2021 年10月， 典型城市商品住宅成交熱度延續(xù)低位波動，整體市場壓力較大，傳統(tǒng)房地產旺季“金九銀十”失約， 百強房企單月業(yè)績表現(xiàn)也不樂觀，10月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元，受下半年市場明顯降溫的影響，10月單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢。

在此影響下，克而瑞領先股指連續(xù)2個月下降，9月下降5%，10月下降8.5%，估值水平維持低位，成分股表現(xiàn)較弱。

具體來看，克而瑞內房股領先指數(shù)及恒生中國內地地產指數(shù)10月在經歷小幅震蕩后繼續(xù)下行，月內表現(xiàn)不及大盤。 10月，克而瑞內房股領先指數(shù)走勢下降8.5%，恒生中國內地地產指數(shù)下降4.7%，恒生指數(shù)上漲3.3%，房地產（申萬）板塊下降8.9%。10月克而瑞內房股領先指數(shù)周成交額占香港地產股大樣本周成交額比值的周均值為89.6%，較上月上漲4.9個百分點。

注：克而瑞領先股指是從“TOP100房企排行榜”內選取香港上市市值排名首40位的內地地產發(fā)展商為樣本，采用自由流通調整市值加權法計算。作為“克而瑞大數(shù)據(jù)”15年積累的新延伸成果，克而瑞領先指數(shù)能反映不同時期房地產行業(yè)的總體結構與特征。

01

超八成百強房企業(yè)績下降

下半年樓市降溫的大背景下，10月房地產市場持續(xù)降溫，“十一黃金周”相比往年更是略顯慘淡，房企單月銷售業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。

受下半年市場明顯降溫的影響，10月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元，單月業(yè)績規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，同比降幅收窄至32.2%，同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢。

具體到企業(yè)表現(xiàn)，10月，超八成百強房企單月業(yè)績同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企達到44家。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，有近八成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

整體來看，10月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達37家。

但同時值得注意的是，10月也有部分企業(yè)銷售表現(xiàn)優(yōu)于百強房企整體水平，共15家企業(yè)單月業(yè)績同比提升。其中，金茂、建發(fā)、龍光、華僑城、德信、力高等企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績同環(huán)比雙增。此外，碧桂園、融創(chuàng)、保利10月單月的銷售業(yè)績規(guī)模均在500億元左右，業(yè)績表現(xiàn)相對突出。

圖：2021年1-10月百強房企

單月操盤業(yè)績表現(xiàn)及同比變動（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

02

克而瑞內房股領先指數(shù)10月震蕩后下行

2021年10月，在房地產整體市場表現(xiàn)欠佳的情況下，10月地產板塊交易活躍度回落，指數(shù)表現(xiàn)不及大盤。

10月，恒生地產建筑業(yè)指數(shù)的成交額占恒生綜合行業(yè)總成交額之比月均值較上月回落。本月周均值8.8%，低于18年至今的歷史均值11.3%，較上月下降1.5個百分點，成交額出現(xiàn)回落。

圖：10月恒生地產建筑業(yè)指數(shù)的

周均成交額占比較上月有所下降

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產管理部

克而瑞內房股領先指數(shù)方面，克而瑞內房股領先指數(shù)及恒生中國內地地產指數(shù)10月在經歷小幅震蕩后繼續(xù)下行，月內表現(xiàn)不及大盤。

自2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數(shù)跌幅44.0%，同期恒生中國內地地產指數(shù)跌幅41.0%。恒生指數(shù)跌幅10.8%，房地產（申萬）板塊跌幅28.2%。2021年10月，恒生指數(shù)上漲3.3%，克而瑞內房股領先指數(shù)下降8.5%，恒生中國內地地產指數(shù)下降4.7%，房地產（申萬）板塊下降8.9%。

圖：克而瑞內房股領先指數(shù)及

恒生中國內地地產指數(shù)10月小幅震蕩后繼續(xù)下行

注：恒生中國內地地產指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內地的房地產股票表現(xiàn)。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務、融創(chuàng)中國

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產管理部

10月克而瑞內房股領先指數(shù)成交額占香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月上升。10月該指數(shù)成交額占比周均值89.6%，高于歷史均值83.3%，高于上月周均值84.7%。

