閃爍，車輛和行人川流不息，路邊一家房產(chǎn)中介門店卻大門緊閉，屋內(nèi)漆黑一片。只有那明黃色的招牌，在夜色中格外醒目。

這家店已經(jīng)關(guān)了一段時(shí)間，其背后是北京對(duì)房產(chǎn)中介種種違規(guī)行為的全方位打擊，比如禁止利用虛假房源線下收割客戶、散布房?jī)r(jià)暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價(jià)等等。

在政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重壓力下，過去一年，房產(chǎn)中介行業(yè)開始了深度調(diào)整，許多中介機(jī)構(gòu)大洗牌。部分房產(chǎn)中介門店關(guān)門，只是中介行業(yè)困局的冰山一角。面臨抉擇的，還有數(shù)量可觀的房產(chǎn)中介從業(yè)者們。

大浪淘沙中，有人揮手告別，有人選擇堅(jiān)守，也有人走了歪路。

開店快，關(guān)店也快

2021年12月以來，一些城市的房貸放款周期縮短，如北京房貸放款時(shí)間由半年，縮短到1個(gè)月以內(nèi)，這讓前期處于觀望的購(gòu)房者，將看房、賣房提上日程。對(duì)剛需購(gòu)房者而言，接下來無疑會(huì)有個(gè)利好的窗口期。

但對(duì)于房產(chǎn)中介行業(yè)來說，在剛剛過去的2021年，他們深處的大環(huán)境是“日子難過”。

“成交冷清?！痹诤贾葙Y深房產(chǎn)中介人士范灃低沉的語氣里，聽到的是滿滿的無奈。2021年年初的一波小陽春后，杭州的樓市自年中開始，發(fā)生了肉眼可見的變化。

在地產(chǎn)調(diào)控深化、金融政策收緊的大環(huán)境下， “放款變慢了。以前房貸三到五個(gè)工作日能批下來，現(xiàn)在要七八個(gè)月，甚至半年；利率雖然12月下調(diào)了，但仍高于2020年同期?！?/strong>范灃告訴市界。

貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2021年11月份貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100+個(gè)城市主流首套房貸款利率為5.69%，較10月份回落4個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款利率為5.96%，較10月份回落3個(gè)基點(diǎn)。

現(xiàn)狀的確不復(fù)從前。2021年3月到10月，杭州二手房成交量“七連降”。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州二手房全市成交量7.92萬套，與2020年的10.31萬套的成交量相比，環(huán)比跌幅達(dá)到23%。

二手房成交量下降，房?jī)r(jià)也躁動(dòng)不安。如杭州奧體板塊的創(chuàng)世紀(jì)，房?jī)r(jià)最高點(diǎn)是7月的9.3萬元每平米，而目前成交價(jià)為7.8-8萬元每平米，半年時(shí)間成交單價(jià)，降了1.5萬元每平米左右。

二手房成交量和成交價(jià)雙跌背后，站著猶豫觀望的購(gòu)房者。雖然有一些人的確是趁機(jī)抄底，但對(duì)于大多數(shù)人來說， “買漲不買跌，掙錢難、壓力大，很多人暫時(shí)不買房了?！狈稙栂蚴薪缣寡?。

房企的現(xiàn)狀，讓房產(chǎn)中介們的日子雪上加霜。據(jù)人民法院公告網(wǎng)公布信息顯示，2021年全年，全國(guó)396家房企發(fā)布破產(chǎn)公告。如此情況下，房企給房產(chǎn)中介結(jié)傭的周期拉長(zhǎng)了，以前等三個(gè)月或者半年，現(xiàn)在要等一年。甚至于，房企砍掉結(jié)傭的情況，也比比皆是。

對(duì)范灃們來說，這種打擊是前所未有的。每當(dāng)經(jīng)過本應(yīng)該在營(yíng)業(yè)，卻大門緊閉的房產(chǎn)中介門店時(shí)，范灃內(nèi)心就充滿了酸楚感。這些關(guān)門的店之中，就有他朋友的門店， “杭州原先有7000多家門店，現(xiàn)在已經(jīng)有大批門店被關(guān)掉了。未來，可能會(huì)關(guān)掉一半以上。”范灃預(yù)估道。

