4月16日，昆明市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期工作的意見》(以下簡稱《意見》)，明確加快商業(yè)商務(wù)用房去化、紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難、鼓勵多種方式回遷安置、優(yōu)化營商服務(wù)、優(yōu)化住房金融服務(wù)、有效防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險、持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、做好房地產(chǎn)市場輿情引導(dǎo)8個方面共計25條意見。

針對《意見》中提到的“適度調(diào)高住房公積金貸款額度，降低購買二套住房首付款比例”，昆明市住房公積金管理中心率先響應(yīng)。18日，記者在昆明市住房公積金管理中心官網(wǎng)查詢公積金貸款額度發(fā)現(xiàn)，昆明公積金貸款額度提高了。具體來看，繳存公積金雙職工家庭，貸款最高額度為80萬元;一方正常繳存公積金的，貸款最高額度為50萬元;繳存公積金單職工家庭，貸款最高額度為50萬元;二套房首付由50%調(diào)整為30%。這對購房者來說，直接減少購房壓力，降低購房成本，無疑是一大利好消息。

連日來，“買房”“公積金”“25條”成為昆明人關(guān)注、議論的焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期，消費(fèi)信心仍未完全恢復(fù)，客戶觀望情緒較濃的大背景下，《意見》的發(fā)布和落地推進(jìn)能否成為促進(jìn)昆明房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)的催化劑?

打出組合拳 “點(diǎn)名式”布置任務(wù)壓實(shí)責(zé)任

截至目前，全國超過70個城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策，主要涉及補(bǔ)貼購房、提高公積金貸款額度、放寬落戶限制、降低首付比例、取消限售限購等方面。

堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，切實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，昆明此次發(fā)布的《意見》打出了房地產(chǎn)市場調(diào)控組合拳。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，昆明房地產(chǎn)市場新政比較精細(xì)化，因城施策和落地性比較強(qiáng)，以去化過高的商業(yè)庫存和為企業(yè)紓困為主，針對供給側(cè)的措施多于對需求端的刺激性政策。

昆明理工大學(xué)副教授、碩士導(dǎo)師，中國房地產(chǎn)策劃師鄧曉盈表示，相比此前的昆明房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，此次發(fā)布的《意見》力度更大，幾乎每一條意見都“點(diǎn)名式”布置任務(wù)，明確落實(shí)單位，壓實(shí)主體責(zé)任，充分彰顯了政府的決心。將昆明房地產(chǎn)市場當(dāng)前最棘手的商業(yè)商務(wù)用房去化問題放在開篇第一條，釋放出“動真格”信號。

昆明房地產(chǎn)市場商業(yè)商務(wù)庫存大的問題突出。據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月，昆明主城商務(wù)房存量620萬平方米，去化周期達(dá)50.92個月;商業(yè)市場存量545萬平方米，去化周期約119個月。商業(yè)商務(wù)用房存量合計多達(dá)1165萬平方米，庫存高企，去化任務(wù)艱巨。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，昆明此次針對商業(yè)商務(wù)用房去化的一系列政策，是存量和增量一起考慮、銷售和改功能一起考慮的結(jié)果。比如，將回遷安置需求與商業(yè)商務(wù)用房去化相結(jié)合，利用已建成的商業(yè)商務(wù)用房進(jìn)行等價值安置并適當(dāng)給予面積獎補(bǔ);對已收儲或未開工的轉(zhuǎn)為保租房、新型產(chǎn)業(yè)用地、臨時綠地，建設(shè)養(yǎng)老托幼等公共設(shè)施等，對同樣商業(yè)商務(wù)庫存高企的城市具有借鑒意義。

形成一定利好 市場正在恢復(fù) 見成效仍需時日

“沒等到‘三月小陽春’，倒是等來了反復(fù)的疫情。”4月初，一位從事房產(chǎn)銷售多年的王先生直言，盡管金融政策一再松動，給房地產(chǎn)市場釋放積極信號，但與預(yù)期還存在一定差距。對于《意見》的發(fā)布，他表示，能明顯感覺到政府在不斷優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和信貸環(huán)境，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，購房者置業(yè)信心尚未完全恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)各個鏈條循環(huán)也未全面修復(fù)，政策帶來的利好要轉(zhuǎn)化為明顯的市場成效，尚需時日。

