作者丨陶婷

編輯丨韓忠強(qiáng)

11月4日，中原地產(chǎn)“二代”接班再進(jìn)一步！

據(jù)中原集團(tuán)主席施永青發(fā)布內(nèi)部文件，施永青之子施俊嶸將從老將黎明楷手中接過中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）主席一職。而李耀智將接替賴國強(qiáng)擔(dān)任中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）總裁。

“香港地產(chǎn)教父”施永青創(chuàng)辦的房產(chǎn)中介中 原地產(chǎn)已有40多年歷史，一度被稱為房產(chǎn)界的“黃埔軍?！?。中原地產(chǎn)的門店，曾遍布北京、上海、廣州、深圳等35個(gè)城市。

近年來，中原地產(chǎn)在內(nèi)憂外患之下麻煩不斷，市場份額已大幅縮水。

如今，中原地產(chǎn)的水逆期仍未結(jié)束，繼“吃差價(jià)”“裁員自救”等風(fēng)波后，又現(xiàn)人事強(qiáng)震。

（中原地產(chǎn)內(nèi)地總裁賴國強(qiáng)個(gè)人聲明）

賴國強(qiáng)在其離開中原的個(gè)人聲明中，稱“因循守舊，搖擺猶豫扭轉(zhuǎn)不了中原的頹勢，在此我和股東就經(jīng)營戰(zhàn)略產(chǎn)生了較大的分歧，30年的互信也被打破?！?/p>

這個(gè)老牌房產(chǎn)中介，因何崛起，又如何一步步滑落的？

中原逐鹿

1968年，香港工業(yè)時(shí)代拉開帷幕。在朋友的介紹下，19歲的施永青一時(shí)沖動(dòng)，去了一家工人夜校教書。他在這個(gè)崗位上一做就是8年。直到1976年，26歲的施永青決定離開學(xué)校，去見識(shí)一下商戰(zhàn)浮沉。

此時(shí)的香港，已經(jīng)從進(jìn)出口為主，變成輕工業(yè)為主的城市。沒有職場經(jīng)驗(yàn)的施永青，在吃過很多閉門羹后，找到了一份做練習(xí)生的工作。這是一家房地產(chǎn)公司。

那時(shí)香港的地產(chǎn)公司，大多數(shù)是兄弟檔、夫妻檔，沒背景沒學(xué)歷的施永青，只能從跑腿打雜開始。這并不妨礙施永青嚴(yán)格要求自己：通過收發(fā)信件摸清企業(yè)組織架構(gòu)；通過閱讀大量文件了解房地產(chǎn)。

1978年，施永青已經(jīng)比房地產(chǎn)專業(yè)人士還專業(yè)了。此時(shí)，他卻做了一個(gè)決定：創(chuàng)業(yè)。 這一年，香港地產(chǎn)亂象叢生，地產(chǎn)代理業(yè)興起，人們都在炒樓賺差價(jià)，專注于服務(wù)的鳳毛麟角。

（施永青）

施永青打定主意：摒棄炒樓、專注代理，通過為買賣雙方服務(wù)賺取傭金。于是，29歲的他與同學(xué)王文彥，各自拿了5000港元開始創(chuàng)業(yè)。

在一個(gè)寫字樓中，一張小桌、2個(gè)合伙人、5名員工，中原地產(chǎn)的浮沉史，就這樣開始了。

誰也沒想到，施永青會(huì)掀起地產(chǎn)江湖的一場旋風(fēng)。憑借二手房交易誠信服務(wù)、絕不炒樓的行事風(fēng)格，中原地產(chǎn)大受購房者的歡迎。在短短一年時(shí)間里，施永青賺到了100萬港元。

上世紀(jì)80年代，在確立國際金融中心地位后，香港吸引了大量人才，房地產(chǎn)市場也紅火起來。這給中原地產(chǎn)帶來較大發(fā)展空間。

中原地產(chǎn)推行“公盤私客”的模式，即要求員工將拿到的盤源信息放入公司內(nèi)網(wǎng)，讓所有經(jīng)紀(jì)人共同分享。這樣的方式，不僅大大提高客戶和盤源的配對(duì)成功概率，更讓中原地產(chǎn)在香港市場一騎絕塵。

