原標題：棚改消息嚇趴地產(chǎn)股，下半年房地產(chǎn)投資會降溫嗎？

　　受6月25日有關(guān)國開行收緊棚改融資的市場傳聞等影響，26日房地產(chǎn)板塊大跌。

　　實際在25日晚間，國開行便回應稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。目前各項工作正在有序開展。

　　國開行介紹，截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)。

　　有券商人士稱，據(jù)了解，多數(shù)三四線城市的存量棚改項目貸款正常發(fā)放。

　　棚改支撐房地產(chǎn)投資

　　為什么棚改一事如此牽動市場神經(jīng)呢？

　　此前有專家分析，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較高的原因之一，就是全國棚改工作的推進力度較大。

　　從此前公布的5月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也可見一斑。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月固定投資增速出現(xiàn)明顯下滑，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速也有所放緩，唯有房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持在高位運行。

　　若棚改“一刀切”，房地產(chǎn)開發(fā)投資大概率不會繼續(xù)維持在高位運行。

　　PSL投放或收緊

　　2017年6月住建部等在《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中明確指出，在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復建設(shè)。

　　中信證券研究報告指出，2017年以來，三線城市的新建商品房價格和二手房價格與一二線城市同比增長變動趨勢出現(xiàn)了背離，同比增長大幅提升，尤其是2017年，三線城市同比增長上升至高位。三四線城市作為主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改貨幣化安置釋放的改善型需求，支撐了2017年其城市房價。

　　政策性銀行貸款是地方政府棚改貨幣化的主要資金來源，即國開行和農(nóng)發(fā)行的棚改專項貸款，PSL投放則是此類專項貸款的重要來源。

　　6月15日，央行公告發(fā)放抵押補充貸款（PSL）605億元。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，5月對國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加抵押補充貸款（PSL）共801億元，5月末PSL余額為31247億元。今年前五月，PSL投放額為4371億元。

　　2017年P(guān)SL全年投放額為6350億元；截至目前，2018年上半年P(guān)SL投放已經(jīng)達到了2017年全年的78%，2018年5月PSL余額同比增長33.12%。

　　2018年2月央行單月投放大量抵押補充貸款，高達1510億元，為2016年8月以來單月最高投放量。

　　可以看出，抵押補充貸款投放力度顯著大于去年。

　　單位：億元

　　數(shù)據(jù)來源：Wind

　　單位：億元

　　數(shù)據(jù)來源：Wind

　　申萬宏源證券分析師李一民表示，從數(shù)據(jù)來看，今年政府抵押補充貸款的投放強度顯著提前，后面將呈現(xiàn)前高后低走勢。今年第一季度至第二季度PSL投放增長明顯快于去年，后續(xù)新增項目受理偏向謹慎，實物安置的比例上升，在本輪降準之后，PSL作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢所趨。

　　從房地產(chǎn)新開工面積和投資與新增抵押補充貸款的關(guān)系來看，新增抵押貸款投放后，房地產(chǎn)新開工面積會出現(xiàn)上行的趨勢，滯后2-3個月的房地產(chǎn)投資增速也會上升。

　　而PSL如明顯收嚴，會在之后2-3個月開始顯現(xiàn)出對房地產(chǎn)投資的壓力。

　　安置方式轉(zhuǎn)變或是大趨勢

　　中信證券固定收益首席分析師明明介紹，我國棚改主要分為兩個階段。

　　第一階段是2005年至2015年6月，棚改主要方式為政府主導建立保障性住房滿足棚戶區(qū)居民的住房需求。

　　第二階段將棚戶區(qū)改造貨幣化，由政府組織建造保障性住房變?yōu)檠a貼居民或政府直接出資購買商品住宅。與上一階段相比，這一階段的棚戶區(qū)改造開始細分每年改造目標，并且強調(diào)提高貨幣化安置的比例。

　　2013、2014年全國棚改貨幣化安置率為7.9%、9.0%；2015、2016年，這一比率上升至29.9%、48.5%。貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的重要安置途徑。

　　但在樓市調(diào)控不斷收緊的情況下，安置方式的逐漸轉(zhuǎn)變也將是大勢所趨。

　　據(jù)中信建投估算，2017年貨幣化安置率在60%或以上，而2018年將在此基礎(chǔ)上有所下降。

　　圖片來源：中信建投

　　目前一些地區(qū)的貨幣化安置比例已經(jīng)開始下降。

　　中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎表示，個別區(qū)域貨幣化安置比例將有所下降，這在山東、湖南、江西等地區(qū)政策方面早有體現(xiàn)：山東已取消棚改貨幣化安置獎勵；湖南采取差異化棚改安置方式，針對房價上漲壓力較大的市縣取消貨幣化安置優(yōu)惠；江西同樣針對供需矛盾突出的市縣要求加大實物安置力度。

　　那么，未來三四線城市的房價，是否會隨著棚改安置方式的轉(zhuǎn)變而變化呢？

　　券商人士分析，在銷售方面，部分城市的棚改貨幣化安置比例的下降，并沒有讓這些城市的商品房銷量快速下行，這主要是由于棚改貨幣化使得部分三四線城市庫存快速下降，同時激發(fā)了本地的改善性需求和周邊縣城城鎮(zhèn)化提速，這些城市對于棚改的依賴程度已經(jīng)降低。此外，三、四線棚改貢獻度下降的同時，更低能級城市棚改后續(xù)的棚改貨幣化的去留是關(guān)鍵，值得關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 下半年，房地產(chǎn)投資，地產(chǎn)股