這只是冰山一角。2021年以來，房地產(chǎn)中介行業(yè)加速出清，不僅僅是杭州，就連深圳在前9個(gè)月，也有642家中介門店關(guān)停了。也不單單是范灃們所在的中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，就連一些頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，也采取了降薪、裁員、關(guān)店等壓縮成本的舉措。

2021年10月20日，中原地產(chǎn)內(nèi)部下發(fā)文件要求，上海等區(qū)域公司裁員降薪；12月16日，有媒體曝出，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一家加盟店突然關(guān)門關(guān)店，員工工資還未結(jié)清、老板電話關(guān)機(jī)。

來也匆匆，去也匆匆。范灃講述了他們“開店快，關(guān)店快”背后的邏輯。一般來說，開店成本一是押一付三的店租；二是加盟房產(chǎn)中介品牌的保證金；三是人力成本。這其中，人力成本是最大支出。然而，很多店東只有二十萬元的開店啟動(dòng)資金，甚至在沒有這么多錢之時(shí)，就選擇開店了。

“業(yè)務(wù)好時(shí)，有門店每月能夠掙100多萬元，如行情好的2021年5月，杭州頂流門店每月能掙300多萬元。但一旦樓市交易量萎縮，很多店東沒有避寒能力，面對(duì)租金、人力成本等壓力，抗不過去了，就會(huì)選擇裁員或者關(guān)店?！狈稙柦忉尫Q。

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)日子難過背后，是數(shù)十萬房產(chǎn)中介的憂傷。 大浪淘沙之中，“有人去賣保險(xiǎn)，有人去賣汽車。”在北京從事房產(chǎn)中介工作的王晶告訴市界。最近，她也有離職轉(zhuǎn)行的打算，“內(nèi)卷太嚴(yán)重了。不能停下來，否則被人追上去。”

300萬茶水費(fèi)打了水漂

行業(yè)大洗牌下，范灃們也麻煩不斷。

2021年，大環(huán)境使然下， 房企頗為看重渠道，為了讓房產(chǎn)中介賣出房子，不惜大幅度提高傭金。在徐州工作的蘇洋，對(duì)此深有感觸。他是一名房產(chǎn)自媒體人，也是一名獨(dú)立地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

所謂獨(dú)立地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，既可以自己成立經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，也可以與中介公司合作，但不論哪種方式，共同點(diǎn)都是自己開拓市場(chǎng)?！耙郧耙惶追孔觽蚪鸾o一兩萬元，現(xiàn)在提高到五萬元或者十萬元的都有?！碧K洋告訴市界。

但房產(chǎn)中介賣出房子后，他們并沒有拿到房企允諾的傭金。 在日子難過的情況下，一些房企為了縮減營(yíng)銷費(fèi)用，以各種手段砍掉地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金。比如經(jīng)紀(jì)人的手機(jī)號(hào)雖然用了五年甚至十年，但其是用父母的信息辦的，那房企就會(huì)以此為借口，不給地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人結(jié)傭，美其名曰：這不是實(shí)名認(rèn)證。

王晶就曾遇到此類的情況。幸運(yùn)的是，她背后的“靠山”，一家居間服務(wù)公司，早在合作之初，就與房企簽訂了合同。在公司的幫助下，王晶通過打官司拿回了應(yīng)得傭金。與能夠依仗公司的王晶不同的是，沒有靠山的獨(dú)立地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人卻是求告無門。

2021年下半年以來，蘇洋一直替100多個(gè)房產(chǎn)中介，追討被房企拖欠的200多萬元的傭金。這其中大部分為獨(dú)立地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。但直到送走2021年，迎來2022年的今天，這些獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人也并沒有討回被拖欠的傭金。

