增加供應(yīng) 二十余個限競房項目將入市 保持平穩(wěn) 京城樓市已無明顯套利空間

新規(guī)落地你能買到什么樣的限競房

5月7日晚，北京市住建委網(wǎng)站掛出《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》(以下簡稱《通知》)公開征求意見。上周末，該《通知》正式發(fā)布實施。與最初的征求意見稿相比，除了確定部分限房價項目可能被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房以外，通知還增加了部分內(nèi)容。比如，針對不轉(zhuǎn)化限價房項目，要求“開發(fā)建設(shè)單位在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。”

這就意味著限競房(土地出讓時限制售價，競爭土地價格)中，具有明顯價格優(yōu)勢的，售價低于周邊市場評估價85%的限競房將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，而剩余不轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的限競房項目，也不得以各種名義變相漲價。很顯然，北京的政策“補丁”來得非常及時，備受關(guān)注的限競房也因此失去了價值炒作的空間。業(yè)內(nèi)人士認為，在多重政策的維護下，北京樓市已經(jīng)處于比較健康的階段。

兩萬套限競房或集中入市

新房供應(yīng)迎井噴

“您要不要這幾天抽時間過來看看，我們最近就會拿證開盤了。”購房人吳先生近期開始頻繁接到房山某項目的置業(yè)顧問的電話。

《廣廈時代》了解到，該項目所在地塊是北京首批限房價、競地價的地塊之一，2017年年初，開發(fā)商經(jīng)過多輪競拍獲此地塊。2017年下半年，該項目就已經(jīng)確定名稱，并對外開始宣傳蓄客。

此后，該項目的預(yù)計開盤時間一直沒有兌現(xiàn)，一拖再拖，直到《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》(征求意見稿)的出現(xiàn)。

5月21日，該項目置業(yè)顧問致電吳先生，電話里他告訴吳先生，他們項目周五就會拿到預(yù)售許可證，6月初就一定會開盤。當被問到他所在的項目是否有轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)的可能，他表示，肯定不會，只有三環(huán)里的項目比較危險，他們現(xiàn)在就在等北京住建委的正式政策，政策一確定，他們就可以拿到預(yù)售證。

正式的通知并沒有在5月25日前發(fā)布，置業(yè)顧問給出的開盤時間又一次跳票。上周六，《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》正式落地，周日，吳先生就又接到了電話，這次置業(yè)顧問沒有把開盤的時間說死，他介紹，該項目近兩周一定會拿證開盤，目前進入排卡驗資階段。購房人如果想當天買房，必須要先到售樓處排卡，排卡是免費的，但必須要進行驗資，驗資門檻為100萬元，名下存款、基金、股票等都可以。他還表示，他們項目是毛坯交房，不涉及大家關(guān)心的精裝修問題。

據(jù)北京青年報記者了解，即將在6月開盤的不止這一個限競房項目，很多蓄客已久的限競房都在等待政策的最終落地。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，根據(jù)近兩年土地出讓情況，目前北京限競房總量約4.5萬套，預(yù)計6月開始，將出現(xiàn)限競房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，對于北京市場來說，2017年來的所有土地全部限價，但因為政策未明確，這部分項目一直未入市，政策明確后，這部分項目有望加快入市，增加市場供應(yīng)量。從市場供應(yīng)節(jié)奏看，140平方米以內(nèi)的商品房含保障房在2018年只有5044套供應(yīng)。政策落地后，市場有望加速增加新房供應(yīng)。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也持類似觀點。她表示，隨著限競房新政策落地，北京也會對限競房項目取得預(yù)售證開閘放水。不少購房人一直在等待限競房，處于持幣觀望中。隨著限競房預(yù)售許可證頒發(fā)，入市量一定會出現(xiàn)井噴，尤其是前期做過蓄客和推廣的項目，那么短時間內(nèi)北京新房市場的供需低迷將有所調(diào)整。不過郭毅也強調(diào)，這樣的扭轉(zhuǎn)其實是積累需求的集中釋放，并不意味著新房市場整體需求的反彈，只不過這部分需求是去年開始一直在等待限競房，并且在短期內(nèi)集中釋放。隨著這部分需求被消化，未來新房市場又會是成交平穩(wěn)的狀態(tài)。

地產(chǎn)營銷專家韓樂也補充道，因為去年土地都是限競房，隨著銷售政策的落地，限競房將井噴入市，短期內(nèi)確定了案名和產(chǎn)品設(shè)計的新盤項目就有20多個，供應(yīng)量在6月份就會明顯回升。

