一套二手房想在市場(chǎng)上交易,委托一位中介經(jīng)紀(jì)人在買家、賣家之間撮合,這基本上是市場(chǎng)慣例。但你見過一套二手房,買家、賣家各找一位中介經(jīng)紀(jì)人,像律師一樣,各為其主進(jìn)行代理嗎?不久前,廣東省深圳市在新版二手房交易系統(tǒng)中推出了這種全新的中介單邊代理模式,引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注,被認(rèn)為是對(duì)傳統(tǒng)二手房交易模式的顛覆。 單邊代理模式亮相
2021年底,深圳市住房和建設(shè)局主辦的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)正式上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng),將二手房交易涉及的掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)納入政府監(jiān)管。這個(gè)系統(tǒng)最重要的改變是在交易時(shí)首次引入了單邊代理模式。
長(zhǎng)期以來,我國二手房中介業(yè)務(wù)實(shí)行雙邊居間代理模式,則是買賣雙方委托的是同一家中介機(jī)構(gòu),更多時(shí)候基本上是同一名中介,由這名中介“一手托兩家”。而單邊代理模式則是買賣雙方各自獨(dú)立委托不同的經(jīng)紀(jì)人,與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系,雙方中介各為其主,撮合成交。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張媛告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者,以往,業(yè)主賣房一般會(huì)把房源委托給多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌銷售,而在深圳新版二手房簽約系統(tǒng)中,賣方一次只能用一家中介機(jī)構(gòu)銷售房源,至多能委托3家機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售,第一家受托機(jī)構(gòu)將會(huì)在委托期限內(nèi)獲得房源優(yōu)先銷售權(quán),即房源“獨(dú)家”銷售權(quán),待第一家機(jī)構(gòu)委托期滿后,后續(xù)的機(jī)構(gòu)才能替補(bǔ),這樣就能避免重復(fù)委托造成的資源浪費(fèi)及糾紛隱患。
張媛表示,房源“獨(dú)家”銷售將會(huì)倒逼賣方更為謹(jǐn)慎地選擇為其服務(wù)的中介,這也是深圳推出中介單邊代理模式的基礎(chǔ)。這一模式會(huì)打破現(xiàn)有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局,業(yè)內(nèi)所有的中介機(jī)構(gòu)不論大小均有平等的服務(wù)機(jī)會(huì),企業(yè)比拼的不再是資金與規(guī)模,而是信譽(yù)與服務(wù)、專業(yè)與能力。“單邊代理模式將對(duì)整個(gè)行業(yè)邏輯進(jìn)行重構(gòu),將讓房地產(chǎn)中介服務(wù)的價(jià)值顯現(xiàn)。如今,彰顯個(gè)人服務(wù)的時(shí)代到來了,經(jīng)紀(jì)人已不再只是依托房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)就行了,而是要靠服務(wù),”張媛說。
消費(fèi)者權(quán)益將更有保障 以往二手房交易是建立在中介依托“信息不對(duì)稱”基礎(chǔ)上,實(shí)行雙邊居間委托,進(jìn)行撮合交易。在業(yè)內(nèi)資深人士胡景暉看來,在實(shí)際的過程中,買賣雙方的利益博弈嚴(yán)重,“市場(chǎng)好時(shí)‘欺負(fù)’買家、市場(chǎng)不好時(shí)‘欺負(fù)’賣家”,即市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí),經(jīng)紀(jì)人為了促成交易,大都會(huì)選擇偏向持有房源的一方,幫著賣家抬高房?jī)r(jià),極力勸說買家出高價(jià);處于買方市場(chǎng)供過于求時(shí),則偏向于購房者,會(huì)幫著買家向賣家壓價(jià)。與此同時(shí),還存在中介經(jīng)紀(jì)人“買賣通吃”的情況,嚴(yán)重侵害雙方利益。
深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示:“在美國,二手房交易必須采用單邊代理模式。從外國的經(jīng)驗(yàn)來看,單邊代理模式下,兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人各自為自己的客戶爭(zhēng)取利益最大化,談判的難度自然會(huì)提高。”
鄭叔倫認(rèn)為,基于單邊代理邏輯的深圳新版二手房交易系統(tǒng)一旦運(yùn)行成功,將是對(duì)過去30年房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)則的徹底顛覆,這種中介服務(wù)底層邏輯的改變,不僅僅提高了房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率,更重要的是,將更有力地保障消費(fèi)者的權(quán)益。“買賣雙方代理人權(quán)責(zé)邊界清晰,賣方代理人只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價(jià)、安全地售出,買方代理人則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價(jià)比的房源,同時(shí)要對(duì)所推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé),買賣雙方的合法權(quán)益就在中介代理只向各自委托人負(fù)責(zé)的機(jī)制下得到保障。”鄭叔倫說。
多方推動(dòng)二手房交易走向規(guī)范化
我國房地產(chǎn)中介市場(chǎng)曾經(jīng)是野蠻生長(zhǎng),缺乏監(jiān)管,運(yùn)營機(jī)構(gòu)良莠不齊,導(dǎo)致消費(fèi)投訴量大,滿意度較低。當(dāng)下,已有多地對(duì)二手房交易流程有所創(chuàng)新,加強(qiáng)了監(jiān)管。
比如,浙江省杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線了“個(gè)人自主掛牌房源”功能,得到了住建部的肯定。住建部對(duì)其為買賣雙方提供“自主交易”服務(wù)的創(chuàng)新做法也予以充分肯定,并向全國推廣。
上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布公告稱,購房者可以通過“一網(wǎng)通辦”自助簽訂合同,進(jìn)行“手拉手交易網(wǎng)簽”。
江蘇徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)增加了一項(xiàng)“房源核驗(yàn)”功能,房源信息一目了然,阻斷了虛假房源及不合規(guī)房源上市交易,防止出現(xiàn)利用賣房來進(jìn)行詐騙等情況發(fā)生,保障了二手房市場(chǎng)交易安全。
那么,深圳首推二手房單邊代理模式未來會(huì)擴(kuò)展到全國范圍嗎?接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對(duì)此都表示了肯定和期待。
胡景暉表示:“一定會(huì)擴(kuò)展到全國范圍,這次深圳的新版交易制度將會(huì)成為未來全國的示范文本。”空•白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,我國二手房中介的發(fā)展模式現(xiàn)在基本走到了歷史的轉(zhuǎn)角,到了該改變的時(shí)候了。(記者孫蔚)
關(guān)鍵詞: 二手房市場(chǎng) 價(jià)格方面 普通住宅 代理時(shí)代
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