“通過房企渠道報(bào)備的，房企有自己的解釋權(quán)，獨(dú)立地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也不受法律保護(hù)，很多原本答應(yīng)的一套8000元、2萬元一套的傭金，房企都千方百計(jì)地賴掉了。到法院去告，卻缺乏相應(yīng)證據(jù)，因?yàn)橐?guī)則是由開發(fā)商來定?！碧K洋無奈地告訴市界。

一系列的連鎖反應(yīng)下，房產(chǎn)中介們也鬧出不少幺蛾子。為了促成成交，以及掙到錢，一些房產(chǎn)中介走上了歪路。為之買單的，是購(gòu)房者。

位于上海的張逍，正是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介的故意隱瞞，讓她的日子過得緊巴巴起來。幾個(gè)月前，張逍看中了一套裝修不錯(cuò)，價(jià)格也合適的房子。在看房后的第二天，張逍就入手了。

“這套房子總價(jià)280萬元，當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候中介說，200萬元核銷價(jià)，基本沒啥問題，就算有上下浮動(dòng)，最多就是兩三萬。貸款是核銷價(jià)的65折，即能貸到130萬元，這樣算下來，我們首付是150萬元。”張逍告訴市界。

然而，讓張逍崩潰的是，中介原本說好的200萬元核銷價(jià)，最終并沒有拿下來，“實(shí)際核銷價(jià)只有181萬元的情況下，最終只能貸到118萬元，比原計(jì)劃的130萬元貸款額度，少了12萬元。”

這12萬元，需要張逍用現(xiàn)金補(bǔ)足。150萬元的首付，變成了162萬元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了張逍的能力范圍。所有的節(jié)奏全部打亂了。復(fù)盤整個(gè)買房路，張逍告訴市界，就是中介為了達(dá)成交易，故意將貸款額度報(bào)高了。

蘇洋也踩中了大坑，他是被徐州的同行給騙了。彼時(shí)，因價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，徐州的人才房、限價(jià)房風(fēng)行，一些房產(chǎn)中介便動(dòng)起了歪心思。他們稱只要提前給十幾萬，或二十幾萬的茶水費(fèi)，就能夠買到房子。

盡管是一名“老司機(jī)”，但看著同行拍著胸脯打包票的篤定樣子，蘇洋選擇相信對(duì)方了。經(jīng)過背調(diào)后，蘇洋不疑有他，帶著他的客戶入局了。結(jié)果可想而知， 蘇洋不僅沒能為他的客戶們買到限價(jià)房、人才房，客戶交的茶水費(fèi)，共計(jì)300多萬元，也都被同行一卷而空了。

蒙眼狂奔之后

這一切的一切，所為何來？事情還得從頭說起。

全國(guó)第一家合法合規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，是20世紀(jì)80年代成立的深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司。這家公司更多的是由社會(huì)閑散人員組成，因其帶有不合規(guī)性，被外界稱為“房蟲子”。

“房蟲子”主要由房地產(chǎn)管理部門的離退休、退職、停薪留職人員以及無業(yè)人員組成。他們類似于今天的私人中介，一般會(huì)騎著電動(dòng)機(jī)，舉個(gè)牌子守在小區(qū)門口，等待那些主動(dòng)上門找房的人。

“房產(chǎn)中介”這個(gè)職業(yè)真正大范圍出現(xiàn)，始于中國(guó)二手房市場(chǎng)起步的1998年。這一年，中國(guó)全面取消福利分房，新房建設(shè)和二手房交易活躍起來。大大小小的中介公司和“房蟲子”，如野草般肆意生長(zhǎng)。

中國(guó)臺(tái)灣信義等品牌進(jìn)入了上海；中原地產(chǎn)也在上海開了內(nèi)地第一家門店。這些中介品牌，給中國(guó)二手房交易帶來了全新理念，比如中原的“傭金差”、信義“要提供具有安全感的服務(wù)”的理念等。一些本土中介品牌也不斷崛起，比如上房置換等。