不得捆綁搭售 開發(fā)商或面臨盈利難

雖然限競房有望大量入市緩解新房的供應(yīng)壓力，但需要關(guān)注的是，此次發(fā)布的關(guān)于限競房銷售的正式通知，與征求意見稿最主要的區(qū)別就是對開發(fā)商搭售進行了限制?！锻ㄖ分赋觯洪_發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

這樣的要求對于開發(fā)商來說實際上嚴格控制了開發(fā)商的獲利空間，抑制了部分限競房變相漲價的可能。北青報記者了解到，在近兩年成交的限競房土地中不乏高溢價的地塊，比如孫河某限競房地塊，限制的銷售均價不超過68924元/平方米，且最高銷售單價不得超過72370元/平方米。但實際開發(fā)商購地的樓面價就達到了61348元/平方米，按照土地價格乘以二才是售價的簡易計算，這是一塊很難獲利，甚至更容易虧損的土地。那開發(fā)商為什么還要堅決拍下呢?

實際上對于這樣的土地，開發(fā)商都有自己的生財之道，一方面是綁定精裝修，通過提供額外的高品質(zhì)精裝修來獲利。另一方面也是最主要的獲利方式就是向地下尋找更多的空間，有的項目甚至深挖7米，搭建出額外兩層的地下空間。對于這類住宅地塊的開發(fā)，開發(fā)商往往是在不改變?nèi)莘e率的前提下，采用拉高拍低的方式，通過不同產(chǎn)品的組合提高項目的貨值。即便限價不變，但地下空間賦予的實際可售面積卻增加了。這也是開發(fā)商敢于高價拿地的信心所在。

但這次限價房《通知》的出臺，明確要求了不得搭售其他產(chǎn)品，嚴格執(zhí)行土地出讓的建設(shè)標準。這也增加了部分項目地下空間的不確定性。

郭毅認為，部分限競房項目地下空間的操作，本質(zhì)是開發(fā)商為了通過下挖地下，擠出來更多的可售面積，彌補利潤微薄和地價成本過高帶來的虧損情況，這樣的情況確實客觀存在，也增加了一定的不確定性。假設(shè)該限競房因為定價原因被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)，下挖的空間可能會影響政府收購，因為政府收購只會購買地上面積，那么地下面積怎么辦可能需要企業(yè)與政府的協(xié)調(diào)解決。

韓樂也認為，對于一些限競房的別墅項目來說，地下空間的開發(fā)有違規(guī)的嫌疑，但關(guān)鍵要看項目的規(guī)證有沒有審批過關(guān)，如果沒過關(guān)可能會被政府打回整改，如果過關(guān)了，意味著政府默許，這個暫時還沒有確定，需要開發(fā)商和政府主管部門的博弈。不過，韓樂補充道，如果盈利空間都堵死的話，有可能影響開發(fā)商未來的拿地積極性。所以限競房地下空間如何界定依然是懸而未決的，需要看多方博弈的結(jié)果。

某品牌開發(fā)商相關(guān)負責(zé)人也對北青報記者坦言，嚴格按照目前的政策執(zhí)行，部分限競房地塊確實難以盈利，而且大部分項目已經(jīng)拿到了開工許可證，進入建設(shè)階段，規(guī)劃已經(jīng)無法更改，原有的銷售計劃被打破，如何解決還是個難題，目前沒有明確的方案。

張大偉則指出，不得捆綁銷售，對于部分企業(yè)的銷售可能帶來一定影響，特別是30%的大戶型面積，這部分基本都有一定地下面積的配套，對于企業(yè)來說，如何銷售也將是未來需要解決的難題。

不捆綁裝修≠毛坯 部分限競房仍會配裝修

關(guān)于限競房《通知》中不捆綁裝修的要求，是否就意味著購房人未來買到的限競房都是毛坯房呢?原本在宣傳時提到的含裝修的項目，新政出臺后，是否會重新規(guī)劃呢?

據(jù)《廣廈時代》了解到，在目前北京市已出讓的限房價、競地價地塊共有62個，其中很多地塊出讓文件中即規(guī)定了需含裝修交房，其中一部分還對裝修標準進行了詳細的規(guī)定，但大多沒有要求過高的裝修標準。

