萬科旗下的物業(yè)板塊終于要上市了。

11月5日，萬科發(fā)布公告宣布，其擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱“萬物云”）到香港聯(lián)交所上市。

此前，萬物云究竟是否上市、何時上市，一直是業(yè)內(nèi)熱議焦點。“沒想好”、“怕資本市場把我們引導(dǎo)壞了”，郁亮曾對此多次做出類似表態(tài)，一再強調(diào)“只有區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司才會考慮上市”。

事實上，從每次郁亮「打太極」的口風中，隱約可以看出他對萬科物業(yè)的期待。尤其當郁亮第一次給出“萬科物業(yè)會上市”的明確信號，恰恰是去年10月萬科物業(yè)改名更具科技范的萬物云前夕。

如今上市號角聲響起，這朵萬物云是否講出了資本市場認可的邏輯，長成了郁亮心中的模樣？一切還有待考驗。

01 對標貝殼？野心不止于此

在物管企業(yè)資本化浪潮中，萬物云無疑是值得期待的一個。不僅僅是位居前列的在管規(guī)模，還在于要用科技改變整個行業(yè)的野心。

如何成為一個科技公司，萬科從給物業(yè)改名開始。

去年10月，萬科物業(yè)正式更名為萬物云。圓角字體、白底藍字、數(shù)字0與1構(gòu)成的logo，儼然互聯(lián)網(wǎng)科技公司的一貫風格。公司主體名稱也「拋棄」了萬科與物業(yè)，成為了「萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司」。

與此同時，萬物云還放出了一個科技感滿滿的品牌樹，包括空間Space、技術(shù)Tech和成長Grow三大模塊。

截圖來自萬物云

彼時，朱保全對36氪等媒體表示，未來萬物云的競爭對手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉?！妇拖馟oogle到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變?！?/p>

不過就在幾天前，恰逢萬物云更名一周年，朱保全致全員信中認為以貝殼為代表的交易業(yè)務(wù)僅僅是一個局部，萬物云應(yīng)該在住的領(lǐng)域大有作為。「我們服務(wù)于城市居民基于“住”的消費，包括物業(yè)、房屋修繕煥新、美居、租賃買賣等?！?/p>

據(jù)萬科 2020 年財報顯示，萬物云旗下的萬睿智能科技、深圳萬物云科技有限公司已獲得國家高新企業(yè)認證。目前，萬科的數(shù)字化業(yè)務(wù)主體主要包括萬物云與萬翼科技。

北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理系教授程鵬對未來可棲分析稱，行業(yè)巨頭多考慮通過戰(zhàn)略布局，從價值鏈角度去思考如何改變行業(yè)的現(xiàn)有成本分配格局，改變原有的交易結(jié)構(gòu)，調(diào)整利益分配格局。

02 從BAT搶人，靠住宅物業(yè)盈利

想做科技公司，萬科補齊的短板必然包括研發(fā)能力。

「你原來叫萬科物業(yè)，即使拼命投科技，人家不會來。公司要受到被關(guān)注，人才才愿意來。所以要改名，定一個新的空間，告訴這個市場足夠大，足夠快?！怪毂ＨΨQ改名是為了招人。

近期，原阿里副總裁、 阿里云智聯(lián)網(wǎng)首席科學(xué)丁險峰加入萬科，這個有20年的AI與IoT物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域經(jīng)驗的互聯(lián)網(wǎng)高管，目前的新身份是萬物云管理合伙人、首席科學(xué)家CTO。

萬科等地產(chǎn)公司從互聯(lián)網(wǎng)高薪挖人的消息也常見報端。郁亮并不避諱，在2020年業(yè)績會上坦誠，“我們的高科技人才有被BAT挖回去的，當然我們也從BAT挖過來不少人才?！?/strong>

去年，萬科物業(yè)在武漢打造了中國第一個物業(yè)數(shù)字運營中心，朱保全表示萬科物業(yè)20%的流程是通過遠程完成。未來希望有更多的流程通過遠程完成，“因為如果想實現(xiàn)人工智能，前一步就是要先實現(xiàn)遠程?！?/p>

據(jù)萬科此前透露，萬科物業(yè)從每年營業(yè)收入中，拿出1.5%用于研發(fā)與創(chuàng)新。朱保全曾說，“這些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死總比等死強。“

不過從具體的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，住宅物業(yè)業(yè)務(wù)仍挑大梁。2020年，萬物云營業(yè)收入182億元。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入100.5億元，占比55.2%，商業(yè)物業(yè)服務(wù) 53.1億元，占比29.2%。智慧城市服務(wù) 9.9億元，占比5.4%，社區(qū)生活服務(wù)9.8億元，占比 5.4%，萬物成長收入8.6億元，占比4.7%。

截圖來自萬科公告

萬物云打造科技感，只有區(qū)區(qū)一年的時間，在公告上被列在萬物云主營業(yè)務(wù)第一位的仍是物業(yè)服務(wù)。

03 產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)任重道遠

在萬物云的Space模塊中，萬科物業(yè)的住宅物業(yè)、萬物梁行的商業(yè)物業(yè)、萬物云城城市物業(yè)是其立足業(yè)務(wù)。

今年10月的媒體交流會上，朱保全透露對其空間業(yè)務(wù)的未來規(guī)劃?！叭f物云旗下住宅物業(yè)應(yīng)該靜心做品質(zhì)服務(wù)，控制增速在30%以內(nèi)，而商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%-60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速。”

朱保全認為，商業(yè)物業(yè)、城市物業(yè)等業(yè)務(wù)是在承接政府和企業(yè)基于營造宜人環(huán)境的服務(wù)管理外包。「在這個海量服務(wù)外包市場中，特別缺少我們這樣的“管家”。而從國際市場看，僅企業(yè)服務(wù)外包已經(jīng)跑出幾家500強公司?！?/p>

從廣州白云、成都高新區(qū)、廈門鼓浪嶼到青島動車小鎮(zhèn)，萬物云的城市空間的名單上陸續(xù)增加著全國各地的項目。

國信證券研報測算，2030 年非住宅物管行業(yè)空間有望達到 13129 億元。不再滿足于圍墻內(nèi)的小區(qū)，也有更多房企將觸角涉及到更為廣闊的空間。去年以來，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等物企不斷加碼對市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化等上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的收并購。

盡管萬億級市場令人心生澎湃，多位業(yè)內(nèi)人士指出，對于目前物業(yè)公司來說，城市物業(yè)仍處于跑馬圈地的摸索階段?！敢婚_始的成本投入較大，需要以時間換空間。」

談及科技與空間如何連接，朱保全曾表示，要建設(shè)基于空間服務(wù)效率改善的云平臺。「過去20年，互聯(lián)網(wǎng)完成了簡單作業(yè)流程的變革，如信息與物流。我們的流程更復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)之路更加艱巨。」

程鵬認為，當以科技的底層邏輯來連接空間生意時，物業(yè)遠遠超越了單靠服務(wù)和產(chǎn)品盈利的階段。未來將逐漸向依靠核心資源和能力、豐裕的資金、生態(tài)化布局發(fā)展。「得空間者得天下」。

而面對萬物云的故事，資本市場會給出怎樣的答案，很快便會揭曉。

本文來自微信公眾號“未來可棲”（ID:hifuturecity），作者：未來可棲，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。