“重點(diǎn)城市三輪供地潮已接近尾聲，多地也完成了第三輪集中供地出讓，絕大部分城市土拍規(guī)則出現(xiàn)了適當(dāng)?shù)姆潘桑僚摹敖禍亍比栽诙鄠€城市延續(xù)。

11月，重點(diǎn)監(jiān)測城市土地平均溢價率環(huán)比減少0.6個百分點(diǎn)至2.7%，再度創(chuàng)下歷史新低。此外，土地流拍現(xiàn)象較上月有所好轉(zhuǎn)，但平均流拍率也達(dá)到23%的高位。

不過，近期房企融資邊際放松，部分城市三輪土拍熱度較二輪有“回溫”，流拍率較二輪明顯下調(diào)，品牌房企拿地積極性也有所提升，典型如濟(jì)南、成都，而部分城市逆勢升級出讓規(guī)則，第三輪土拍進(jìn)入“寒冬”，典型如廈門。 ”

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01

濟(jì)南、成都降門檻，土拍熱度略有“回溫”

12月9日，成都第三輪土拍正式收官，土拍熱度穩(wěn)中略有回溫，房企參拍積極性明顯提高，尤其是民營房企拿地積極性較此前有所提高。這種現(xiàn)象同樣出現(xiàn)在剛剛結(jié)束地三輪土拍的濟(jì)南。此外，上海、合肥等城市的三輪土拍中也有回溫跡象。

土拍市場回溫與土拍規(guī)則松綁有很大關(guān)系，各地紛紛降低參拍門檻，以吸引房企參與積極性。

比如濟(jì)南，首先允許聯(lián)合競買，同時將保證金比例從第二輪集中出讓的50%全部下調(diào)至20%、30%、50%不等，平均保證金比例約為35%，較二輪的50%有明顯下調(diào)，以緩解房企現(xiàn)金流壓力，提升拿地積極性。

成都則通過三大舉措增加項(xiàng)目利潤空間，具體而言，取消競自持，所有地塊均采取“限房價、限地價、競?cè)瞬殴ⅰ钡母偱姆绞?；大幅減少地塊的配建要求；“現(xiàn)房銷售”要求也并未出現(xiàn)在此次出讓地塊條件。

值得注意的是，成都第三輪集中供應(yīng)地塊的商品住宅清水限價多較此前明顯提升。如高新區(qū)大源板塊宅地的商品住宅清水限價提升至28500元/平方米，是成都開啟住宅限價以來出讓地塊中商品住宅限價最高的地塊，天府新區(qū)華陽鶴林村地塊的限價也由此前的17700元/平方米提升至2萬元/平方米以上。而在7宗回爐宅地中，多數(shù)地塊的商品住宅限價也給予了抬升，漲幅由3%~17%不等。

表：成都三輪土拍中回爐地塊的起拍價及商品住宅限價變動（元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

從土拍熱度來看，濟(jì)南三輪集中土拍整體溢價率降至0.2%，流拍率為13%，較二輪下降了22個百分點(diǎn)，較二輪有明顯好轉(zhuǎn)。從房企競拍積極性來看，濟(jì)南三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了明顯的變化，品牌房企拿地積極性略有回升。

表：濟(jì)南三輪土拍熱度對比（萬平方米、億元、元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

成都雖然整體土拍熱度有所回溫，但地塊冷熱進(jìn)一步分化。競拍熱度多集中在規(guī)劃利好、區(qū)位價值高的區(qū)域如高新、天府新區(qū)等或配套成熟的主城區(qū)如成華區(qū)等，住宅限價提高下高新、天府競爭激烈，多宗地觸頂成交，觸頂成交地塊雖然地房比均在0.6以上，利潤空間相比二批次成交同區(qū)域地塊有所提升；而郊區(qū)的宅地仍在持續(xù)遇冷，部分地塊更是無房企參拍。

表：成都三輪集中土拍中觸頂?shù)貕K情況盈利情況（億元，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

02

廈門土拍規(guī)則全面升級，三輪土拍入“寒冬”

在已完成第三輪集中土拍的城市中，廈門是為數(shù)不多全面升級土拍規(guī)則的城市，如全面限地價、限房價，島內(nèi)部分地塊住宅銷售提高至10年等。

受此影響，在當(dāng)前市場仍在探底的背景下，廈門第三輪土拍熱度明顯下滑，參拍企業(yè)數(shù)量明顯減少，尤其是外來房企的參與度更是大幅降低。此次推出的14宗地中，有7宗地塊因無人報價而流拍，最終成交7宗地中僅有2宗溢價成交。

土拍整體溢價率由前兩輪的25%以上直接降至3%以下，第三輪土拍熱度驟降。對比已完成年內(nèi)最終輪的城市來看，廈門的熱度也屬于中低水平。其中，廈門的流拍率更是位居11個城市之首，高達(dá)50%，是三輪土拍中撤牌流拍地塊比例最高的城市。

圖：已完成第三輪集中土拍城市的溢價率和流拍率對比

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

雖然廈門開啟了全面限房價，但第三輪土拍出讓地塊的利潤空間并不低。據(jù)測算，14宗地即使全部達(dá)到最高限價，其平均地房比也在0.7以下，房地價差也均超過了1萬元/平方米，如湖里P06地塊的價差甚至高達(dá)2萬元/平方米以上，仍給房企預(yù)留了一定的利潤空間。

事實(shí)上，樓市持續(xù)下行才是廈門第三輪土拍熱度驟降的主因。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月份以來，廈門商品住宅成交量較此前明顯收縮，月均成交面積降至20萬平方米以下，明顯低于此前月份的成交量。雖然近期樓市放貸速度有所加快，但市場下行的背景下，整體成交規(guī)模仍未出現(xiàn)上升趨勢，至11月末住宅成交面積僅為15萬平方米，同比降幅高達(dá)40%。規(guī)?？s減下，廈門的庫存消化周期也有所拉長，而11月又受多盤新開影響，去化周期更是拉長至20個月以上。

表：廈門近一年來商品成交成交量價走勢（萬平方米，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

綜合成都、濟(jì)南、上海等多城三輪土拍結(jié)果一起來看，盡管土拍規(guī)則有不同程度地放松，但對現(xiàn)金流壓力巨大的房企來說，土拍規(guī)則的放松很難對當(dāng)前土拍市場起到根本的扭轉(zhuǎn)作用。而類似廈門等城市，樓市下行壓力傳導(dǎo)至土地市場，成為土拍熱度降溫的一大主因，預(yù)計接下來土拍市場“降溫”仍將延續(xù)一段時間。

聯(lián)系近期政策環(huán)境來看，9月以來監(jiān)管部門出手糾偏信貸政策，銀保監(jiān)會、證監(jiān)會也強(qiáng)調(diào)會支持房企合理正常融資，房企融資環(huán)境較此前邊際放松，這也是當(dāng)前房企尤其是財務(wù)指標(biāo)健康的房企拿地積極性提升主要動力。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

關(guān)鍵詞： 門檻 熱度 打補(bǔ)丁