專業(yè)經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)變得專業(yè)起來。

20世紀(jì)初開始，各路勢(shì)力紛紛涌向中介行業(yè)掘金，鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相繼誕生。但此時(shí)由于行業(yè)缺乏有效監(jiān)管，吃差價(jià)、黑中介等行業(yè)亂象不斷，甚至衍生出惡性事件，如2003年的“堅(jiān)石案”。

2015年以來，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)比如愛屋吉屋、平安好房等紛紛登場(chǎng)。即便此時(shí)房地產(chǎn)中介行業(yè)有了顛覆性變革，但一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)是：過去幾十年時(shí)間里，房產(chǎn)中介一直是擔(dān)當(dāng)陪跑開發(fā)商的角色。

直到2017年，孫宏斌以融創(chuàng)中國(guó)掌門人的身份，豪擲26億戰(zhàn)略投資，重回房地產(chǎn)中介行業(yè)，由萬科領(lǐng)投的鏈家30億D輪融資時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)又繼續(xù)參投。此時(shí)，已經(jīng)是存量房全面到來的時(shí)代。這對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)來說，是天大的利好。

2018年以來，房住不炒的主基調(diào)下，房地產(chǎn)告別蒙眼狂奔的時(shí)代，這讓房企頗為看重以房產(chǎn)中介為代表的渠道，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更是遍地開花。根據(jù)第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，這一年，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)達(dá)到20.6萬個(gè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員158.3萬人。

增長(zhǎng)幅度是驚人的。2018年末，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)增速為212.7%，增速與2013年末相比擴(kuò)大130.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增速為103.9%，增速與2013年末相比擴(kuò)大19.9個(gè)百分點(diǎn)。

這一年，房產(chǎn)中介的作業(yè)方式，早已從傳單和貼條時(shí)代，走向了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。脫胎于鏈家的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)貝殼找房，也在此時(shí)橫空出世。盡管形勢(shì)看起來一片大好，但房產(chǎn)中介人員過于密集，并不是什么好事。并且，有一些房產(chǎn)中介更多在乎的，還是自己的利益。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)來了。 從2020年起尤其是2021年，樓市成交行情持續(xù)低于行業(yè)榮枯線，這難以撐起房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的規(guī)模量級(jí)。競(jìng)爭(zhēng)白熱化之下，房產(chǎn)中介亂象層出不窮，比如北京出現(xiàn)了房產(chǎn)中介利用虛假房源線下收割客戶、散布房?jī)r(jià)暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價(jià)等現(xiàn)象。

一名曾在房產(chǎn)中介門店臥底過的媒體人表示，為了把客戶弄進(jìn)店里各出奇招，滿滿的都是欲望的味道。開早中晚例會(huì)的時(shí)候，喊口號(hào)有捶胸口的習(xí)慣，一邊捶一邊發(fā)出像猩猩一樣的吼聲。

各地政府相繼出手了。如北京在2020年5月，嚴(yán)查炒作學(xué)區(qū)房亂象，21家房產(chǎn)中介被查；2021年4月，對(duì)6家涉嫌存在炒作學(xué)區(qū)房的門店暫停營(yíng)業(yè)整改。2021年5月，成都出臺(tái)了一系列涉及管控房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的政策文件等等。

重新定義房產(chǎn)中介

為了遏制亂象，2021年，一些城市還上線了二手房交易平臺(tái)。如杭州推出二手房交易監(jiān)督服務(wù)平臺(tái)，上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能；深圳上線新版二手房交易平臺(tái)。個(gè)人可在上面自助賣房。這無疑威脅著房產(chǎn)中介的地位。

一場(chǎng)大洗牌之下，房產(chǎn)中介人數(shù)的確在減少，以深圳為例。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，深圳實(shí)名登記的從業(yè)人員共有45458人，同比下滑11.8%。“成交量整體萎縮的情況下，深圳二手房交易平臺(tái)也會(huì)分走一部分客源。身邊有不少同事要么辭職，要么轉(zhuǎn)行了?！鄙钲诜慨a(chǎn)中介江卓告訴市界。

