最近，樓市發(fā)生了兩件大事。

其一，個(gè)別城市調(diào)控設(shè)定了房價(jià)“漲停板”，比如福建的寧德、云南的昆明和大理;其二，全國30個(gè)城市要治理房地產(chǎn)市場亂象。

調(diào)控不斷，力度不減，整治和限價(jià)真的靠譜?助推房價(jià)上漲的真正原因是什么?

整治和限價(jià)靠譜？

先說治理亂象。

首先，如此大規(guī)模的整治，在今年還是第一次。

但房地產(chǎn)市場治理的關(guān)鍵是，能否解決現(xiàn)實(shí)存在的問題。

“解決問題的關(guān)鍵是要加快建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，而不是單純的依靠整治市場秩序。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌接受中新社國是直通車采訪認(rèn)為，政府應(yīng)該把更多精力放在長效機(jī)制的建立上，因?yàn)檫@才是解決房價(jià)問題的治本所在。

同顧云昌持一致觀點(diǎn)的還有易居研究院副院長楊紅旭，他接受中新社國是直通車采訪表示，整頓房地產(chǎn)市場秩序并沒有改變“供需關(guān)系”，只是在客觀上起到一定的降溫作用。

既然治理亂象不能治本，那限價(jià)呢?

近日，為了響應(yīng)號(hào)召，福建寧德為樓市設(shè)定了“漲停板”，中心城區(qū)每年漲幅控制在6%以內(nèi)。

無獨(dú)有偶，云南昆明和大理也出臺(tái)了類似政策，為房價(jià)漲幅設(shè)定上限。

問題是，限價(jià)能解決問題嗎?

早在2011年，國務(wù)院推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，簡稱“新國八條”，其中一條要求“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)”。

這一條在后來的執(zhí)行過程中，被爭議“是漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還是數(shù)字游戲”。

歷史不會(huì)簡單重復(fù)，但總壓著同樣的韻腳。

受限價(jià)影響，今年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些現(xiàn)象級(jí)情況，如西安爆出搖號(hào)丑聞，杭州搖號(hào)有人搖到暈倒，深圳則出現(xiàn)千萬富翁排隊(duì)搶房景象。

在顧云昌看來，限價(jià)非但不能解決問題，還帶來兩大結(jié)果。

一是一二手房倒掛，導(dǎo)致市場價(jià)格失真，制定政策時(shí)的參考價(jià)值打折;二是出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，不僅前置了需求，甚至沒有需求的人也加入搶房行列，進(jìn)一步加劇供需之間的不平衡。

值得注意的是，在限價(jià)情況下，開發(fā)商很難有動(dòng)力提高品質(zhì)，房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展也會(huì)受到影響。此前，北京已經(jīng)有個(gè)別限價(jià)房項(xiàng)目出現(xiàn)偷工減料、降低成本的情況。

“房地產(chǎn)市場具有周期性，調(diào)控時(shí)間點(diǎn)踩得不準(zhǔn)，調(diào)控力度掌握不好，反而會(huì)增加市場的波動(dòng)震蕩。”顧云昌建議，應(yīng)該采取更加符合市場的做法，而不是用行政的辦法解決問題，政府決策部門要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行研究，摸清規(guī)律精準(zhǔn)調(diào)控。

調(diào)控樓市的利器

既然“限價(jià)”和“整治”無法根治，解決房地產(chǎn)市場問題還有沒有別的辦法?

解決問題首先要找到產(chǎn)生問題的原因。

在顧云昌看來，房價(jià)上漲過快有四點(diǎn)原因：

一是，貨幣超發(fā)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫出現(xiàn)，中國的M2增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長和物價(jià)水平增長速度。

二是，土地錯(cuò)配，一線和熱點(diǎn)二線城市人口流入，土地供應(yīng)不足，三四線城市人口增長緩慢，土地供應(yīng)過多。

三是，土地財(cái)政依賴，土地財(cái)政導(dǎo)致地價(jià)只漲不跌，土地價(jià)格增長的幅度高于房價(jià)增長幅度。“房價(jià)上漲的背后是土地財(cái)政制度在作怪。”顧云昌直言。

四是，老百姓缺乏投資渠道，房地產(chǎn)居住屬性之外的投資屬性凸顯。“買到就是賺到，大家自然去搶房。”顧云昌說。

如果將房價(jià)上漲的原因一一對(duì)應(yīng)，貨幣政策的制定者和執(zhí)行者是央行;出讓土地使用權(quán)的之前是國土部門，現(xiàn)在是自然資源部;土地財(cái)政歸財(cái)政部門管;拓寬投資渠道，還涉及股市、債市等。

言外之意，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立不僅是住建部門的事兒，還涉及金融、財(cái)稅、土地制度等多方面問題。牽一發(fā)而動(dòng)全身。解決房地產(chǎn)問題，需要綜合考量。

“長效機(jī)制的建立是多方面的，甚至可以說房地產(chǎn)長效機(jī)制建立起來，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的長效制度也就差不了多少了。”顧云昌說。

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