九十年代初，內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)騰飛，施永青將目光瞄準(zhǔn)了上海，開始拓展內(nèi)地市場。內(nèi)地市場成為中原地產(chǎn)的風(fēng)水寶地。1992年，內(nèi)地居民對(duì)房屋購買需求劇增，二手房市場爆發(fā)，中原地產(chǎn)順勢進(jìn)入二手房中介行業(yè)。

這一年，因管理模式、用人理念不合等原因，王文彥選擇了退出，施永青全面掌管了中原地產(chǎn)。自此，中原地產(chǎn)正式進(jìn)入“無為而治”時(shí)代。所謂“無為而治”，即施永青不會(huì)定下具體的計(jì)劃，只會(huì)給出一個(gè)大方向，由手下根據(jù)實(shí)際情況作出具體決策。

中原地產(chǎn)會(huì)每個(gè)季度發(fā)放一次獎(jiǎng)金，每名員工拿到獎(jiǎng)金后，都有一次機(jī)會(huì)可以提出離職。離職的員工如果愿意，也可以隨時(shí)回到公司上班，“好草不怕回頭吃”。

這種模式下，“中原地產(chǎn)單兵作戰(zhàn)能力，談單能力、業(yè)務(wù)處理能力都不錯(cuò)，有較強(qiáng)的個(gè)人英雄主義?！币幻温毮愁^部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的人士告訴市界。

那些年，中原地產(chǎn)不僅收購了香港三大中介機(jī)構(gòu)之一的利嘉閣地產(chǎn)，還全面滲透入廣州、北京、深圳等城市。

然而，中原地產(chǎn)在內(nèi)地逐鹿的故事，卻在2008年戛然而止。

步步敗退

轉(zhuǎn)折點(diǎn)始于2008年。

當(dāng)年2月27日，施永青宣布正式退休，只留任中原地產(chǎn)的非執(zhí)行主席，將“江湖事”交由時(shí)任集團(tuán)副主席的黎明楷負(fù)責(zé)。

這一年，是胡楠來到中原地產(chǎn)的第二個(gè)年頭。胡楠猶記得，那時(shí)的中原地產(chǎn)人，對(duì)集團(tuán)總部有很強(qiáng)的歸屬感，大家每天都會(huì)查看集團(tuán)郵件、集團(tuán)官網(wǎng)。

2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)，并迅速向全球蔓延。受此影響，基于對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)判， 當(dāng)年10月，中原地產(chǎn)在內(nèi)地裁員接近20%，全面收縮全一二手房代理業(yè)務(wù)，如沈陽、杭州等。

“公司裁員關(guān)店，是認(rèn)為金融危機(jī)沒有那么快結(jié)束。”胡楠向市界回憶道。但讓人想不到的是：政府很快出手救市，經(jīng)濟(jì)于2009年反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)也迅猛增長。形勢一片大好之際，中原地產(chǎn)此時(shí)卻“沒人、沒店”。

這一步，雖然讓中原地產(chǎn)錯(cuò)失良機(jī)，但它仍是內(nèi)地的房產(chǎn)中介老大。2011年11月，在“金九銀十”的希望幻滅后，中原地產(chǎn)再次裁員關(guān)店，這回是深圳關(guān)閉了60家門店，裁掉1000余人。

再次裁員背后的邏輯是：中原地產(chǎn)華南區(qū)在好幾個(gè)月里，每月的二手房成交僅為2000-3000單，而2010年同期，每月則成交12000-13000單。

很多老員工也被裁了。 “不管你以前做的多么輝煌，沒有業(yè)績馬上就要走人，沒有賠償。太無情了。”當(dāng)年，一名被裁掉的深圳中原員工向媒體抱怨道。

這僅僅是暴風(fēng)雨來臨的前兆，更慘烈的打擊始于2015年。這一年，借力資本的鏈家地產(chǎn)，通過收購上海房產(chǎn)中介老二德佑地產(chǎn)，迅速將其在上海的店面數(shù)量翻番。

為了在上海還擊鏈家，中原地產(chǎn)與之展開了角逐。然而，中原地產(chǎn)三天開1家門店，一年才開100多家的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上鏈家地產(chǎn)一天開3家，一年差不多1500家的速度。

