10月28日晚間,萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”)披露2021年第三季度報(bào)告。作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭,萬(wàn)科未能擺脫“增收不增利”的命運(yùn),前三季度營(yíng)收同比增加9.7%,凈利潤(rùn)則減少23.3%。同時(shí)合同銷(xiāo)售金額同比下降2.8%,似乎又鎖定了未來(lái)兩年的業(yè)績(jī)。
這份業(yè)績(jī)表現(xiàn)已經(jīng)體現(xiàn)在萬(wàn)科股價(jià)中。10月29日早間開(kāi)盤(pán),萬(wàn)科延續(xù)本周以來(lái)的下跌趨勢(shì),截至發(fā)稿前最新股價(jià)報(bào)18.07元/股,較前一日下跌5.54%。而實(shí)際上,從年初至今,萬(wàn)科股價(jià)已出現(xiàn)33.46%的跌幅。
財(cái)報(bào)顯示,第三季度內(nèi)萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1043.7億元,同比增長(zhǎng)9.7%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)56.4億元,同比減少23.3%。銷(xiāo)售方面,三季度萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積754.7萬(wàn)平方米,合同銷(xiāo)售金額1246.8億元,同比分別下降36.5%和27.6%。其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑與行業(yè)整體表現(xiàn)相關(guān),今年三季度全國(guó)樓市經(jīng)歷慘淡“金九銀十”,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.5%,銷(xiāo)售金額同比下降14.1%。
同時(shí),今年1-9月,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2714.9億元,同比增長(zhǎng)12.4%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)166.9億元,同比減少16.0%。受限于近年地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高,萬(wàn)科前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率進(jìn)一步下降至17.5%,較去年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。
銷(xiāo)售方面,萬(wàn)科前9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2946.4萬(wàn)平方米,合同銷(xiāo)售金額4791.3億元,同比分別下降9.8%和2.8%。而反觀行業(yè)整體,1-9 月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比分別仍有11.3%和16.6%的增長(zhǎng)。
談及萬(wàn)科前三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn),職業(yè)投資人朱酒表示自己已有預(yù)料,受地產(chǎn)行業(yè)普遍約兩年的結(jié)轉(zhuǎn)期影響,萬(wàn)科如今的利潤(rùn)大致已被2019年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)鎖定,“萬(wàn)科2019年的權(quán)益銷(xiāo)售額在4100億元左右,比2018年的權(quán)益銷(xiāo)售額還低了100多億元,加上毛利率下滑,除非有些投資收益出現(xiàn)變化,否則全年業(yè)績(jī)兩位數(shù)下降是大概率(事件)?!?/strong>
而根據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年1-9月萬(wàn)科權(quán)益銷(xiāo)售額錄得3126.6億元,仍落后于去年同期的3202.6億元,但同期的保利發(fā)展、新城控股等房企仍錄得小幅增長(zhǎng)。這是否預(yù)示著,萬(wàn)科未來(lái)至2023年的利潤(rùn)表現(xiàn)又會(huì)出現(xiàn)如今年一樣的降速?
朱酒向36氪表示,萬(wàn)科當(dāng)前銷(xiāo)售下滑主要是受三季度影響,“一方面大環(huán)境不景氣,另一方面各家的開(kāi)盤(pán)節(jié)奏不一樣?!倍劦絻赡旰蟮某煽?jī)單,朱酒認(rèn)為這還需結(jié)合四季度銷(xiāo)售和拿地情況綜合判斷,如果四季度能取得強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售增長(zhǎng),并獲取一批地價(jià)地塊,萬(wàn)科或能挽回下降態(tài)勢(shì)。
值得一提的是,去年12月單月,萬(wàn)科曾錄得合同銷(xiāo)售額1015.4億元,而當(dāng)年萬(wàn)科全年的銷(xiāo)售額為7041.5億元。因此其四季度強(qiáng)勢(shì)出擊的脈絡(luò)也有跡可循。
此外資金方面,萬(wàn)科延續(xù)一貫的穩(wěn)健路線,截至9月底,集團(tuán)凈負(fù)債率為31.9%;持有貨幣資金1471.1億元,可覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和782.9億元。同時(shí)有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為13.6%,且當(dāng)中70.6%為長(zhǎng)期負(fù)債。
不過(guò)其前9月經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比減少96.35%仍引人注目。對(duì)此朱酒認(rèn)為,該項(xiàng)指標(biāo)大幅減少應(yīng)是受年初銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中制影響。此前受此新規(guī)約束,全國(guó)多地住房按揭貸款放款延遲、停滯,間接導(dǎo)致房企資金回流受限。但9月底央行再次強(qiáng)調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益,該消息被業(yè)內(nèi)解讀為積極信號(hào),朱酒亦表示這將促進(jìn)萬(wàn)科四季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)。
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