保障性住房作為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定、實(shí)現(xiàn)受保障群眾住有所居的有力措施,近年來(lái)得到了較快發(fā)展,但隨之而來(lái)的矛盾糾紛也呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。近日,北京市第一中級(jí)人民法院召開涉保障性住房糾紛審判工作情況新聞通報(bào)會(huì),調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前涉保障性住房案件涉及的違法違規(guī)問題較為突出,表現(xiàn)在違規(guī)轉(zhuǎn)租牟利、非法占有房屋、違法提前出售等方面。

記者從中選取了4個(gè)典型案件,希望借此提高有關(guān)各方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),自覺遵守誠(chéng)實(shí)信用原則,提升保障性住房運(yùn)營(yíng)管理水平,切實(shí)提高保障性住房的安居效果。

轉(zhuǎn)租公租房營(yíng)利

解除合同退租金

2016年10月12日,胡某與楊某簽訂了房屋租賃合同,約定胡某承租楊某房屋一間,租賃期限為1年。隨后,胡某支付了一年的租金2.8萬(wàn)余元,并于2016年10月16日入住該房屋。

然而,僅入住了兩個(gè)月,租賃房屋所在地公租房管理機(jī)構(gòu)工作人員告知胡某,涉案房屋屬于北京市公租房,胡某不是原承租人,無(wú)法繼續(xù)承租并要求騰退房屋。該機(jī)構(gòu)工作人員同時(shí)告知楊某,無(wú)權(quán)將該房屋再次轉(zhuǎn)租。

事后,胡某多次與楊某協(xié)商,要求楊某退還自己之前已提前支付的剩余房屋租金,但楊某均以各種理由拒不退還。為維護(hù)自身權(quán)益,胡某訴至法院,請(qǐng)求解除與楊某簽訂的房屋租賃合同,并請(qǐng)求楊某返還自己提前支付的房屋租金及押金共計(jì)23675元。

對(duì)此,楊某當(dāng)庭表示不同意胡某的訴訟請(qǐng)求,其認(rèn)為胡某的家屬因?yàn)橥丝钜皇聦⑵浯騻?造成了身體和精神上的雙重傷害,故不同意退還剩余租金和押金。

法院審理后認(rèn)為,因涉案房屋系公租房,禁止轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)租致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),依法應(yīng)予解除。合同解除后,尚未履行的,終止履行,已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施。本案中,胡某根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定,有權(quán)主張解除其與楊某于2016年10月12日簽訂的房屋租賃合同。此前,楊某已退還胡某房屋租金1000元,還應(yīng)退還胡某押金及剩余租期內(nèi)的房屋租金共計(jì)23675元。

據(jù)此,法院判決解除楊某與胡某簽訂的房屋租賃合同,并判令楊某退還胡某房屋租金及押金共計(jì)23675元。

法官提醒,公租房的保障屬性決定了承租人只能限定于特定的受保障群眾,若公租房承租后,承租人再自由選擇轉(zhuǎn)租對(duì)象,違反政策初衷,次承租人也面臨解除合同和騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

家人過(guò)世失資格

無(wú)權(quán)繼承應(yīng)騰退

2016年1月19日,出租人某危改辦公室和承租人劉某簽訂了一份公租合同。合同第九條約定:劉某在租賃期間死亡的,合同自行解除,共同申請(qǐng)家庭成員經(jīng)復(fù)核仍符合公共租賃住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的,可在重新簽訂公共租賃住房合同后,繼續(xù)承租該房屋。上述合同附件三“承租人家庭成員情況統(tǒng)計(jì)表”顯示小劉為承租人劉某之女。

2017年1月17日,房屋所在的某區(qū)住房保障辦公室向危改辦公室發(fā)送了一份取消家庭住房保障資格通知書,聲明小劉已不再符合公共租賃住房的配租條件,稱已作出取消該家庭住房保障資格的決定,請(qǐng)危改辦公室按照租賃合同相關(guān)約定處理。隨后,危改辦公室訴至法庭,要求小劉騰退涉案房屋。