兩軍對(duì)壘，必有勝負(fù)。 坐上上海頭把交椅的，最終是市占率超過20%的鏈家地產(chǎn)。而中原地產(chǎn)從第一滑至第二，市占率不足10%。這一年11月，66歲的施永青不得不回歸中原。

重出江湖的施永青，除了重啟上市計(jì)劃外，還在多個(gè)維度進(jìn)行“守”和“攻”，如加強(qiáng)內(nèi)部管理、薪酬制度改革，以及提升數(shù)據(jù)系統(tǒng)。具體而言，即行業(yè)里的人才挖角混戰(zhàn)、內(nèi)部互聯(lián)互通的制度提升，以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的搭建和完善。

施永青的上市計(jì)劃并未實(shí)現(xiàn)。另一邊， 中原地產(chǎn)在上海落后鏈家地產(chǎn)的狀態(tài)，也很快蔓延至另一主陣地深圳。

空降1000名經(jīng)紀(jì)人南下深圳后，鏈家地產(chǎn)收購了本土中介中聯(lián)地產(chǎn)。僅僅一年多后，鏈家成為深圳房產(chǎn)中介老大，市場占有率超過15%。中原地產(chǎn)防守鏈家地產(chǎn)這一戰(zhàn)失敗了。

2016年，中原地產(chǎn)內(nèi)地市場利潤占比，從之前的10%下降至4%。深圳公司的傭金收入，也從2015年的40億元，滑落至2016年的32億元。

成也蕭何，敗也蕭何。房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院創(chuàng)始人相國良告訴市界，中原地產(chǎn)的“無為而治”文化階段性的確促進(jìn)了公司業(yè)務(wù)發(fā)展，但在市場快速發(fā)展時(shí)，這種文化是否還能適應(yīng)激烈的市場競爭，需要中原地產(chǎn)反思。

“我們可以看到， 隨著貝殼找房的崛起，強(qiáng)管控的平臺(tái)型經(jīng)紀(jì)公司，已經(jīng)甩開競爭對(duì)手太多。這幾年的發(fā)展中，中原地產(chǎn)已經(jīng)錯(cuò)失良機(jī)。”

這一年，規(guī)模不敵鏈家地產(chǎn)的中原地產(chǎn)，已有江湖遠(yuǎn)去的跡象。

二代接班

其實(shí)，施永青并不愿在內(nèi)地采取“退守”戰(zhàn)略，他也希望慢慢變革，伺機(jī)“中興”。不過，他對(duì)自己并沒有信心：“不是說我出山，就什么問題都解決了，我也沒有這個(gè)能力。”

在防守與反擊鏈家地產(chǎn)兩年后，2017年11月，施永青再次萌生退意，“本月起，逐步把工作交棒到兒子施俊嶸手中。公司需要新陳代謝?！?/p>

中原地產(chǎn)“中興”這一希望，被施永青寄托在兒子施俊嶸身上。

施俊嶸出生于1988年，是經(jīng)濟(jì)學(xué)本科學(xué)士、IT碩士，他很明白自己要走的路，“去讀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融專業(yè)，也是暗地里為自己鋪路，為了以后可以配合到（父親）?！?/p>

施俊嶸一直將IT當(dāng)做工作重心，但身處競爭激烈的中介市場，想要突圍又談何容易？中原地產(chǎn)的競爭對(duì)手，除了鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)外，還有主打線上交易的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)，比如愛屋吉屋等。

所有同行都在向前奔跑。 鏈家地產(chǎn)在2016年，先是更名為“鏈家”，接著在2018年推出“貝殼找房”房產(chǎn)中介加盟平臺(tái)。而此時(shí)的中原地產(chǎn)，賺取的仍是直營的傭金收入。

四面埋伏的蕭殺下，中原地產(chǎn)終于有所行動(dòng)。2018年6月，中原地產(chǎn)的中介加盟平臺(tái)“原萃”面世，開始介入加盟市場的競爭。這是面向中小中介的全流程服務(wù)平臺(tái)，類似于易居房友。然而，這一年，樓市降溫明顯，萬科高喊活下去，中原地產(chǎn)又“動(dòng)”了起來，這一次是上海中原降薪求存。

