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早高峰時(shí)段，舊金山金門大橋空空蕩蕩，沉寂中傳來聲聲久違的鳥鳴；

沒有游客的京都奈良，年幼的梅花鹿追隨媽媽，長途跋涉到附近的鎮(zhèn)上覓食；

成群結(jié)隊(duì)的企鵝從海灘捕魚歸來，穿梭于開普敦市中心，他們回家不必再繞遠(yuǎn)；

金錢豹游蕩在布隆方丹的度假酒店里，與不相識的人類四目相對，最終沒有發(fā)動(dòng)攻擊……

以上是紀(jì)錄片《地球改變之年》的片段。在新冠疫情全球大流行期間，人們不得不久居家中，城市因此有了不同的面貌。這可能不是城市的常態(tài)，但足以引人深思：我們所處的房地產(chǎn)行業(yè)，將向何處去？我們理想中的未來城市，是什么樣子？為了實(shí)現(xiàn)理想城市，我們又該如何付諸行動(dòng)？

借此機(jī)會，36氪未來地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了廣泛的調(diào)查。我們分別訪問了城市開發(fā)運(yùn)營企業(yè)的決策人士，研究宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)及城市化的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，以及對未來城市話題充滿表達(dá)欲的讀者。他們的回答，或許可以作為未來城市敘事的序言。

討論未來之前，有必要先考慮生存問題：

城鎮(zhèn)化加速階段過后，動(dòng)蕩中的房地產(chǎn)行業(yè)將如何轉(zhuǎn)危為安？未來還能否作為支柱性產(chǎn)業(yè)？

長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈：

作為傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)投資下行，往往會出現(xiàn)政策邊際改善，比如最近提到的按揭貸款保障合理購房需求，房地產(chǎn)過度緊縮政策糾偏可能會持續(xù)，政策底和市場底都出現(xiàn)了，最糟糕的時(shí)候已經(jīng)過去。

中長期看，以美國為例，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)很高了，但房地產(chǎn)依然是非常重要的行業(yè)，改善性住房需求還是需要開發(fā)商提供住宅供給，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該被視為正常行業(yè)，遵循市場規(guī)律運(yùn)行。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超：

2022年，預(yù)計(jì)主要通過兩方面政策調(diào)整維穩(wěn)地產(chǎn)投資。一是發(fā)力保障房建設(shè)，多數(shù)核心城市在十三五期間的保障房供應(yīng)量無法滿足十四五期間的新目標(biāo)，邊際來看亟需增加投資規(guī)模，發(fā)力保障房可能通過公積金或?qū)ｍ?xiàng)債等渠道提供資金支持。

二是放開首套房政策，房產(chǎn)稅試點(diǎn)落地后預(yù)計(jì)將同時(shí)配合首套房政策放松，滿足人口凈流入城市的住房剛需；此外，預(yù)計(jì)合理的改善性住房按揭需求也將得到有效滿足，銷售端政策的合理放松將刺激購房需求助力地產(chǎn)投資企穩(wěn)。

2022年的經(jīng)濟(jì)增長由制造業(yè)投資引領(lǐng)，房地產(chǎn)行業(yè)有望穩(wěn)定運(yùn)行。

東北證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬：

基于流動(dòng)性對房地產(chǎn)行業(yè)的種種限制，本質(zhì)是為了共同富裕的終極目標(biāo)，以及人口和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的健康可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的緊信用在短中期勢必將成為常態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)存量猶在，將依然是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不過房地產(chǎn)作為貨幣乘數(shù)放大器的作用將有所削減。

未來，可以寄希望于以技術(shù)進(jìn)步為導(dǎo)向的新能源產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)，或?qū)⒋嬖诘娜谫Y需求與缺口，扛起發(fā)揮信用貨幣創(chuàng)造功能的大旗，但無法完全替代房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。

活下去有了希望，接下去就要從長計(jì)議如何做出改變：

從增量開發(fā)到存量經(jīng)營，傳統(tǒng)的城市開發(fā)商必須放棄什么？作為城市運(yùn)營商，應(yīng)該如何有效獲取消費(fèi)者對社區(qū)、商業(yè)配套等空間的體驗(yàn)改善需求？

京投發(fā)展總裁高一軒：

未來房企將在從賣房子和空間的傳統(tǒng)企業(yè)，蛻變升級為城市幸福生活的創(chuàng)造者和服務(wù)者，致力于為用戶提供一整套城市幸福生活的系統(tǒng)解決方案。

在踐行用戶中心主義的基礎(chǔ)上進(jìn)行TOD項(xiàng)目開發(fā)，研究和探索理想的生活方式，提高城市幸福生活的效率，是塑造城市形態(tài)的重要方向。

旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅：

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們的購房者認(rèn)知、需求、收入、品位的提升，未來他們對居住體驗(yàn)的需求將會越來越看重。而這種體驗(yàn)已經(jīng)完全跳脫房子居住功能，不斷向以空間形式擴(kuò)展，延伸至社區(qū)邊界、縱向感受、功能配套等方方面面。

從未來市場趨勢看，對高周轉(zhuǎn)、短平快野蠻生長模式逐漸存疑，而留存真正做產(chǎn)品、做體驗(yàn)、具備多元化多賽道能力的綜合運(yùn)營型企業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)是以資本、資金為核心的超大投資的資源整合，稍稍有別于建造建筑，但都離不開“人”這個(gè)基礎(chǔ)概念。城市努力奮斗的人，跟隨城市的腳步前進(jìn)，忙碌之余有停留的去處，有自己滿意的歸宿，追求物質(zhì)的豐盛，更追求感官的愉悅體驗(yàn)與精神滋養(yǎng)。

