對(duì)上海老破小來(lái)說(shuō)，加裝電梯本來(lái)是一件好事。

提升小區(qū)整體形象，方便上下樓等等。

(資料圖片)

事實(shí)上，老破小要不要加裝電梯一直都存在很大爭(zhēng)議。在上海過(guò)往改造小區(qū)中，所有老破小加裝電梯這件事情。

最大的抗性就來(lái)自一樓。

因?yàn)橐粯鞘褂秒娞莸母怕驶緸榱?，所以加裝電梯意見(jiàn)征詢(xún)中，反對(duì)票中絕大部分來(lái)自一樓住戶。

也因此，上海降低了加裝電梯的啟動(dòng)門(mén)檻，業(yè)主意愿征詢(xún)通過(guò)比例從原先的90%放寬到三分之二。

包括加裝電梯的籌集資金分?jǐn)偟礁鳂菍?，一樓原則上是最低的0%，一樓不僅不出錢(qián)甚至還需要給予一定的損失賠償。

事實(shí)到底是不是這樣的，我實(shí)地去市中心看了幾個(gè)老破小。

老破小加裝電梯后，一樓的價(jià)格有沒(méi)有受到影響，會(huì)降價(jià)多少。

01

加梯后同一小區(qū)各樓層，價(jià)格變化大嗎？

長(zhǎng)寧區(qū)的改造小區(qū)比較多，我選擇了位于中環(huán)內(nèi)仙霞板塊的「威寧小區(qū)」。

2004年，威寧小區(qū)成為了上海首個(gè)加裝電梯的案例，小區(qū)內(nèi)部分樓棟已經(jīng)晉升為電梯房，但也有一些樓棟仍然是樓梯房。

如果看加裝電梯對(duì)各樓層的房?jī)r(jià)影響，一個(gè)合理的方式就是用同小區(qū)已經(jīng)加裝電梯的單元，對(duì)比還沒(méi)有加電梯的單元，以它們各自房?jī)r(jià)的變化作為參考。

在目前正在掛牌的房源中，加梯樓棟1-6樓的價(jià)格對(duì)比沒(méi)有加梯的樓棟1-6樓的價(jià)格，有兩個(gè)變化。

首先，從每一個(gè)樓層來(lái)看：

加了電梯后2樓至6樓都漲了，漲幅在9%－11%左右，對(duì)高樓層的價(jià)格影響比較大。

再對(duì)比沒(méi)加電梯的樓棟，6樓和1樓的價(jià)差在8000元/㎡，加了電梯之后6樓和1樓的價(jià)差在12000元/㎡，價(jià)格差別拉開(kāi)了原來(lái)的一半，總價(jià)至少高出了10萬(wàn)左右。

而一樓加了電梯后還降了2.29%。

據(jù)中介介紹說(shuō)，掛牌中的一樓均價(jià)差不多都在7.5萬(wàn)－8萬(wàn)/㎡，一般有電梯的比沒(méi)有電梯的一樓單價(jià)低了1000到2000元，因?yàn)槎际切粜?，總價(jià)差額不會(huì)太高。

加了電梯的一樓房?jī)r(jià)是一點(diǎn)也沒(méi)漲，而且變得更難賣(mài)了。

查了一下這個(gè)小區(qū)歷史成交情況，一打開(kāi)發(fā)現(xiàn)最近成交的幾乎都是高樓層（5樓、6樓），一樓很少很少。

并且在所有已成交樓層中，也是高樓層成交的更多，低樓層只占了四分之一 。

可以看到加裝電梯對(duì)其他樓層來(lái)說(shuō)，解決了爬樓梯的不便之后，從房子的流通性上來(lái)看比一樓要好賣(mài)多了。而一樓因此失去了不用爬樓梯的優(yōu)勢(shì)，反而變得更難成交。

從掛牌時(shí)間上來(lái)看，有的一樓房源從去年6月份就掛出去了，過(guò)了一年也沒(méi)有賣(mài)出去。

想要好賣(mài)一點(diǎn)還會(huì)因此調(diào)低價(jià)格，一般差不多降了有10萬(wàn)，等于總價(jià)300萬(wàn)左右的3%，對(duì)一個(gè)三十幾平的小戶型來(lái)說(shuō)已經(jīng)算是虧了。