一審法院審理后認(rèn)為,該公租合同解除后,作為共同居住人的小劉未取得家庭住房保障資格,未與危改辦公室重新簽訂合同,故此小劉已經(jīng)無(wú)權(quán)占用該房屋,其繼續(xù)占用該房屋構(gòu)成了對(duì)危改辦公室物權(quán)的妨害,據(jù)此判令小劉騰退房屋。

小劉不服一審法院判決,提起上訴,主張劉某雖已去世,但自己作為共同居住人對(duì)該房屋依然擁有承租的權(quán)利,并在庭審中提交了其與丈夫的離婚判決書,認(rèn)為自己無(wú)任何收入,現(xiàn)又已離婚,符合申請(qǐng)公租房的條件,因此請(qǐng)求法院撤銷原審判決,發(fā)回重審或改判駁回危改辦公室的訴訟請(qǐng)求。

北京一中院審理后認(rèn)為,涉案公租合同明確約定承租方在租賃期間死亡的,合同自行解除。承租人劉某于2017年1月去世,相關(guān)住房保障管理部門已作出取消小劉家庭住房保障資格的決定。公租合同解除后,小劉經(jīng)審核未取得家庭住房保障資格,未與危改辦公室重新簽訂合同,在此情形下,一審法院判決小劉騰退房屋并無(wú)不當(dāng)之處。

據(jù)此,北京一中院維持一審法院要求小劉騰退房屋的判決,并依法駁回了小劉的上訴請(qǐng)求。

法官提醒,在受保障家庭出現(xiàn)內(nèi)部變化時(shí),應(yīng)當(dāng)自覺向產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行申報(bào),并依法依規(guī)配合重新審定受保障資格。如不再具備受保障資格,則應(yīng)當(dāng)配合后續(xù)處置,主動(dòng)騰退,不應(yīng)繼續(xù)占用相應(yīng)房屋。

偽造騙購(gòu)安置房

合同無(wú)效返房產(chǎn)

某公司作為相關(guān)安置房產(chǎn)權(quán)單位的合作方,負(fù)責(zé)定向安置房資格的審查工作。然而,該公司拆遷項(xiàng)目部員工張某在工作中,采取私刻相關(guān)部門公章并偽造有關(guān)人員簽字的手段,違法進(jìn)行定向安置房資格審核,致使多套房屋出售給了不具備購(gòu)買資格的人員。

徐某就是其中的一人,他并非拆遷區(qū)域的被安置人員,也未申請(qǐng)過(guò)定向安置房。但張某稱出于朋友義氣,偽造了徐某的審批手續(xù),致使產(chǎn)權(quán)單位誤認(rèn)為徐某具有購(gòu)買定向安置房的資格。2017年2月26日,產(chǎn)權(quán)單位與徐某簽訂合同,約定徐某購(gòu)買一套86.76平方米的房屋。之后,徐某依約取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證書,權(quán)利性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理。徐某為此向產(chǎn)權(quán)單位支付了購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用90余萬(wàn)元,之后房屋由徐某占有使用。

產(chǎn)權(quán)單位發(fā)現(xiàn)問題后,訴至法院,請(qǐng)求法院確認(rèn)其與徐某簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效,判令徐某配合恢復(fù)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記,將該房產(chǎn)變更回產(chǎn)權(quán)單位名下,并騰退返還涉案房屋。

對(duì)此,徐某辯稱,涉案合同購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房,且房屋已經(jīng)交付并過(guò)戶,且審核不嚴(yán)屬于張某所為,相關(guān)后果不應(yīng)由自己承擔(dān)。

法院審理后認(rèn)為,損害社會(huì)公共利益的合同應(yīng)屬無(wú)效。本案中,徐某并非涉案被拆遷區(qū)域的被安置人口,依據(jù)相關(guān)規(guī)定及辦法,無(wú)法購(gòu)買涉案的定向安置房。而案外人張某利用私刻印章等手段偽造審批手續(xù),致使產(chǎn)權(quán)單位誤認(rèn)為徐某具備購(gòu)房資質(zhì)而與其簽訂房屋買賣合同。因此,產(chǎn)權(quán)單位與徐某簽訂的房屋買賣合同損害了社會(huì)公共利益,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還。