金地華北副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理遇繡峰：

城市運(yùn)營商的終極客戶就是消費(fèi)者。城市的細(xì)胞，就是社區(qū)。城市運(yùn)營既需要總體協(xié)同，同時(shí)也需要開發(fā)商對社區(qū)進(jìn)行提升。細(xì)胞的健康與豐盈，細(xì)胞充滿生命力，富有人文精神，對于城市運(yùn)營極為重要。所以開發(fā)商一定讓自己的開發(fā)項(xiàng)目成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分，相互成就?！?/p>

從定量的維度來看，堅(jiān)持梳理多年積累的大量客戶，運(yùn)用問卷調(diào)研等模式，認(rèn)真做好消費(fèi)者畫像梳理及描摹。從定性的維度來看，我們堅(jiān)持做定期的消費(fèi)者面對面訪談，從一開始就認(rèn)真傾聽一線聲音，真正形成一線感知，尊重消費(fèi)者個(gè)體需求，對于持有型物業(yè)各類經(jīng)營者也要確保精細(xì)化運(yùn)營管理。

萬科杭州未來社區(qū)發(fā)展中心合伙人王宋偉：

增量到存量，從根本上對開發(fā)商提出了持續(xù)升級的要求：必須從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，且要在經(jīng)營中探索社區(qū)長效運(yùn)營的模式。

未來社區(qū)是近年來浙江以開放、創(chuàng)新思維系統(tǒng)性重構(gòu)傳統(tǒng)城市社區(qū)建設(shè)模式的一次探索。從建小區(qū)到建社區(qū)、從造房子到造生活，未來社區(qū)打破傳統(tǒng)社區(qū)單一居住模式，有機(jī)整合周邊空間資源，全面落地鄰里活動(dòng)、養(yǎng)老托幼、健康管理、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理等基礎(chǔ)公共服務(wù)。

通向未來的列車不會朝發(fā)夕至，城市發(fā)展需要解決現(xiàn)實(shí)的痛點(diǎn)：

城市敘事應(yīng)如何圍繞城中人展開？數(shù)字技術(shù)可以優(yōu)化哪些城市運(yùn)行規(guī)則？商業(yè)活動(dòng)如何創(chuàng)新塑造城市生活的未來場景？

場景實(shí)驗(yàn)室創(chuàng)始人吳聲：

「用戶型城市」越來越受期待，需要深刻理解市民價(jià)值，以市民生活便利性為導(dǎo)向。場景營城的要義正在于，在那些看不見的地方，觀察到城市與人的和諧共生，洞見流動(dòng)的場景如何始終「以人為本」。

通過「用戶定義」的參與式共建，城市迎來新的「場景供給側(cè)革命」，場景時(shí)代新商業(yè)邏輯與多樣性、個(gè)性化的城市特質(zhì)之間，正在進(jìn)行激烈聚變。

用戶與社區(qū)的個(gè)性與多樣性被充分挖掘，社區(qū)IP定義城市IP。數(shù)字時(shí)代的美好生活，正表現(xiàn)為一座城市極大化的「場景流動(dòng)」，幸福的定義愈加數(shù)字優(yōu)先、內(nèi)容優(yōu)先，也是場景優(yōu)先、生活提案優(yōu)先。

明源云合伙人、高級副總裁童繼龍：

當(dāng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)未來城市空間，從用途空間的服務(wù)區(qū)劃分到隨時(shí)隨地的功能服務(wù)時(shí)，基于行業(yè)的巨大變化和新機(jī)會的涌現(xiàn)，明源云沿著不動(dòng)產(chǎn)數(shù)字化的方向擴(kuò)展，深入到與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)場景的SaaS應(yīng)用，共同為更多企業(yè)提供數(shù)字化升級服務(wù)。

戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理甄仕奇：

我們一直倡導(dǎo)的，為城市帶來更多精彩。商業(yè)需要更加精彩、有趣、包容及多元。不僅僅是滿足基本的吃穿用度的需求，而是創(chuàng)造一個(gè)線下的話題、一個(gè)固定的圈層場所。

中赫集團(tuán)副總裁周喆：

城市存量空間中也需要擴(kuò)充體育運(yùn)動(dòng)場所。改造完成后的新工體，將成為向市民開放的城市公共空間，并打造大型城市體育公園，成為首都市民“15分鐘健身圈”的有力保障。項(xiàng)目將充分利用地面公園，以“口袋公園”形式打造多功能健身設(shè)施與休憩小景，“還綠于民”的同時(shí)，為市民提供便捷舒適的大眾健身環(huán)境，并可組織開展多種文化體育類展演活動(dòng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市民的“幸福感”、“獲得感”。

北京鏈家總經(jīng)理李峰巖:

單邊代理模式在國外已經(jīng)實(shí)現(xiàn)多年，前不久深圳新版二手房交易 網(wǎng)簽系統(tǒng)在國內(nèi)首次推出“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨(dú)立委托，與受托中介機(jī)構(gòu)形 成單邊委托關(guān)系。這是房產(chǎn)中介行業(yè)的一次新探索，有利于保障買賣雙方的服務(wù)質(zhì)

關(guān)鍵詞： 序言 時(shí)代 城市