物業(yè)股上市熱潮褪去，物業(yè)企業(yè)不再將IPO當(dāng)成唯一出路。相比漫長(zhǎng)的募資過程，賣身更能解資金之渴。

1月20日晚，華潤(rùn)萬象生活(01209.HK)公告稱，公司計(jì)劃收購中南集團(tuán)旗下核心物業(yè)主體企業(yè)江蘇中南全部股權(quán)，收購代價(jià)不高于22.6億元。江蘇中南為中南服務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體。2021年11月12日，中南服務(wù)剛通過港交所聆訊。

在融資收緊、樓市下行的背景下，出售物業(yè)公司是最快的變現(xiàn)方式之一。曲線上岸的故事在半個(gè)月前已上演。

1月5日，禹洲集團(tuán)(01628.HK)和華潤(rùn)萬象生活先后發(fā)布公告，華潤(rùn)萬象生活擬收購禹洲物業(yè)，交易金額不高于10.6億元。禹洲物業(yè)是禹佳生活服務(wù)集團(tuán)旗下物管集團(tuán)。2021年，禹佳生活服務(wù)集團(tuán)曾二次遞交招股書，均以“失效”告終。

在這場(chǎng)收并購大潮中，央企國企成為高頻買家。在此推動(dòng)下，物業(yè)行業(yè)拉開“大魚吃小魚”序幕。

華潤(rùn)萬象生活積極外拓

半個(gè)月內(nèi)連下兩單，華潤(rùn)萬象生活的擴(kuò)張野心顯露無疑。

2021年，華潤(rùn)萬象生活定下“2021年實(shí)現(xiàn)第三方拓展4500萬平方米”的規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，華潤(rùn)萬象生活第三方外拓面積為1765萬平方米。

收購禹洲物業(yè)，將為華潤(rùn)萬象生活再拓疆土。禹佳生活服務(wù)集團(tuán)招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務(wù)為127個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積1760萬平方米，訂約管理服務(wù)項(xiàng)目177個(gè)，訂約管理面積2660萬平方米。營(yíng)收方面，2018年、2019年和2020年復(fù)合增長(zhǎng)率為26.9%;凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率55.9%。

對(duì)于此次收購，華潤(rùn)萬象生活稱，禹洲物業(yè)于福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目。收購事項(xiàng)將擴(kuò)大華潤(rùn)萬象生活服務(wù)范圍，加強(qiáng)在上述地區(qū)的物業(yè)管理組合，通過提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來源。

物企競(jìng)爭(zhēng)如今已進(jìn)入白熱化階段，擴(kuò)張速度決定規(guī)模比拼成果。相較于自有物業(yè)擴(kuò)展，收并購周期更短、效率更高。

收購深耕長(zhǎng)三角的中南服務(wù)，是華潤(rùn)萬象生活“走出去”的重要舉措。截至2022年1月20日，中南服務(wù)在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個(gè)地區(qū)合計(jì)擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計(jì)3941萬平方米，預(yù)計(jì)5年內(nèi)在管面積達(dá)9000萬平方米以上。

華潤(rùn)萬象生活表示，收購中南服務(wù)事項(xiàng)將增加集團(tuán)在上述地區(qū)的管理濃度，提高市場(chǎng)影響力，提升集團(tuán)區(qū)域協(xié)同價(jià)值。

關(guān)于華潤(rùn)萬象生活的收購標(biāo)準(zhǔn)、投后管理和未來收購計(jì)劃，時(shí)代周報(bào)記者于1月21日發(fā)函至華潤(rùn)萬象生活相關(guān)部門，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

賣物業(yè)降負(fù)債

買方通過買買買擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，而賣方則以出售資產(chǎn)快速回籠資金。當(dāng)物業(yè)股熱度不再，調(diào)整上市計(jì)劃是更明智的選擇。

禹洲方面表示，通過出售物業(yè)有利于禹洲降負(fù)債、降杠桿，優(yōu)化現(xiàn)有負(fù)債結(jié)構(gòu)。出售物業(yè)后，禹洲將重新調(diào)配財(cái)務(wù)資源至其他業(yè)務(wù)，用于公司未來發(fā)展。鑒于目前已有多家物企招股書失效，物業(yè)股估值整體下行，現(xiàn)階段上市也難以體現(xiàn)中型物管公司的投資價(jià)值。禹洲集團(tuán)在積極調(diào)整上市方案及策略，未來將更加注重商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)及管理。

資本市場(chǎng)降溫已成共識(shí)，中小物企放棄上市、選擇出售股權(quán)或成趨勢(shì)。

1月21日，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗踉诮邮軙r(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前禹洲集團(tuán)和中南集團(tuán)等開發(fā)商都面臨資金鏈緊張和流動(dòng)性問題，需要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)還債。目前物企上市估值較低，發(fā)售也不理想，并不能募集大量資金。

“如果開發(fā)商資金鏈緊張、物業(yè)估值低等條件持續(xù)不變，未來半年還會(huì)陸續(xù)有一些公司會(huì)公布放棄上市被并購。”楊熙表示。

在收并購?fù)苿?dòng)下，不同量級(jí)之間的企業(yè)差距逐漸拉大，物業(yè)行業(yè)頭部效應(yīng)漸顯。

克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年物管企業(yè)的TOP10門檻值大幅提升，前十企業(yè)門檻為在管面積值2.7億平方米以上，較2020年數(shù)值提升8300萬平方米，增幅為44.39%。

關(guān)鍵詞： 華潤(rùn)萬象生活 積極外拓 物業(yè)并購 房企甩賣