前言

地鐵，作為城市交通的重要組成部分之一，也是重要的配套所需，人們在擇居時，往往會把是否靠近地鐵站點作為重要的參考因素。如果以運營里程計算，截至2019年12月北京地鐵已是世界上規(guī)模第一大的城市地鐵系統(tǒng)，因此，我們以北京為研究樣本，不完全統(tǒng)計分析了22條線路，329個地鐵站點及2650個社區(qū)（距離地鐵直線距離1公里內的住宅，以下統(tǒng)稱“地鐵房”，其他為“非地鐵房”），試圖去詮釋地鐵的魅力所在。

根據(jù)貝殼研究院“分鐘城”項目所做調研顯示，約79.7%的受調人群認為交通是其選擇小區(qū)時最關注的因素。所謂“分鐘城”，即以家為中心，在適合城市的步行時長范圍內，滿足人們日常生活一切之需，例如家庭、商店、娛樂、教育和醫(yī)療等，而對于是 15 分鐘城市、10 分鐘城市或者5分鐘城市可以具體對待；同時，“分鐘城”始終強調人們對于城市美好居住生活的可獲得感， 研究“人”的生活狀態(tài)及由此引起的生活圈互動需求，努力完善需求滿足。

一、全站點覆蓋時長為150分鐘

截至2021年8月，北京地鐵共有24條運營線路（包括19條地鐵線路、1條中低速磁浮交通線路、2條現(xiàn)代有軌電車線路和2條機場軌道），組成覆蓋北京市12個市轄區(qū)和河北省廊坊市廣陽區(qū)、擁有428座運營車站、總長727公里運營線路的軌道交通系統(tǒng)。

我們以熱門通勤站點西直門、西二旗，以及“地鐵最后一站”潞城、石廠及昌平西山口等為出發(fā)點，其他地鐵站點為終點，計算每隔15分鐘的站點覆蓋率（通勤時長內可達站點與總站點數(shù)量的百分比）。

研究發(fā)現(xiàn)，除了望京、昌平西山口，其他站點的150分鐘站點覆蓋率已達到100%，也就是說，兩個半小時內可以達到北京所有站點（標注：計算不包括換乘時長）。

以國貿站點為例，我們測算了每隔10分鐘的站點覆蓋情況，可見，40分鐘內，即可覆蓋過半的地鐵站點，120分鐘即可覆蓋全部站點。

二、地鐵房溢價約26.7%

地鐵作為城市的動脈之一，除了通勤作用，也對沿線住宅產生溢價效應。為了驗證地鐵對房價的影響，我們統(tǒng)計了北京、上海、深圳等21個擁有地鐵的城市，提取半年內的成交價格，將地鐵房和非地鐵房進行成對計算t-檢驗，結果顯示，一線城市地鐵房的價格明顯更高，差異顯著。

其中，根據(jù)貝殼研究院整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京地鐵房成交價格指數(shù)比非地鐵房高出26.7%。以五環(huán)為分界線，價格區(qū)分明顯，中心城區(qū)憑借著地理優(yōu)勢和豐富的資源，價格明顯高于周邊。主城區(qū)中，北部站點價格指數(shù)（對成交均價進行歸一化處理，使取值在0-100之間）普遍高于南部，西部普遍高于東部。

注：不完全統(tǒng)計

若是按線路來分，成交均價TOP3分別是2號線、4號線和西郊線。

2號線和4號線均價高的地方主要集中在核心區(qū)。宣武門、前門、靈境胡同及西四等這幾個站點均價高，主要是因為地理位置優(yōu)越，資源豐富，以及有四合院等多重因素影響所致。而西郊線主要是因為地鐵沿線多山，環(huán)境好，質量佳，吸引了很多高圈層文化的人置業(yè)，尤其是巴溝的萬柳商圈。

三、地鐵房可以聚成3大類

消費者除了關注地鐵通勤情況外，周邊配套、樓盤品質、環(huán)境宜居度等等也是主要的考量因素。

我們就從社區(qū)服務完善性、居住舒適性及環(huán)境宜居性三點出發(fā)，根據(jù)優(yōu)先級，對地鐵房進行了系統(tǒng)聚類分析，分成了三種：服務完善、居住舒適及環(huán)境宜居型，如圖所示。

測算發(fā)現(xiàn)，北京中心城區(qū)的地鐵房配套豐富，吃喝玩樂一應俱全，偏向“服務完善”型；城區(qū)周邊社區(qū)多為新型社區(qū)，樓齡新，戶型設計年輕化，居住舒適性較高，偏向“居住舒適”型。而其地鐵房，原生態(tài)景觀居多，空氣也更優(yōu)質，環(huán)境宜居指數(shù)較高。（標注：社區(qū)服務完善性衡量指標為社區(qū)1公里范圍內餐飲店酒店、購物場所、生活服務設施、休閑娛樂設施、教育培訓機構、麗人、醫(yī)療機構、運動健身場所等數(shù)量分布情況；居住舒適性衡量指標為社區(qū)綠化率、車位配比率、容積率、樓齡等因素；環(huán)境宜居性衡量指標為社區(qū)周邊公園數(shù)量）

通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)，目前北京地鐵實現(xiàn)全站點通勤的時長約為150分鐘。而隨著北京地鐵的大規(guī)模建設，預計到2025年，北京軌道交通運營里程預計達到1600公里，全站點通勤時長會進一步縮短，通勤效率也會進一步提升。地鐵對沿線住宅具有較明顯的溢價效應，以北京為例，地鐵房比非地鐵房房價高出26.7%，隨著地鐵站點的不斷開通，溢價影響的范圍也會相應擴大。分線路來看，北京地鐵2號線的地鐵房均價最高，而從區(qū)域分布來看，地鐵房的價格分布特點與北京市住宅的整體分布特點相符。我們同時對北京地鐵沿線住宅進行了聚類分析，發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)基礎服務設施相對完善，四環(huán)內地鐵房居住舒適度較高，而郊區(qū)基礎服務設施仍有待完善。

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本文來自微信公眾號“貝殼研究院”（ID:beikeyanjiuyuan），作者：福到君，36氪經授權發(fā)布。

關鍵詞： 北京 全站 地鐵