圖：克而瑞內房股領先指數(shù)周成交額較上月上升

備注：香港地產股大樣本篩選邏輯：主業(yè)為地產，業(yè)務主要來自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區(qū)域，剔除純投資型公司，不含物業(yè)管理及其他地產服務公司，樣本數(shù)量共計122家

數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產管理部

03

整體估值水平維持低位

政策及大市影響在持續(xù)，克而瑞內房股領先指數(shù)估值水平由前期平穩(wěn)走向持續(xù)下行。2021年10月克而瑞內房股領先指數(shù)估值下行，指數(shù)相對恒指PE較上月有所下降。2021年10月相對恒指成分股的PE周均值為-62.8%，略低于上月相對PE周均值-61.6%，低于2020年全年相對PE周均值-41.8%。

克而瑞內房股領先指數(shù)成分股整體PE 2021年10月周均值為4.61，低于上月周均值4.65，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年10月整體PE周均值為12.40，高于上月周均值12.12，低于2020年全年的周均值12.61。

圖：克而瑞內房股領先指數(shù)PE估值走勢下行

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

圖：10月克而瑞內房股領先指數(shù)成分股

相對恒指整體PE維持低位

備注：相對PE=（克而瑞內房股領先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

克而瑞內房股領先指數(shù)成分股相對香港地產股大樣本整體PE 2021年10月保持穩(wěn)定。10月該相對PE周均值為-10.0%，等于上月周均值，低于2020年周均值-3.6%。香港地產股大樣本10月整體PE周均值為5.12，低于上月周均值5.16，低于2020年全年周均值7.43。

圖：10月克而瑞內房股領先指數(shù)成分股

相對香港地產股大樣本整體PE保持上月水平

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

克而瑞內房股領先指數(shù)成分股PB相對恒指成分股10月小幅震蕩，總體繼續(xù)下行并維持低位。10月相對恒指PB周均值為1.7% ，低于上月的周均值5.2%，低于2020年全年相對恒指PB周均值69.8%。克而瑞內房股領先指數(shù)成分股10月整體PB周均值為0.86，與上月周均值0.85基本持平，低于2020年全年PB周均值1.30。恒指成分股10月整體PB均值為0.84，高于上月周均值0.81，高于2020年全年PB周均值0.77。

圖：克而瑞內房股領先指數(shù)PB估值走勢持續(xù)下行

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

圖：10月克而瑞內房股領先指數(shù)成分股

相對恒指整體PB繼續(xù)回落

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

10月克而瑞內房股領先指數(shù)成分股相對香港地產股大樣本整體PB較上月下降。10月該相對PB周均值為4.8%，低于上月相對PB周均值5.4%，低于2020年全年相對PB周均值21.7%。香港地產股大樣本10月整體PB周均值為0.82，略高于上月周均值0.81，低于2020年全年PB周均值1.07。

圖：10月相對香港地產股大樣本整體PB較上月下降

備注：1）相對PE=（克而瑞內房股領先指數(shù)成分股整體PE/香港地產股大樣本整體PE-1）*100%

2）本報告采用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值

3）相對PB=（克而瑞內房股領先指數(shù)成分股整體PB/香港地產股大樣本整體PB-1）*100%

4）本報告均采用整體法（中國）計算PB值，使用上年年報財務數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

強監(jiān)管下，房地產行業(yè)正面臨前所未有的變化，盡管上半年房地產市場仍然保持增長態(tài)勢，但進入下半年，樓市降溫，整體市場不容樂觀，不僅“金九銀十”失約，接下來的兩個月市場成交或將緩步下行、房企銷售將繼續(xù)承壓，部分負債率較高的房企將面臨更大的經營壓力。

在這樣的整體市場環(huán)境下，地產股整體估值水平仍將維持低位。

克而瑞證券資產管理部 固定收益副總經理: 孫楊

執(zhí)業(yè)編號：BOI804

聯(lián)系人：吳浩宗

（孫楊先生受聘于香港克而瑞證券有限公司，持有香港證監(jiān)會1號 - 證券交易及 4號 - 就證券提供意見的代表牌照，其牌照中央編號為BOI804。孫楊先生及其有聯(lián)系者并沒有對上述涉及公司持有任何財務權益）

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞證券，36氪經授權發(fā)布。

關鍵詞： 活躍度 大盤 板塊