事實(shí)上，王先生對昆明房地產(chǎn)市場的恢復(fù)持審慎態(tài)度并非沒有根據(jù)?？硕饠?shù)據(jù)分析顯示，今年一季度，昆明主城土地市場成交持續(xù)低迷，房企拿地信心不足。主城商品房成交量在3月有所回升，但由于近一年月均去化下降，導(dǎo)致去化周期拉長，去化壓力持續(xù)加大。

“銷售回暖是打破房地產(chǎn)市場僵局的重要一環(huán)。近幾日，能感受到《意見》對促進(jìn)市場需求釋放的積極效果，但能否維持利好勢頭，全面拉動市場，還得看后續(xù)的政策細(xì)則和執(zhí)行情況。”王先生表示。

“最近幾天，電話咨詢、微信咨詢、到店咨詢的客戶明顯增加，我們店的大多數(shù)工作人員都帶客戶去看房了。”勛邦地產(chǎn)工作人員小李說，“來咨詢的客戶不約而同地問到了新政執(zhí)行后，房貸能省下多少利息。”小李分享了自己申請辦理商轉(zhuǎn)組合貸的經(jīng)驗(yàn)，“我和我老婆了解到公積金貸款額度有調(diào)整就去申請了，80萬元的房貸，轉(zhuǎn)了50萬元公積金貸款，現(xiàn)在月供比之前少了約300元，一年能省約3000元，30年期算下來，不是筆小數(shù)目。”

新的公積金貸款政策有利于減輕購房壓力，也有利于滿足剛需購房者的需求。記者從昆明公積金中心官方微信公眾號了解到，目前昆明支持辦理商轉(zhuǎn)組合貸的銀行包括建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、富滇銀行、中信銀行、農(nóng)村信用社、交通銀行、紅塔銀行、光大銀行、廣發(fā)銀行(省直)、華夏銀行、郵政儲蓄銀行。覆蓋面廣，能很大程度滿足有需求的購房者。

“咨詢量大大增加，成交量也有提升，但還沒有顯性化的增量。”華創(chuàng)地產(chǎn)的工作人員表示，從目前的二手房市場來看，買賣雙方均處于觀望狀態(tài)。但事實(shí)上，房價并沒有大幅度的變化。新政雖然刺激了昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展，但房地產(chǎn)市場要完全恢復(fù)，還需要時間。

仍需持續(xù)發(fā)力 眼前“心沉大海” 遠(yuǎn)方星辰大海

如何保持昆明房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展?鄧曉盈直言：“政策先行是一個利好的方面，但具體到市場層面就涉及方方面面的因素，市場消費(fèi)信心的修復(fù)不是一蹴而就的。比方說，穩(wěn)定的工作、穩(wěn)定的收入和支付能力，才是購房者購置房產(chǎn)的根本底氣。這就需要更多部門、更多政策的持續(xù)發(fā)力。”公積金貸款額度調(diào)整后，無論行業(yè)企業(yè)還是消費(fèi)者，都對《意見》里涉及的其他政策實(shí)施細(xì)則充滿了期待。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展，短期看金融、中期看土地、長期看人口。盡管疫情反復(fù)制約了人口流動帶來的置業(yè)需求，但從第七次全國人口普查結(jié)果來看，昆明仍是人口流入性城市，置業(yè)需求仍不可小視。“消費(fèi)市場在哪里?目標(biāo)客群在哪里?”鄧曉盈表示，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)階段找準(zhǔn)自己的消費(fèi)市場格外重要。穩(wěn)字當(dāng)頭，回歸對自身經(jīng)營能力、產(chǎn)品研發(fā)能力和客戶服務(wù)能力的關(guān)注，回歸初心，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

克而瑞對當(dāng)前昆明房地產(chǎn)市場的客群進(jìn)行了分析，州市客群來昆置業(yè)仍是剛需用戶的主導(dǎo)，這一客群更注重綜合性價比。昆明本地客群則以高改產(chǎn)品為主，剛需、剛改產(chǎn)品分布均衡。

“盡管眼前是‘心沉大海’，但要相信，遠(yuǎn)方終見星辰大海。”有地產(chǎn)企業(yè)工作人員如是說，對正在恢復(fù)的房地產(chǎn)市場充滿希望。

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