近日，各地加速出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，僅5月前9天，就已有18個(gè)城市發(fā)布了超過20條“穩(wěn)樓市”相關(guān)政策。從5月1日河南洛陽正式實(shí)施《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，到金華、長沙、蘇州、揚(yáng)州陸續(xù)放寬限售限購政策，各樣寬松政策考驗(yàn)著各地因城施策的智慧。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策措施出臺(tái)要更具創(chuàng)新性，貼近城市特色，同時(shí)，除了樓市政策因素，疫情防控形勢(shì)也關(guān)系著樓市小陽春能否盡快到來。

寬松政策不斷，還要出新招

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，全國已有接近120城出臺(tái)房地產(chǎn)政策，4月單月刷新歷史記錄，主要涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多胎家庭購房、為房企提供資金支持等方面。

4月29日，中共中央政治局會(huì)議提出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作出部署。

隨后，5月起各地穩(wěn)樓市政策再次井噴。

5月1日起，洛陽、蘇州、揚(yáng)州等城市陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，其中大多將貸款最低首付比例調(diào)整到了20%。例如，洛陽二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行;揚(yáng)州公積金發(fā)布新政，在揚(yáng)來揚(yáng)人才、生育二孩及以上家庭申請(qǐng)住房公積金貸款且符合申請(qǐng)條件的，貸款最低首付比例由30%調(diào)整至20%，同時(shí)，符合條件的在揚(yáng)來揚(yáng)人才，單人最高貸款額度最高可達(dá)到揚(yáng)州單職工最高貸款限額的4倍。

類似的政策措施不勝枚舉，背后有何規(guī)律和邏輯?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，從各地寬松政策的邏輯來看，是從小城市逐漸擴(kuò)大到了大城市，比如從鄭州、東北地區(qū)城市、福州，逐漸到蘇州、南京這樣的大城市都出臺(tái)了寬松政策。第二個(gè)邏輯是從金融政策到非金融政策的轉(zhuǎn)變，以前主要采取降低利率、降低首付的方式，后來開始取消限購限售政策。此外是政策放松和給予優(yōu)惠雙管齊下，一方面管制性的政策逐漸減少，另一方面在鼓勵(lì)政策上繼續(xù)加碼，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

值得一提的是，長春市于5月7日發(fā)布的《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)若干措施的通知》除了提到公積金降低首付至20%等內(nèi)容，還提出探索購房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為個(gè)人按揭貸款分期補(bǔ)助，營造拴心留人的良好環(huán)境。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，類似表述是全國第一個(gè)，體現(xiàn)了長春在購房補(bǔ)貼方面，不是單純的資金補(bǔ)貼方式，而是和月供進(jìn)行結(jié)合，有助于購房補(bǔ)貼實(shí)實(shí)在在地落實(shí)到住房消費(fèi)領(lǐng)域中。

“長春是本輪疫情受到?jīng)_擊較大的城市，所以此次‘長20條’內(nèi)容也具有非常好的典型性和示范性。此次長春在一些常規(guī)政策的基礎(chǔ)上，提出了很多創(chuàng)新性的內(nèi)容，尤其是在預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)的靈活調(diào)整、REITs的創(chuàng)新鼓勵(lì)、購房補(bǔ)貼以補(bǔ)貼月供為方式等，都是全國其他城市沒有的政策。”嚴(yán)躍進(jìn)說，“近期各地政策確實(shí)比較多，但很多條款內(nèi)容相似。各地政策發(fā)布需要借鑒長春的做法，積極出臺(tái)一些和本市更加匹配的政策，讓政策更好地吻合所在城市的樓市發(fā)展需求。”

樓市調(diào)整，仍待快速控制疫情

疫情影響下，樓市低迷的現(xiàn)象持續(xù)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，一季度，我國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%，其中，住宅銷售額下降25.6%。

4月以來的寬松政策尚未顯效，中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年“五一”假期期間，13個(gè)典型城市商品住宅銷量為30.8萬平方米，同比下降65.9%。其中，武漢、蘇州、溫州等二線城市的成交量同比下降均超50%。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前市場(chǎng)依然在調(diào)整中。“‘五一’假期整體看，大部分城市的小長假樓市熱度不高，雖然4月各地救市政策井噴，但因?yàn)橐咔榈扔绊?，很多熱點(diǎn)城市出現(xiàn)疫情，特別是上海、北京、廣州、鄭州等城市，部分區(qū)域管控明顯影響了樓市活躍度。”張大偉說。

“樓市走勢(shì)當(dāng)下已經(jīng)不僅僅是政策市，更多要看疫情管控情況，疫情的變化對(duì)于市場(chǎng)影響非常大。特別是靜默區(qū)域，市場(chǎng)需要很長時(shí)間才能逐漸適應(yīng)。”張大偉說，“2022年樓市小陽春已經(jīng)很難了。當(dāng)然，疫情如果能快速控制，市場(chǎng)有望有所恢復(fù)。”

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“一些大城市受疫情等因素影響，整個(gè)市場(chǎng)情緒不太高。不過，最低谷的時(shí)候恰好就是要反彈的時(shí)候，反彈雖然面臨一定的阻力，但后續(xù)這些政策顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來講交易量會(huì)活躍起來，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)定、繁榮。”

關(guān)鍵詞： 樓市調(diào)整 政策密集出招 預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn) 常規(guī)政策的基礎(chǔ)