當(dāng)年10月，時(shí)任上海中原總經(jīng)理的陸成發(fā)布公開信，“我預(yù)計(jì)這次行業(yè)生存危機(jī)，不會(huì)像2008年金融海嘯一樣，那么快就過去?，F(xiàn)在就是‘排隊(duì)去死，看誰有實(shí)力排在最后’的淘汰賽?！?/p>

盡管上海中原在“退守”，但施俊嶸這個(gè)懂IT的“二代”，仍正試圖追趕變了的時(shí)代。2019年1月1日，施俊嶸升任中原集團(tuán)副主席，管理集團(tuán)事務(wù)。兩個(gè)月后，在“原萃”之下，中原地產(chǎn)推出共享加盟品牌“幾畝置業(yè)”。

施俊嶸大刀闊斧改革時(shí)，2020年初，一場疫情打亂了所有的節(jié)奏。當(dāng)年前兩個(gè)月，中原地產(chǎn)在內(nèi)地市場，迎來成立42年以來的至暗時(shí)刻。2月份，中原地產(chǎn)的實(shí)際業(yè)績只有正常月份的2%，加起來不到1000萬元，“現(xiàn)金流只夠支撐公司三個(gè)月時(shí)間?！?/p>

盡管4月份內(nèi)地房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，中原地產(chǎn)并沒有陷入自己預(yù)期中撐不下去的死局，但中原地產(chǎn)的發(fā)力仍然顯得頗為平庸。這一年8月，在各大資本的加持下，貝殼找房在美國成功上市，市占率達(dá)到13.5%，而中原地產(chǎn)的市占率僅為3%-4%。

對(duì)于中原地產(chǎn)經(jīng)營不理想這一事實(shí)， 中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）主席黎明楷在2021年2月坦言，過去兩年門店數(shù)量有所減少，面對(duì)對(duì)手沖擊，自己反應(yīng)“有點(diǎn)慢”。下半年會(huì)推出新的合伙人制度計(jì)劃，門店增速可能會(huì)加快。

難以掉頭

現(xiàn)實(shí)并未朝著黎明楷的計(jì)劃那樣發(fā)展，“門店增速加快”的局面，卻并沒有到來。

在牽手中原地產(chǎn)10個(gè)月后，2021年8月，大股東房多多決定不再支持原萃和幾畝置業(yè)的發(fā)展，這導(dǎo)致未盈利的原萃走向關(guān)店、拖欠員工薪資的絕境。

另一邊，中原地產(chǎn)又一次“裁員自救”。10月中下旬，中原地產(chǎn)內(nèi)部下發(fā)文件稱：受市場持續(xù)低迷，適度收縮規(guī)模，保留核心資源過冬。

中原地產(chǎn)在職員工王聰對(duì)此見怪不怪。他告訴市界，這一次裁掉的大部分是中后臺(tái)研發(fā)人員，賠償都是單談，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 每一次交易下滑，公司都會(huì)裁員自救，一般內(nèi)部波動(dòng)很小，“老員工都懂”。

無論是2008年砍掉二手房業(yè)務(wù)，還是2020年撤掉上海新房事業(yè)部，中原地產(chǎn)的每一次動(dòng)作，都挑動(dòng)著員工們的神經(jīng)。變化就是從這時(shí)候發(fā)生了，“原來做的事突然不做了；不適應(yīng)新來領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)格；企業(yè)的文化變了。”兩年前離開中原地產(chǎn)的宋峰告訴市界。

對(duì)胡楠而言，變化則是從集團(tuán)的郵件、官網(wǎng)不再是必看時(shí)；是中原地產(chǎn)變得像一個(gè)老人，被很多后來者趕超時(shí)。“保守而又現(xiàn)實(shí)”，胡楠如此評(píng)價(jià)老東家。

王聰?shù)摹梆z頭概念”，回答了宋峰的疑惑。 “總部給你固定的饅頭數(shù)（錢），想自己多養(yǎng)人，就自己掙饅頭。養(yǎng)不活，就自廢武功?！蓖趼敻嬖V市界。中原地產(chǎn)也一直說改革與創(chuàng)新，但“真正做起來，不像那么回事，沒有那么大的決心。”胡楠說。

中原地產(chǎn)為何難以掉頭？“創(chuàng)新力不足、總部缺乏領(lǐng)導(dǎo)力等原因背后，還在于沒有一個(gè)強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)人。”相國良認(rèn)為。

