如果你的個人住房貸款是商貸,已于2020年1月1日前發(fā)放,或已簽訂合同但未發(fā)放,且屬于浮動利率、參考貸款基準利率定價,那么,你正在面臨以下選擇——將貸款的定價基準轉換為LPR加減點,還是轉為固定利率。
這兩者有何區(qū)別?哪種更劃算?具體如何操作?需要注意哪些問題?
首先要提醒的是,上述轉換工作雖已于3月1日正式啟動,但將持續(xù)至8月31日,借款人仍有充足時間了解相關情況,在充分調研基礎上,結合自身需求做出合適的選擇。
“定價基準”生變
提及LPR,不少人表示“一頭霧水”,更不明白“房貸做LPR轉換”的邏輯和原理。實際上,把握住“定價基準”這一概念,便可對此次轉換“豁然開朗”。
人們在申請房貸時,都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折。例如,基準利率為4.9%,打九折后,實際執(zhí)行的利率為4.41%,這其中,基準利率就是房貸的“定價基準”。
此次轉換的核心,就在于“定價基準”發(fā)生了變化,由此前的按照“基準利率”定價,變?yōu)閰⒖?ldquo;LPR”定價。
什么是LPR?它的全稱為“貸款市場報價利率”,簡單來說,是中國人民銀行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場報價,形成的貸款市場報價利率,每月20日(遇節(jié)假日順延)對外公布一次,目前包括1年期、5年期以上兩個品種。
那么,為何要將房貸的“定價基準”從基準利率轉為LPR?“與基準利率相比,LPR的市場化程度更高,能及時反映市場利率變化。”央行相關負責人說,為深化利率市場化改革,進一步推動LPR運用,央行此前已正式發(fā)布公告,要求實施存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。
上述負責人表示,目前,大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價基準,但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率,而非LPR。2015年10月以來,貸款基準利率一直保持不變,但2019年8月以來,LPR已多次下降。
“因此,為保護借貸雙方權益,央行明確自2020年3月1日開始,推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。”該負責人說。
值得注意的是,此次轉換工作并不局限于房貸,還涵蓋企業(yè)貸款、個人消費貸款等。就房貸來看,僅包含商業(yè)性個人住房貸款,以及組合貸款中的商貸部分,不涉及公積金個人住房貸款;同時,固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換。
LPR還是固定利率?
值得注意的是,轉換的選項并非只有LPR一個,借款人也可將房貸轉為固定利率。那么問題來了,這兩者有何區(qū)別?哪種更劃算?
多位業(yè)內人士表示,兩種轉換方式各有優(yōu)勢,具體如何選擇取決于借款人自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能會上升,那么轉換為固定利率就會有優(yōu)勢。
“需要注意的是,在基準利率的定價方式下,一般按比例浮動,如基準利率上浮10%、下調15%等;在LPR的定價方式下,則按照加減點數(shù)來浮動,如LPR加40個基點、減30個基點。”中國工商銀行北京分行相關負責人說。
他介紹,假設你目前的房貸為10年期、利率為基準利率打七折,轉換為LPR以后,并不是在LPR的基礎上打七折。
“轉換前,貸款基準利率是4.9%,打七折后的實際執(zhí)行利率是3.43%,轉換成LPR后,貸款的實際執(zhí)行利率依然為3.43%,但利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點。”該負責人說,轉換后,10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR,為4.8%,因此,該筆貸款的定價方式轉換為:在5年期以上LPR的基礎上減137個基點,即減去1.37%,加點數(shù)值為“-137”,該數(shù)值在合同剩余期限內固定不變。
如果借款人選擇轉為“固定利率”,那么在整個合同的剩余期限內,他的房貸都將執(zhí)行3.43%這個利率。
如果借款人選擇轉為參考LPR定價,其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR-1.37%”來確定。
那么問題來了,眾所周知,LPR每月20日對外公布一次,相應的房貸實際執(zhí)行利率也會每個月變化一次嗎?
答案是否定的,這里涉及“重定價日”和“重定價周期”兩個問題。前者是指,你和銀行約定的利率調整日子,即“何時調整”,通常為每年的1月1日,或每年與貸款發(fā)放日相對應的日期;后者則是指“多久調整一次”,即調整頻率,通常為一年。
也就是說,從轉換后到第一個重定價日前,上述借款人的房貸利率仍是3.43%,從第一個重定價日起,其房貸利率變成“當時最新的5年期LPR-1.37%”,以后每個重定價日都以此類推。
“你的房貸做LPR轉換了么?”“如果轉成固定利率是不是更好?”“究竟要如何選擇?”作為一項與百姓“錢袋子”密切相關的業(yè)務,個人住房貸款的利率變動總能引發(fā)社會關注。
關鍵詞: 房貸固定利率還是浮動利率好
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