各種問題交織下，“房產(chǎn)中介會(huì)不會(huì)消失”這一話題甚囂塵上。有人說，在買賣雙方之間兩頭吃，房產(chǎn)中介早就該消失了；也有人說，房產(chǎn)交易的手續(xù)很復(fù)雜，這個(gè)行業(yè)不可能消失。

范灃告訴市界，從短期看，房產(chǎn)中介的人員急劇流動(dòng)，對(duì)行業(yè)有較大影響；但從長(zhǎng)期來看，未來中介不需要那么多人，出清是大勢(shì)所趨。以前的房地產(chǎn)中介行業(yè)跑得太快了。

江卓卻很委屈，他認(rèn)為，即便有一些房產(chǎn)中介是個(gè)人利益至上，但也有為客戶著想的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不能一棒子打死。更何況，沒有了房產(chǎn)中介，居間擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、辦理按揭貸款等環(huán)節(jié)，誰來辦理？

有人在大浪淘沙中揮手告別了，但也有不少人選擇了堅(jiān)守，比如蘇洋。因?yàn)橄硎芨舜蚪坏赖倪^程，蘇洋格外喜歡房產(chǎn)中介這個(gè)職業(yè)，也不忍放下多年積累的資源和人脈，“房產(chǎn)中介不會(huì)消失，我不會(huì)離開這個(gè)行業(yè)?！?/p>

蘇洋更愿意將房產(chǎn)中介形容為“潤(rùn)滑劑”，他發(fā)現(xiàn)，身邊是有很多人轉(zhuǎn)行了，但也有不少人，與他一樣堅(jiān)守在這個(gè)行業(yè)。一個(gè)變化也悄然發(fā)生了。2020年以來，越來越多的房產(chǎn)中介，做起了房產(chǎn)自媒體。

“有的是資深房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)過來的，有的是公司扶持的”，蘇洋向市界表示，房產(chǎn)自媒體的變現(xiàn)途徑，通常有帶客戶買房子、外宣營(yíng)銷、家政服務(wù)等。

大量的同行涌入后，這給蘇洋帶來了巨大壓力，比如房產(chǎn)自媒體上的內(nèi)容需要更精細(xì)化了，客戶也更難找了，但“這是大家自救的方式，已經(jīng)成了一個(gè)趨勢(shì)。未來，會(huì)有一大批接地氣的房產(chǎn)專家出現(xiàn)?！碧K洋預(yù)判說。

其實(shí)，推出二手房交易平臺(tái)的杭州，也明確指出此舉主要是便民而不是取代中介?！督?jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》也曾發(fā)文指出，今后會(huì)通過立法，執(zhí)法檢查，加強(qiáng)培訓(xùn)等，來規(guī)范中介市場(chǎng)，但并不會(huì)全面取消房產(chǎn)中介。

范灃則更愿意將這一輪調(diào)整，當(dāng)做房地產(chǎn)中介行業(yè)里程碑式的節(jié)點(diǎn)，他認(rèn)為，房產(chǎn)中介會(huì)走向精英化， “國(guó)家引導(dǎo)行業(yè)蛻變，剩下來的這些人，會(huì)作為精英留下來。并且，房產(chǎn)中介的準(zhǔn)入門檻會(huì)提高。房地產(chǎn)中介行業(yè)會(huì)蛻變成另外一個(gè)樣子?！?/strong>

那么，又該如何評(píng)價(jià) “房產(chǎn)中介”？有這樣一個(gè)答案直戳人心：房產(chǎn)中介是不是優(yōu)秀，關(guān)鍵在于其多大程度地壓制住來自人性沖動(dòng)的利益沖突。

因?yàn)?，中介平臺(tái)可能會(huì)消失，中介行業(yè)也可能會(huì)消失，但是中介行為永遠(yuǎn)不會(huì)消失。而中介行為，有千千萬萬種詮釋的可能。

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