施永青和王文彥原本各擁有中原地產(chǎn)50%的股權(quán)，后來兩人各自出售5%的股權(quán)，給了現(xiàn)任中原地產(chǎn)亞太區(qū)總裁的黃偉雄。這三人大部分時(shí)間在香港，對(duì)于內(nèi)地的業(yè)務(wù)自然“鞭長莫及”。據(jù)胡楠透露王文彥“只偶爾在年會(huì)上出現(xiàn)”。

中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）主席黎明楷、中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）總裁賴國強(qiáng)、中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）副總裁兼華東區(qū)總裁陸成，這三人大部分時(shí)間在內(nèi)地。中原地產(chǎn)并沒有股權(quán)激勵(lì)措施，以至于黎明楷、賴國強(qiáng)們?nèi)允恰按蚬と恕薄?/p>

多名中原地產(chǎn)員工告訴市界，施永青是老板，他有決策權(quán)，沒有經(jīng)營權(quán)，下面的人不一定聽他的。大家都知道，公司姓施，管事的人不姓施。在長期“無為而治”的管理下， “內(nèi)地的各區(qū)域公司，決策權(quán)、財(cái)政自由權(quán)等都比較大，形成一個(gè)“諸侯割據(jù)”的局面，這是中原地產(chǎn)獨(dú)特的文化，并曾在中原早期發(fā)展過程中起到很大作用，這很難撼動(dòng)?！?/strong>相國良向市界坦言。

就在外界認(rèn)為這種局面，會(huì)一直處于膠著狀態(tài)時(shí)，11月3日，中原地產(chǎn)傳出賴國強(qiáng)、陸成、黎明楷三位老將全部離開中原地產(chǎn)的勁爆消息。當(dāng)天中午，賴國強(qiáng)發(fā)了朋友圈稱：三位按序離開中原的人，在東北聚首。一并附上的，是三人的合照。

耐人尋味的是，在全國粉絲群中，賴國強(qiáng)表示，將在2021年11月結(jié)束在中原地產(chǎn)的職業(yè)生涯，等待周五去到北京，將發(fā)個(gè)人官宣。他還透露，此次請(qǐng)辭并非自愿，但并未說明具體原因。

11月4日下午，施永青發(fā)布了題為《在新的形勢下，公司的人事新部署》的內(nèi)部文件。文件顯示，適逢中原地產(chǎn)(中國內(nèi)地)主席黎明楷預(yù)算在今年年終退休，現(xiàn)決定由施俊嶸接替主席一職，黎明楷退休后，將以顧問身份繼續(xù)向施俊嶸提供運(yùn)營的意見，協(xié)助決策。施俊嶸目前任中原集團(tuán)行政總裁，其亦是中原集團(tuán)主席施永青之子。

升任原中原地產(chǎn)(中國內(nèi)地)總裁賴國強(qiáng)先生任副主席，以協(xié)助新主席做好任內(nèi)的工作。另一方面中原地產(chǎn)(中國內(nèi)地)總裁一職則由李耀智擔(dān)任。

幾乎在同一時(shí)間，賴國強(qiáng)（花名為KK）發(fā)布了《關(guān)于KK離開中原的個(gè)人聲明》，其中提及離開中原地產(chǎn)的原因：“因循守舊，搖擺猶豫扭轉(zhuǎn)不了中原的頹勢，在此我和股東就經(jīng)營戰(zhàn)略產(chǎn)生了較大的分歧，30年的互信也就被打破。從即日起，我將全面退出中原中國，不再擔(dān)任任何職務(wù)。聚散是緣，江湖再見?！?/p>

一名接近中原地產(chǎn)的知情人士則表示，三位老將的離開，在幾年前就開始醞釀。施永青曾找他們語重心長地談了一次，讓三位老將該放手放手，給年輕人更多的市場空間。

隨著這些老臣的相繼離開，中原地產(chǎn)在外有嚴(yán)峻的市場環(huán)境，內(nèi)部積重難返的局面下，新的繼任者能幫助施俊嶸一起收拾這個(gè)“攤子”嗎？

本文來自微信公眾號(hào) “市界”（ID：ishijie2018），作者：有趣有料有價(jià)值，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。