據(jù)此,法院判決恢復(fù)涉案房屋的原始登記,徐某向產(chǎn)權(quán)單位返還涉案房屋。

經(jīng)適房交易受限

五年內(nèi)買賣無(wú)效

2012年10月23日,聞某與趙某簽訂了房屋買賣合同,約定出賣人趙某將一房屋出售給聞某,雙方約定交易價(jià)格為60萬(wàn)元,趙某拿到房本后應(yīng)配合聞某辦理房屋過(guò)戶手續(xù),將來(lái)過(guò)戶所發(fā)生費(fèi)用由聞某承擔(dān)。然而,合同簽訂后不久,趙某訴至法院,主張其與聞某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

在審理過(guò)程中,聞某向一審法院提交了訴爭(zhēng)房屋的查詢信息,該查詢信息顯示涉案房屋的登記時(shí)間為2012年10月9日。雙方均認(rèn)可在簽訂房屋買賣合同時(shí),該經(jīng)濟(jì)適用住房距離初始交易尚不滿5年。一審法院審理后認(rèn)為,雙方簽訂房屋買賣合同時(shí),訴爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)適用房屋尚處于限制上市交易期限內(nèi),故支持趙某的主張,判決該房屋買賣合同無(wú)效。

聞某不服一審法院判決,上訴至北京市一中院,認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)以市場(chǎng)價(jià)出售給自己,合同約定趙某取得房本后應(yīng)配合辦理過(guò)戶,因此請(qǐng)求一中院撤銷一審法院的判決,發(fā)回重審或依法改判支持其訴訟請(qǐng)求。

一中院審理后認(rèn)為,合同效力問題屬于人民法院審理合同案件應(yīng)當(dāng)主動(dòng)審查的范圍,根據(jù)規(guī)定,購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易。本案中,涉案房屋為趙某于2008年4月11日購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房,聞某與趙某于2012年10月23日簽訂房屋買賣合同時(shí),屬于在相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房。據(jù)此,一中院終審認(rèn)定雙方簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效,判決駁回上訴,維持原判。

合同法相關(guān)規(guī)定

第五十二條 有下列情形之一的,合同無(wú)效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《公共租賃住房管理辦法》相關(guān)規(guī)定

第二十八條 市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房使用的監(jiān)督檢查。

公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人使用公共租賃住房的情況進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)有違反本辦法規(guī)定行為的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理或者向有關(guān)部門報(bào)告。

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》相關(guān)規(guī)定

第三十條 經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后,取得完全產(chǎn)權(quán)。

上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買合同中予以載明,并明確相關(guān)違約責(zé)任。

無(wú)論是公共租賃住房還是經(jīng)濟(jì)適用住房,都是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居的目標(biāo)而建造的保障性住房。

依照國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定,承租、購(gòu)買保障性住房需要具備一定的條件。一般來(lái)說(shuō),只有承租、購(gòu)買普通商品住房有一定困難的低收入群眾才有資格承租、購(gòu)買保障性住房。

然而,目前個(gè)別地方在保障性住房的租賃、買賣過(guò)程中存在一些亂象,違反了國(guó)家設(shè)立保障性住房制度的初衷。

有些人弄虛作假偽造證明文件,騙取租賃、購(gòu)買保障性住房資格;有些保障性住房的擁有者違反國(guó)家規(guī)定,擅自進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)賣;還有人喪失相關(guān)資格后,拒絕騰退保障性住房,占便宜沒夠。

保障性住房租賃、買賣中的亂象折射出個(gè)別人誠(chéng)信缺失、見利忘義,也反映出保障性住房管理中存在諸多漏洞,損害了社會(huì)的公平正義。

弄虛作假、違反國(guó)家法律政策的民事行為是無(wú)效的,因此,在此基礎(chǔ)上簽訂的合同應(yīng)當(dāng)宣告無(wú)效并依法責(zé)令改正。我們希望有關(guān)部門能夠進(jìn)一步完善保障性住房管理制度,細(xì)化審核方法,強(qiáng)化監(jiān)督執(zhí)紀(jì),確保保障性住房真正起到保障困難群眾住有所居的作用。

關(guān)鍵詞： 保障房租售