據(jù)中介介紹說(shuō)，客戶一般很少會(huì)看一樓的房子，除非是不在意樓層的人，可能會(huì)因?yàn)閮r(jià)格低一點(diǎn)才會(huì)選擇一樓。

一旦加了電梯，中高樓層也變得方便很多，就更不會(huì)選擇一樓了。

其實(shí)，有電梯的一樓和沒(méi)有電梯的一樓價(jià)格不一定差太多，關(guān)鍵是有電梯會(huì)降低一樓的流通性。

怎么說(shuō)加電梯一樓都是吃虧的，明明是同一個(gè)小區(qū)，加了電梯后其他樓層漲的更多，一樓的價(jià)值卻沒(méi)有變化甚至下滑，在流通性上也更難賣(mài)了。

02

如果只看一樓，同地段的小區(qū)價(jià)格相差多少？

最直觀的變化就是用加了電梯的小區(qū)和沒(méi)有加裝電梯的小區(qū)或者還在籌備加裝電梯的小區(qū)進(jìn)行對(duì)比。

看看它們一樓價(jià)格上有什么差別。

下面四個(gè)小區(qū)之間只隔了一條馬路，都是1990年左右的普通老小區(qū)，從地段和小區(qū)品質(zhì)來(lái)看沒(méi)有太大的差別。

其中安龍小區(qū)、新安小區(qū)和威寧小區(qū)是加了電梯的，仙霞別墅目前還沒(méi)有加裝電梯。

目前幾個(gè)小區(qū)一樓掛牌房源，加了電梯的一樓比沒(méi)加電梯的一樓價(jià)格是相對(duì)低的，價(jià)差在2000-3000元/㎡左右。

數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家

對(duì)比下來(lái)，加裝電梯的一樓價(jià)格上略微是降低的。按照60平米左右的小戶型來(lái)看，有電梯的一樓要損失10萬(wàn)左右。

參考一樓業(yè)主的調(diào)價(jià)記錄里，價(jià)格波動(dòng)也在10萬(wàn)左右，沒(méi)有太大的起起伏伏。

按照中介的說(shuō)法，一樓的價(jià)格波動(dòng)空間是最小的。下限高且上限低，換句話來(lái)說(shuō)，有沒(méi)有電梯對(duì)一樓來(lái)說(shuō)，價(jià)格沒(méi)有太大的差別。

當(dāng)把目光放在附近所有老破小一樓的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)最近房源掛牌價(jià)其實(shí)都是有所差別的，有的一樓可以賣(mài)到9萬(wàn)左右，有的則只能賣(mài)到7萬(wàn)左右。

如果加裝了電梯，樓梯障礙就消失了，一樓的稀缺性也就不存在了。

同地段的一樓，加了電梯反而比沒(méi)有加電梯的小區(qū)價(jià)格更低，這樣一來(lái)也就是相對(duì)貶值。

03

除了房?jī)r(jià)，一樓的生活也會(huì)大打折扣。

其實(shí)想想也知道，加裝電梯本身對(duì)一樓是一點(diǎn)好處都沒(méi)有的，最關(guān)鍵的是直接損失個(gè)人利益，除了房?jī)r(jià)會(huì)受影響，采光，噪音的缺陷也會(huì)被放大。

第一個(gè)問(wèn)題就是采光很受影響。

比如這個(gè)加裝電梯的小區(qū)一樓，綠化做的比較多，原先一樓就被樹(shù)木遮擋了一些光線。

一樓北面廚房的位置離電梯最近，所以從廚房進(jìn)入的光線就會(huì)被擋住。

剛走進(jìn)一樓的時(shí)候是中午一點(diǎn)鐘左右，即便是打開(kāi)客廳的燈，屋里還是一片昏昏沉沉的。

可以感受一下里面的氛圍，除了靠窗的位置有點(diǎn)亮之外，其他區(qū)域仿佛躲在角落里。

當(dāng)把所有燈關(guān)都掉之后，簡(jiǎn)直了。

整個(gè)屋子一片漆黑，誰(shuí)能想到這是在大白天拍的一樓。

我又對(duì)比看了一下沒(méi)加電梯小區(qū)的一樓，南向客廳光線會(huì)好一點(diǎn)，勉強(qiáng)可以不開(kāi)燈，但北向的衛(wèi)生間靠近樓梯就顯得比較黑了。

