近日，李女士通過(guò)中介看中了一套二手房，該套房子仍有將近300萬(wàn)的銀行抵押貸款未還清。想要購(gòu)買(mǎi)這套房子，需要賣(mài)家先還清貸款將房子解抵押。而此時(shí)，賣(mài)家將會(huì)用李女士的首付款來(lái)支付剩余的貸款。“我的首付款打給誰(shuí)?賣(mài)家拿到首付款后萬(wàn)一不還貸或者還貸解抵押后，房子又不賣(mài)給我了怎么辦?怎么保障我的資金安全?”李女士充滿疑問(wèn)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家及專(zhuān)業(yè)二手房中介機(jī)構(gòu)表示，買(mǎi)家付款前一定要核實(shí)查清房屋的全部抵押情況，解抵押不建議直接將錢(qián)打給賣(mài)家，建議采用資金監(jiān)管的形式進(jìn)行支付，或引入第三方擔(dān)保支付公司。

風(fēng)險(xiǎn)提示核實(shí)查清全部抵押情況市場(chǎng)中，有很多二手房存在未還清銀行貸款就銷(xiāo)售的情況，在銷(xiāo)售的過(guò)程中需要先還清貸款解押，才能辦理交易過(guò)戶等手續(xù)，這在二手房交易中是十分常見(jiàn)的現(xiàn)象。

北京我愛(ài)我家風(fēng)控中心表示，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)有銀行貸款的二手房，用買(mǎi)家首付款為房東解押房產(chǎn)，主要存在房屋出賣(mài)人(產(chǎn)權(quán)人)在還款解押后不履行合同或房屋交易中途被司法查封的風(fēng)險(xiǎn)，這兩類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)都跟出賣(mài)人資信及負(fù)債情況有關(guān)。所以在用買(mǎi)方首付款清償出賣(mài)人房屋抵押時(shí)，一定要先查實(shí)全部抵押范圍、抵押次數(shù)、抵押金額、本金利息罰息違約金等錢(qián)款總數(shù)額、解抵押所需時(shí)間，避免因抵押情況核實(shí)不清導(dǎo)致的合同無(wú)法順利履行。與此同時(shí)還應(yīng)關(guān)注出賣(mài)人有無(wú)妨礙房屋交易的司法案件，避免房屋被查封，影響交易。

中介支招采用資金監(jiān)管形式支付通過(guò)專(zhuān)業(yè)的二手房中介機(jī)構(gòu)完成交易，也是降低風(fēng)險(xiǎn)、提供資金保障的一種方式。

我愛(ài)我家在操作有抵押房屋時(shí)，在買(mǎi)賣(mài)合同簽約時(shí)，會(huì)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的抵押查實(shí)情況，如實(shí)在《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》里寫(xiě)明抵押情況，同時(shí)會(huì)約定清楚該筆抵押用哪一方的資金來(lái)償還。如果需要用買(mǎi)方資金，我愛(ài)我家公司會(huì)先通過(guò)房屋成交價(jià)、買(mǎi)方首付款金額、出賣(mài)人抵押欠款金額、出賣(mài)人資信情況，結(jié)合交易周期來(lái)綜合評(píng)估資金安全性，能否用買(mǎi)方的資金。如果交易資金存在風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)停止簽約或要求出賣(mài)方自行解除抵押。

利用買(mǎi)方資金進(jìn)行還款的，在償還抵押貸款之前，我愛(ài)我家會(huì)與房屋債權(quán)方(銀行、典當(dāng)、債主等)聯(lián)系，落實(shí)還款余額、解抵押周期，同時(shí)還會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)再次經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查實(shí)，確保當(dāng)前無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛、無(wú)產(chǎn)權(quán)查封，再進(jìn)行還款。

在還款過(guò)程中，我愛(ài)我家會(huì)組織交易雙方簽署單獨(dú)的《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)此還款情況及交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系加以合同約定，同時(shí)注明違約責(zé)任。

在銀行要求還款日當(dāng)天，我愛(ài)我家會(huì)協(xié)同交易雙方共同到場(chǎng)，當(dāng)天轉(zhuǎn)款，并協(xié)調(diào)銀行方劃扣，確保該筆資金專(zhuān)款專(zhuān)用。

我愛(ài)我家會(huì)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記查檔信息，及時(shí)了解房屋解抵押情況，并辦理過(guò)戶手續(xù)。

北京我愛(ài)我家風(fēng)控中心提醒，購(gòu)房資金安全在整體房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中是風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)，涉及金額高、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較大。同時(shí)存量房交易房屋類(lèi)型繁多、稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜、交易雙方屬于個(gè)體，在合同履行過(guò)程中變數(shù)較大。

購(gòu)房者在簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應(yīng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查檔的信息單，明確抵押次數(shù)、抵押范圍、金額、債權(quán)方，并在合同中約定清楚還款責(zé)任，房款支付的時(shí)間、金額及支付方式。建議采用資金監(jiān)管的形式進(jìn)行支付，確保購(gòu)房資金安全。

專(zhuān)家建議引入第三方擔(dān)保支付公司業(yè)內(nèi)人士表示，首先，對(duì)于有抵押的房屋來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但是在不解除抵押的情況下，不能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)(過(guò)戶)。

所以，對(duì)于存在抵押的房屋，需要賣(mài)方明確還清剩余貸款的具體時(shí)間，以及辦理解除抵押登記手續(xù)的具體時(shí)間。

在實(shí)際操作中，賣(mài)方解押所需要的資金，可以是自籌，也可以是買(mǎi)房提供的首付款。但如果買(mǎi)方直接把錢(qián)給賣(mài)方用于解除質(zhì)押，可能會(huì)面臨兩種風(fēng)險(xiǎn)，一是賣(mài)方不止有一筆貸款，首付交付后，房子貸款仍未結(jié)清，依然無(wú)法解抵押;二是賣(mài)方可能挪用首付款，沒(méi)有如約去辦理解抵押手續(xù)。

因此，在房屋交易前，一定要進(jìn)行完整的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，查詢(xún)房屋的權(quán)屬，確認(rèn)是否有抵押、抵押權(quán)人、抵押金額、是否有多重抵押、隱性抵押等情況。而如果房屋需要在有抵押情況下交易，應(yīng)當(dāng)引入第三方擔(dān)保支付公司，由第三方公司來(lái)進(jìn)行擔(dān)保支付并確保首付款資金專(zhuān)款專(zhuān)用。目前此類(lèi)擔(dān)保業(yè)務(wù)在京已較為成熟，可以較好控制交易風(fēng)險(xiǎn)。

簡(jiǎn)單說(shuō)，這種房子可以買(mǎi)，但是需要解抵押，解抵押不能直接把錢(qián)轉(zhuǎn)給賣(mài)方，需要引入第三方公司，雖然會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用，但是對(duì)客戶和業(yè)主相對(duì)都安全。

關(guān)鍵詞： 二手房交易 首付解抵押 資金安全 銀行抵押貸款