自今年2月官方宣布22城集中供地政策以來，轉(zhuǎn)眼間，集中出讓土地的供地模式已行至最后一站。

11月1日，無錫領(lǐng)跑第三批集中供地，無奈再度平淡收場。據(jù)悉，無錫第三次集中供地共出讓20宗地塊，總起拍價273.7億元。其中有涉宅用地18宗，定銷房用地2宗。

最終，17宗為底價成交，并且七成地塊為地方國企托底；收金273.8億元，較總起拍價僅溢價約0.04%。唯一值得欣喜的，莫過于無錫此輪20宗地塊全部出讓成功，無一流拍。

三輪土拍熱度依次遞減的無錫，也似乎預(yù)示了22城集中供地的氣氛，一輪不如一輪。也是，看客都累了，更別提內(nèi)憂外患、心力交瘁的房企們了。

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城市叒上新了 還帶著一群“復(fù)讀生”

與第二批集中供地“延期、中止”之風大相徑庭，城市第三輪集中供地上的果斷、干脆又利落。

截至今日，杭州是第7個宣布第三批集中供地上新的城市。根據(jù)杭州新鮮出爐的公告顯示，第三批次共出讓51宗商住地。其中，既有在第二批集中供地時遭遇臨時撤拍的“復(fù)讀生”地塊，也有全新亮相的熱門優(yōu)質(zhì)地塊。

有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州第三批次集中供地現(xiàn)在屬于勾地階段，后續(xù)也會根據(jù)勾地情況，公布出讓地塊數(shù)、出讓時間等具體安排。

早在10月24日，南京就已經(jīng)迅速掛牌61宗地塊，其中，包含商品住宅用地45宗，8宗安置房及8宗租賃住房，計劃于11月25日集中出讓。

南京的第三批次供地計劃，除了是今年供地數(shù)量最多的一次之外，熱門板塊供地量也有所增加。此外，三批次供地在商品住宅土地供應(yīng)上有所減少。

兩日后，蘇州隨即跟上。掛牌公告顯示，第三批次共出讓26宗涉宅地塊，其中，商品宅地22宗、租賃宅地2宗、安置房用地2宗；將于11月24日正式開拍。

而據(jù)蘇州當?shù)厝耸客嘎叮K州最后一輪供地中有不少壓箱底的好地，位置相當不錯，估計有興趣的房企不會少。而另一值得關(guān)注點的在于，蘇州本次出讓的城鎮(zhèn)住宅用地均不得設(shè)置帶有私家花園的低層獨立式住宅。

在第二批集中供地中打破“流拍魔咒”的深圳表明，只要發(fā)展前景好，依然能得到房企的偏愛。深圳第三批集中供地掛牌11宗地塊，數(shù)量為第二批集中供地供應(yīng)量的一半，但起拍總價占第二批集中供地的83%，這源于此輪推出的地塊質(zhì)量較高。

今年首現(xiàn)的“雙定雙限房”，使得上海激起了第三批集中供地的一絲浪潮。上海本次共出讓住宅用地共計 58 幅。其中24宗普通商品住房用地；4宗城中村改造地塊；1宗雙定雙限房用地；9宗租賃住房用地；19宗征收安置房用地。上海第三批住宅推地量有所下降，且市中心區(qū)域無地塊供應(yīng)。

針對“雙定雙限房”也有專家表示，主要是針對人才安居用房，主要是限定價格，限定戶型等，并且在限定的區(qū)域內(nèi)，且符合特殊限定條件的人群才能夠申請，并且有的還會限制交易，可以理解為人才保障用房，此前在浦東、嘉定有類似項目。

而廣州在此輪供地中，無論從數(shù)量還是金額上，都有了一定程度“縮水”。廣州第三批供地共計推出17宗地，其中近4成為“復(fù)讀生”。因為有7宗地為過往流拍土地重新掛牌。

02

城市給予的溫柔：降低門檻

行至集中供地最后一站，也撞上了冷酷的初冬，城市選擇了多給房企一絲溫暖。

從上述幾個城市在規(guī)則上的表示來看，雖然難說“示好”房企，但確實釋放出了一些松綁的信號。

比如，下調(diào)保證金，允許分期付款，首付比例下降，降低地價等。不得不說，真有雙十一降價、打折、滿減的味了……

在蘇州第三批次出讓規(guī)則中，就將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場指導(dǎo)價（除園區(qū)地塊外）。這意味著取消了因超溢價而需提前支付尾款的要求，也在一定程度上減少企業(yè)需提前支付二期土地款的壓力。

此外，蘇州還將保證金全部下調(diào)至30%，而第二批集中供地中除吳江區(qū)出讓地塊保證金為30%外，其余區(qū)域保證金比例大多為50%。南京此輪供地中也將部分區(qū)域保證金比例下調(diào)至20%。

同時，南京第三批集中供地規(guī)則還取消了“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)、嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”等約束；在房企資質(zhì)方面，第三批供應(yīng)地塊全部要求資質(zhì)為三級及以上，此前在上一輪供地中則多數(shù)要求二級甚至一級。

而在第二批集中供地中意外遇冷的廣州，此輪選擇了取消“限房價”+降地價的組合招。除此之外，廣州本輪集中供地中的番禺、白云等地塊，取消了一個月內(nèi)一次性付清總價的要求，允許分期支付。對于房企而言，相當于撤掉了一道高門檻。

相較于第二批集中供地規(guī)則，深圳此輪供地中沒有出現(xiàn)“競自持”的規(guī)定，也算是略給房企們減了減擔子吧。

有市場消息顯示，杭州第三批集中供地已取消“競品質(zhì)”，改為“定品質(zhì)”，前期撤拍的部分地塊也將下調(diào)起拍價。不過，這些新規(guī)并未在今天的預(yù)公告中披露，具體的政策揭曉還要等到地塊正式掛牌。

03

地市回暖？幅度有限！

雖然城市在第三輪供地中“降下身段”，放寬部分規(guī)則，但在“房住不炒”基調(diào)下政策調(diào)控仍然難言大幅放松。

比如，蘇州第三次集中供地對于參拍企業(yè)資質(zhì)及資金來源的要求更為嚴格，在審查資金來源、禁“馬甲”參拍的同時，要求聯(lián)合競買的各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

而上海、深圳、南京等城市均表示，本批次用地掛牌方案將延續(xù)第二批次用地成功出讓經(jīng)驗。

深圳此輪供地除2宗地塊擬用于建設(shè)出售型人才住房用地外，其余9宗地塊均采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。

“基于部分重點城市可售庫存整體偏低、涉租賃用地流拍撤牌等原因，重點城市土地市場低迷態(tài)勢亟須改善?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析認為。

對于三輪土拍，陳文靜預(yù)計，第三批集中供地在土拍規(guī)則和出讓條件的優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但市場熱度分化態(tài)勢依舊延續(xù)。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波分析認為，今年上半年房企補貨的意愿是積極的，尤其是中大型房企，在重點城市的拿地勢頭不弱。但在融資渠道全面收緊及各地調(diào)控政策趨嚴等因素作用下，房企在下半年整體拿地熱情明顯減弱。

并且他預(yù)計，這一現(xiàn)象在今年不會發(fā)生顯著變化，土地降溫的態(tài)勢還將持續(xù)。

本文來自微信公眾號“90度地產(chǎn)”（ID:dc90du），作者：蒲莎莎，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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