下半年樓市降溫的大背景下， 10 月房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，“十一黃金周”相比往年更是略顯慘淡。

CRIC 數(shù)據(jù)顯示， 10 月， 29 個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降 3% ，同比下降 22% ，較 2019 年同期下降 12% 。

房企單月銷售業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。 10 月， TOP100 房企單月業(yè)績規(guī)模較 9 月環(huán)比回升 1.4% ，同比去年降幅收窄至 32.2% ，繼續(xù)延續(xù)自 7 月以來的下跌趨勢。 超 8 成百強房企單月業(yè)績同比降低，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達 37 家。

接下來的兩個月，房地產(chǎn)市場難言樂觀，市場成交或?qū)⒕彶较滦?、房企銷售將繼續(xù)承壓。 “以價換量”仍是企業(yè)加快成交去化的必選項，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。

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百強房企10月業(yè)績環(huán)比回升1.4%

受下半年市場明顯降溫的影響，10月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元，單月業(yè)績規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，同比降幅收窄至32.2%，同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢。

1-10月，百強房企銷售操盤金額累計達到93347.2億元，較2019年和去年同期分別增長18.5%和6.7%，累計業(yè)績增速放緩。

表：2021年1-10月百強房企

業(yè)績表現(xiàn)及同比變動（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

圖：2021年1-10月百強房企

單月操盤業(yè)績表現(xiàn)及同比變動（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

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超八成房企單月業(yè)績同比降低

具體到企業(yè)表現(xiàn)，10月，超八成百強房企單月業(yè)績同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企達到44家。同時，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近八成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

整體來看，10月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達37家。

但同時值得注意的是，10月也有部分企業(yè)銷售表現(xiàn)優(yōu)于百強房企整體水平，共15家企業(yè)單月業(yè)績同比提升。其中，金茂、建發(fā)、龍光、華僑城、德信、力高等企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績同環(huán)比雙增。此外，碧桂園、融創(chuàng)、保利10月單月的銷售業(yè)績規(guī)模均在500億元左右，業(yè)績表現(xiàn)相對突出。

圖：2021年10月各梯隊

房企單月業(yè)績同比分布情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

03

TOP30房企規(guī)模優(yōu)勢明顯

前十月，百強房企各梯隊銷售門檻繼續(xù)提升，與此同時，規(guī)模增速呈現(xiàn)出進一步分化趨勢，行業(yè)競爭加劇。

具體來看，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)穩(wěn)健增長，并保持規(guī)模優(yōu)勢，TOP10房企1-10月銷售操盤金額門檻達到2288億元，同比增幅達25.3%，較2019年增長40.1%。

TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升23.5%和11.3%，實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。而TOP50房企銷售操盤金額門檻與去年同期基本持平，達到485.6億元，門檻增幅低于其他梯隊房企。

值得注意的是，截至10月末TOP100房企的銷售操盤金額門檻同比增長5%至179.4億元，行業(yè)競爭日趨激烈。

圖：2021年1-10月TOP100房企

銷售操盤金額入榜門檻及變動（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

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市場端打折降價趨于常態(tài)化

百強房企銷售業(yè)績低迷與市場持續(xù)降溫不無關(guān)系，10月，CRIC重點監(jiān)測的29個城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，與2019年同期相比下降12%。

實際上，無論是一線城市，還是二三線城市，打折促銷都成了10月以來的關(guān)鍵詞。

四大一線城市市場不容樂觀，成交環(huán)比增長4%，同比跌幅下降18%。其中，北京、上海成交整體仍處低位，廣州市場形勢最為嚴(yán)峻，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低，僅深圳成交有所回升。

其中，北京市場最為典型，10月北京新房市場轉(zhuǎn)冷，六成以上新盤推出特價房源，優(yōu)惠力度不低于9折，而二手房市場迅速冷卻，掛牌量增加的同時，成交量卻保持下滑趨勢，二手房價同樣向下調(diào)整，其中海淀區(qū)部分學(xué)區(qū)房售價跌幅多達15%。

此外，廣州市場也較為嚴(yán)峻，房企打折降價常態(tài)化，過半樓盤降價促銷，部分項目推出工抵房，降價幅度多達30%。為降低購房門檻，部分項目實行首付延期，外圍區(qū)域的部分樓盤更是出現(xiàn)了“首付貸”等亂象。

25個二、三線城市市場難言好轉(zhuǎn)，成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。其中，四成二、三線城市成交環(huán)比回升，不乏南寧、天津、鄭州這類壓力城市，兩成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)正，徐州、西安等皆升至年內(nèi)高位。但近半二、三線城市市場依舊低迷，成交同比跌幅持續(xù)擴大。

隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸，部分城市或?qū)⒓芯W(wǎng)簽備案，11月成交規(guī)模有望明顯提升。但由于新增按揭貸款規(guī)模增長受限，在售項目依舊面臨較大的去化壓力。

四季度房企銷售繼續(xù)承壓，通過“以價換量”來促銷售、抓回款的空間越來越小，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。

短期來看，年末房企仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績。

長期來看，未來房企的經(jīng)營邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。

值得一提的是，房地產(chǎn)稅加速進入實操階段，長期將改變樓市供需及房價預(yù)期，短期也將加劇市場觀望情緒。預(yù)計年底房地產(chǎn)市場還是不容樂觀，成交或?qū)⒕彶较滦校耙詢r換量”仍是加快成交去化的必選項。

附：10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售單月業(yè)績排行榜

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

關(guān)鍵詞： 不容樂觀 年末 成百