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難解環(huán)京樓市困局 北京買房需求抬頭 2018-05-24 18:42:48  來源:北京青年報

天津樓市因“海河英才”落戶計劃而躁動,北京樓市成交量回升、價格企穩(wěn),唯獨環(huán)京樓市,仍處在冰點之中。據(jù)專家解釋,北京需求的回暖,難解環(huán)京之渴,北京樓市的供應量比較大,而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局,不再像前兩年那樣因為剛需產(chǎn)品斷檔將買房人擠壓至環(huán)京。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計,4月環(huán)京市場商品住宅成交587套,同比下降90%;成交金額8億元,同比下降88%。大起大落,是環(huán)京樓市近幾年慣常的走勢,業(yè)內(nèi)人士指出,由于嚴格的限購導致的無法網(wǎng)簽,讓這次環(huán)京樓市的數(shù)據(jù)跌幅有點猛,實際情況可能略好。但如果繼續(xù)嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策,環(huán)京的低迷還將持續(xù)相當長一段時間,環(huán)京樓市,這次的復蘇有點難。

環(huán)京樓市全面縮水燕郊今年成交未超百套

退回到一年前,環(huán)京樓市還是投資客關注的焦點。燕郊、固安、大廠、香河……這些區(qū)域在互聯(lián)網(wǎng)上的新聞,幾乎都與樓市緊密相關。

經(jīng)歷過2015-2017年的暴漲,現(xiàn)在的環(huán)京樓市顯得格外冷清。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計,4月環(huán)京市場商品住宅成交587套,成交面積6萬平方米,同比下降90%;成交金額8億元,同比下降88%。成交均價1.3萬元/㎡,環(huán)比上漲8%。而這其中,占據(jù)絕對主力的還是廊坊市區(qū)的成交,占比超過七成。

這樣慘淡的數(shù)據(jù)不是在單一月份。1-4月環(huán)京商品住宅累計成交25萬平方米,同比下降89%;成交價格1.2萬元/平方米,同比上漲9%;成交額30億元,同比下降89%。與去年同期相比,香河、燕郊、固安銷量降幅較大,均超過9成,廊坊市區(qū)下降85%。

上一輪上漲沖至3萬元/平方米的燕郊,近期成交量有所上升,4月商品住宅成交35套,即使是這一數(shù)據(jù),環(huán)比增幅也達到了118.8%。

燕郊今年前四月成交總量則創(chuàng)下歷史新低,四個月成交不足百套。根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計,今年1-4月,燕郊商品住宅累計成交僅65套,成交面積0.55萬平方米。

曾經(jīng)京南最熱的固安,曾因新機場的利好而備受投資客追捧,限購之后,熱鬧不再。根據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,4月固安的新房網(wǎng)簽量,已從一年前的近兩千套下降到了不足百套。69套的網(wǎng)簽量環(huán)比3月下降了75.6%,同比2017年4月更是下降96.3%。

品牌開發(fā)商云集的香河,同樣未能幸免,4月,香河的新建商品住宅網(wǎng)簽量僅有75套,環(huán)比3月101套的網(wǎng)簽量再次下降25.7%,同比去年4月的降幅則高達96%。從去年5月起,香河的新房交易量一路向下,從四位數(shù)降至三位數(shù),如今則降到了兩位數(shù)。

新盤接近零供應 部分成交網(wǎng)簽無法呈現(xiàn)

限購無法回避,成交陷入冰點,一些開發(fā)商選擇封盤等待。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,4月固安新房零供應,這是自2015年以來,固安首次出現(xiàn)零供應的現(xiàn)象。

而香河新盤供應則斷頓已久。近9個月以來,香河地區(qū)僅有2017年12月和2018年1月有供應,其余月份均零供應。

還有一些開發(fā)商將目標轉(zhuǎn)移至了更大范圍的環(huán)京,河北承德的興隆,就是近期曝光率較高的一個新興區(qū)域。融創(chuàng)、中冶、榮盛等多個開發(fā)商近期都在花大力氣推廣興隆項目。相比其他已經(jīng)被反復炒作過的區(qū)域,興隆這樣的新興板塊顯然更受投資客關注。

新盤零供應,但存量項目也不能完全坐以待斃。環(huán)京項目的銷售們?nèi)栽陬l繁地致電購房人,推銷房源。當被問到如何規(guī)避限購,大部分給出的選擇都是先草簽合同,然后補交社保,等待三年期限達成。

根據(jù)廊坊的限購政策,廊坊市主城區(qū)(含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。非本市戶籍居民購房需提供3年當?shù)厣绫G蚁拶?套。補繳的社保不得作為購房有效憑證。