張大偉表示，如果土地出讓標書中對裝修做出了規(guī)定，明確要求含裝修，那么項目在銷售時含裝修就不能算作捆綁搭售。

另外郭毅透露，限競房作為商品房的一種，在土地出讓之初并沒有對裝修有明確的界定標準。而共有產(chǎn)權(quán)房則不一樣，它作為保障房的一種，政府對共有產(chǎn)權(quán)房的裝修有明確的界定，比如用什么材質(zhì)的產(chǎn)品，大概工藝水平是什么情況，都有一定參照性和執(zhí)行性。但對于限競房的裝修，在管理和土地出讓條件上的表述是比較模糊的，因此有一部分限競房為了品質(zhì)打造，對裝修做了比較好的設(shè)計，也花了很大成本在裝修上。如果被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)的話，開發(fā)商極有可能對裝修減配，控制成本，只需要符合政府關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)的裝修標準即可。另外，還有一部分開發(fā)商則出于控制成本的考慮，在限競房設(shè)計之初只做了簡單和粗放的初裝修，如果被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)的話，可能還需要在裝修標準上提升。所以這兩類產(chǎn)品如果被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)，都可能面臨調(diào)整。

張大偉表示，按照目前北京市的規(guī)定，如果被轉(zhuǎn)成了共有產(chǎn)權(quán)房，那就必須要配裝修。不過即使是被轉(zhuǎn)化成共有產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商目前階段已經(jīng)基本不可能改變原有的規(guī)劃設(shè)計。

拒絕搖號亂象 北京樓市“穩(wěn)”字當頭

很明顯，針對備受關(guān)注的限競房，在入市之初北京就出臺了相關(guān)政策補丁，就是為了防止部分位置好、品質(zhì)優(yōu)的限競房出現(xiàn)漲價、搶房的情況。尤其是在最近，搖號下被放大的房地產(chǎn)供需緊張情緒依然持續(xù)蔓延，包括杭州、深圳、西安等城市，都出現(xiàn)了幾百套房，幾千甚至上萬人排隊的現(xiàn)象，西安融創(chuàng)某項目甚至還在網(wǎng)絡(luò)上曝出了一份關(guān)系戶排號名單。那么北京限制售價的限競房入市，是否會出現(xiàn)類似的緊張氣氛呢?

對此業(yè)內(nèi)專家普遍認為，北京樓市已經(jīng)沒有了買到房就能套利的可能，因此即便是性價比高的限競房入市，也不會發(fā)生搶房等恐慌性事件。

張大偉表示，截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號的政策，全部或者部分房源需要搖號出讓。搖號這一政策，除了能保障房價平穩(wěn)外，對開發(fā)商和購房者都有一定壓力。對于開發(fā)商，搖號影響了銷售周期及回款周期;對于購房者，放大了意向購房群體，降低了購買成功率。

這些城市出臺搖號政策的原因，主要是因為政府的“限價”，限制備案價，不允許開發(fā)商自主定價，不管市場有多少需求，價格是固定的。而項目周圍的二手房價格是無法監(jiān)管的，二手房價格隨著市場行情上漲，與新房形成價格倒掛，大量購房人涌向新房。

搖號可以說是一個無奈之舉，短期的確有效，起碼可以保證購買的基本公平性，增加普通人買房的概率。但這后果也非常嚴重，如果不配套其他政策，只限價、只搖號，那么各種暗箱操作會越來越多，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了類似案例。

而北京的調(diào)控政策效果顯然位列全國首位，限競房政策落地后，大量的新房入市帶來供應(yīng)的增加，市場保證供需平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，北京的樓市價格下行幅度全國領(lǐng)先，二手房價格同比下調(diào)6.9%，新建住宅同比下調(diào)0.7%。

韓樂認為，搖號搶房不會在北京發(fā)生，因為北京這一輪限競房供應(yīng)比較多，不會缺乏供應(yīng);另外，不像杭州等城市，限價后的新房低于周邊二手房30%-40%，北京的限競房相比周邊二手房并沒有過于明顯的優(yōu)勢，不會讓人有明顯套利的沖動。即便北京限競房中有性價比特別高的，也可能轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，所以不會發(fā)生搶房鬧劇的情況。

韓樂認為，整個北京市場目前處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，從去年“3·17”樓市調(diào)控到今年春節(jié)后北京市的成交都是比較低迷的。在今年3月份之后二手房才開始有所起色，成交量還是緩慢上升中，下半年隨著限競房入市，供應(yīng)增加，整體區(qū)域穩(wěn)定。

郭毅也認為，整體趨勢來看，房價環(huán)比不上漲是政府管理的底線，在新房市場中，所有出讓土地都有限價條件，這類土地一定會對樓市產(chǎn)生整體的抑制作用。所以相對來說，北京樓市的價格水平還會處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)下。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從一線城市來看，北京的調(diào)控政策的確是最為嚴厲的，北京的商品房價平穩(wěn)依然需要嚴格的調(diào)控來進行保障?？梢灶A(yù)見的是，在現(xiàn)階段政策不變的情況下，北京房價維穩(wěn)將是大概率事件。

關(guān)鍵詞： 萬套 北京 新房