不過(guò)一般一樓光線本身就比較差，只能說(shuō)不加電梯的一樓光線略微好一點(diǎn)點(diǎn)。加上一樓比較潮濕，通風(fēng)也比較差。加了電梯后里面的環(huán)境只會(huì)更昏暗潮濕。

老破小加裝電梯一般是一梯四戶的小區(qū)比較多，靠近電梯位置的兩戶影響最大，另外兩戶的影響就會(huì)弱一點(diǎn)。

第二個(gè)問(wèn)題就是噪音了，一樓位置電梯運(yùn)行會(huì)比較吵，如果住在老小區(qū)一樓應(yīng)該會(huì)更有體驗(yàn)。

老房子的隔音效果原本就差，電梯運(yùn)行后電梯設(shè)備帶來(lái)的聲音就更會(huì)打擾到自己的生活

而且老小區(qū)里租客比較多，太早太晚的電梯運(yùn)行，都影響著一樓住戶的居住體驗(yàn)。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

其實(shí)，老破小都是2000年前后建的樓房，它沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的電梯井和電梯間，一般電梯只能安置在樓棟外側(cè)，加上樓間距比較小，這就會(huì)對(duì)一樓的采光通風(fēng)造成很大的干擾。

在早晚上下班高峰期的時(shí)候，電梯運(yùn)行往往動(dòng)靜很大，特別是一樓的噪音問(wèn)題也會(huì)因此放大。

所以對(duì)于一樓住戶來(lái)說(shuō)，加電梯帶來(lái)的生活影響更明顯，通風(fēng)采光變差，噪音問(wèn)題也更大...

04

雖然對(duì)于一樓來(lái)說(shuō)，加裝電梯勢(shì)必會(huì)帶來(lái)。

價(jià)格和生活上不同程度的影響。

但是老破小加電梯對(duì)整個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是利大于弊的。

不論是對(duì)一樓、三樓、還是六樓。

小區(qū)是電梯房還是樓梯房，對(duì)流通性來(lái)說(shuō)有本質(zhì)性的區(qū)別。

一樓的損失是事實(shí)存在的，但卻可以通過(guò)一些方法來(lái)補(bǔ)救，去推進(jìn)這項(xiàng)便民的工程。

普遍的做法是，安裝電梯和后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)的費(fèi)用，一樓全免之外。

高層住戶或許可以給到一樓金錢(qián)上的補(bǔ)償，這筆錢(qián)可以作為一樓的裝修費(fèi)，用來(lái)優(yōu)化空間環(huán)境，提高居住舒適度等等。

或者在安裝的電梯時(shí)候，盡可能減少對(duì)一樓通風(fēng)采光的影響，比如上海的南泉苑小區(qū)就設(shè)計(jì)了這種玻璃房電梯，一二樓全透明設(shè)計(jì)。

（圖源：普陀甘泉）

且電梯待機(jī)時(shí)會(huì)停在3樓，這樣對(duì)一二樓的影響就降低到最小。

其實(shí)對(duì)于老破小來(lái)說(shuō)，內(nèi)部空間的優(yōu)化、和小區(qū)外面的整體翻新，也會(huì)大大提升房?jī)r(jià)。

現(xiàn)在上海的城市更新進(jìn)入精細(xì)化改造時(shí)代，既然老破小加電梯已經(jīng)是不可逆的趨勢(shì)。

一樓為了上海城市更新做出了自己巨大的犧牲，它們也理應(yīng)得到該有的補(bǔ)償。

加梯這件事，如何才能推進(jìn)得順利，更人性化兼顧更多老小區(qū)居民的利益和感受。

這向來(lái)都是一個(gè)復(fù)雜無(wú)比，需要不斷探索的社會(huì)問(wèn)題。

以上為正文，來(lái)自微笑向暖

關(guān)鍵詞： 通風(fēng)采光