在香河某項目,開發(fā)商對外仍在宣傳,外地人不限購,投資客戶可以隨便購買,最低首付20%,如果首付多,還可以拿到相應的折扣。而在實際銷售中,開發(fā)商給出的方案是50%首付,其中20%由購房人首次一次性繳納,剩余30%分期付給開發(fā)商。購房人交首付款后,開發(fā)商幫助聯(lián)系中介代理為購房人補繳社保,滿三年后再網(wǎng)簽。如果購房人三年內(nèi)就找到了接盤人,可以直接改一次名字。

《廣廈時代》調(diào)查了解到,這樣的銷售方式不是個例,被限購的項目幾乎都采用了這樣的方式來繞開限購,也有不少購房人選擇了這樣的方式購房。這也是為什么環(huán)京每月網(wǎng)簽量不足百套的主要原因。

業(yè)內(nèi)人士指出,雖然環(huán)京樓市陷入低迷,但一月幾十套網(wǎng)簽與市場實際情況還是有些差距的,一部分“消失”的網(wǎng)簽,主要就是源于目前環(huán)京的大部分成交都轉(zhuǎn)到了“地下”,草簽的合同協(xié)議,無法進入正式的網(wǎng)簽系統(tǒng),網(wǎng)簽數(shù)據(jù)自然也無法呈現(xiàn)。

政策無波動調(diào)整 環(huán)京冰點或?qū)⒊掷m(xù)

單區(qū)域單月成交不足百套,從四位數(shù)的月成交量直線縮水成兩位數(shù),僅是由限購造成的么?

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉分析認為,在調(diào)控政策向北京看齊后,失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎,缺乏人口吸附能力的環(huán)京區(qū)域面臨著很大的樓市下行壓力。一年時間里,燕郊、香河、固安等環(huán)京區(qū)域的樓市交易量普遍跳水八九成,房價也下跌了兩到四成,而這還是開發(fā)商、業(yè)主等支撐的結(jié)果??梢?,環(huán)京樓市政策前后已經(jīng)形成了巨大落差。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示,環(huán)京樓市低迷的最主要原因還是投資熱的退潮,投資客很多對環(huán)京失去了興趣。

按照過去幾年的規(guī)律,環(huán)京樓市幾乎沒有獨立的市場,與北京樓市同呼吸、共命運。如今,北京樓市逐漸回暖企穩(wěn),環(huán)京樓市是否會再次上演相同的步調(diào)。

胡景暉表示,面對樓市的低迷,環(huán)京區(qū)域開發(fā)商的資金壓力陡增,地方政府的財政收入、GDP增長也有不小壓力。壓力之下,關于環(huán)京樓市的傳言也不斷流出,如可全款買房,購買之日起繳納社保,三年后網(wǎng)簽;如“廊坊數(shù)百人冒雨連夜搶房”的自導自演戲碼;如限售、人才引進等等。但無論消息如何,京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下環(huán)京樓市調(diào)控錨定北京的現(xiàn)實不會改變。如今北京首套房貸款利率上升,限價房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權房的政策也在醞釀,北京的調(diào)控還在加碼,環(huán)京的調(diào)控也不會放松,即使暑期即將來臨,環(huán)京樓市恐怕也很難走出冰冷。

郭毅指出,環(huán)京樓市這次很難跟上北京樓市的步調(diào)。目前北京樓市的供應量比較大,而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局。

北京的購房需求是在復蘇,但被多元化的產(chǎn)品供給留在了北京,而不是像以往因缺少適合的產(chǎn)品而被擠壓到了環(huán)京。

目前在北京,剛需有共有產(chǎn)權房,改善有限競房,高端則有普通商品房。以往可能有剛需,無法負擔北京的價格,被擠壓到了燕郊,但現(xiàn)在共有產(chǎn)權的出現(xiàn),減少了這部分客群?,F(xiàn)在除了沒有北京購房資格的購房人和投資客之外,外溢到環(huán)京的需求量本來就大幅減少,再加上環(huán)京巨大的潛在供應量,市場很難快速復蘇。

近期,天津“海河英才”落戶計劃的出臺,讓很多人期待廊坊是否也會跟進,落戶放開來帶動樓市的發(fā)展。但業(yè)內(nèi)人士指出,廊坊戶口的吸引力與天津無法相提并論,中介代補社保對購房人主要就是錢和時間的問題,而遷戶并不是件小事,愿意為環(huán)京一套房而遷戶的購房人,則更為有限。落戶政策能帶動天津樓市,而環(huán)京,即使是有了,也很難被帶動。文/門庭婷

關鍵詞: 困局 北京 樓市

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