位于青龍湖的熙湖悅著均價(jià)高于六環(huán)外普宅單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)等調(diào)整，部分產(chǎn)品符合普宅標(biāo)準(zhǔn)。資料圖片

多個(gè)項(xiàng)目因單價(jià)被“非普”

北京目前實(shí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為2014年的版本。首先需滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140平方米(含)以下;其次，單價(jià)不超過最高限價(jià)，或總價(jià)不超過最高限價(jià)，單價(jià)、總價(jià)符合其一即可。

具體的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元/套;五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元/套;六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi)，則被劃為普宅。

按此現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，新京報(bào)記者梳理了北京當(dāng)前已經(jīng)取得預(yù)售證并有成交記錄的45個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)：45個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，67%的項(xiàng)目全部房源為非普，符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的僅有2個(gè)，另有14個(gè)項(xiàng)目包含有部分或少量普宅，為其中一些小戶型房源。

這些限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中“鳳毛麟角”的普宅項(xiàng)目，一個(gè)是位于密云的碧桂園瑯輝限，該項(xiàng)目位于六環(huán)之外，全部戶型面積均小于140平方米，容積率為2.8，最高限售價(jià)為22201元/平方米，低于六環(huán)外23760元/平方米的普宅標(biāo)準(zhǔn)，全部為普宅項(xiàng)目。

另一個(gè)同樣符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的是在六環(huán)外的首創(chuàng)·悅欣匯項(xiàng)目，也位于密云，最高限售價(jià)為22276元/平方米，低于23760元/平方米。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，房源已經(jīng)售罄，戶型面積全部為105平方米左右的洋房產(chǎn)品。

新京報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，大量五環(huán)和六環(huán)之間的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，多是非普宅，論單價(jià)都很難滿足普宅標(biāo)準(zhǔn)，只能靠小面積小戶型拉低總價(jià)，勉強(qiáng)躋身普宅范圍。但是，五六環(huán)間的房子，往往是與剛需族最“匹配”，他們以非普的首付、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買的實(shí)際是普宅的房子。

業(yè)界建議提高普宅標(biāo)準(zhǔn)

客群多為剛需和剛改購(gòu)房客的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，為何與“普”難以結(jié)緣?合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)新京報(bào)記者表示，北京的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其核心要素是中低總價(jià)、中小面積。作為普通商品房的一種，一些限房?jī)r(jià)項(xiàng)目因定價(jià)或面積原因變成非普住宅，是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。目前看，符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目位置都較遠(yuǎn)，這也符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律。

但是，面對(duì)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目“非普”當(dāng)?shù)?，郭毅認(rèn)為，從限房?jī)r(jià)項(xiàng)目面向剛需和剛改客群來說，普宅劃定的范圍理應(yīng)比現(xiàn)在有所增加。北京現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)是執(zhí)行的2014年版，郭毅表示，北京2017年開始供應(yīng)用地，2018年限房?jī)r(jià)項(xiàng)目開始上市，“普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀作出適時(shí)、及時(shí)的調(diào)整。”

具體而言，普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)比現(xiàn)有范圍有所擴(kuò)大。郭毅舉例說，目前，五環(huán)外的很多限房?jī)r(jià)項(xiàng)目都超出了普宅標(biāo)準(zhǔn)，而真正會(huì)住到這些房子里的人，絕大部分都是剛需和剛改，他們的收入相對(duì)來說并未達(dá)到很高水準(zhǔn)，這一部分人理應(yīng)在稅費(fèi)優(yōu)惠上給予傾斜。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，對(duì)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目來說，90平方米之下的產(chǎn)品，從任何角度都不應(yīng)該被劃分到“豪宅”的范圍。普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該調(diào)整，可以針對(duì)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目出臺(tái)單獨(dú)政策。

部分項(xiàng)目調(diào)價(jià)格、戶型，“擦邊”普宅

雖然非普宅是主流，很多項(xiàng)目難以企及普宅標(biāo)準(zhǔn)，但是在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供貨壓頂、去化壓力巨大、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的當(dāng)下，尤其是置換需求日漸占據(jù)上風(fēng)的北京新房市場(chǎng)，對(duì)二套購(gòu)房者來說，如果能夠購(gòu)買到普宅，首付從80%到60%，支付壓力有所減輕。對(duì)遠(yuǎn)郊地區(qū)遭遇去化壓力的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目來說，通過成為普宅的方式亦能吸引一部分客群，助推去化。

諸如最近頻頻站上輿論風(fēng)口的青龍湖板塊，由于位于北京西六環(huán)之外，交通、生活配套一般，區(qū)域內(nèi)多達(dá)5個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，供貨量大，銷售前景不被市場(chǎng)看好。據(jù)記者了解，預(yù)計(jì)于6月份開盤的熙湖悅著項(xiàng)目，商品住房銷售均價(jià)不超過37245元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過39107元/平方米，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于六環(huán)外23760元/平方米的普宅單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但是通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)等調(diào)整，熙湖悅著部分產(chǎn)品符合普宅標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，預(yù)計(jì)一期開盤的83平方米三居室，價(jià)格定得較低，總價(jià)大部分在300萬(wàn)元之內(nèi)，有部分房源為普宅，首付35%，但不會(huì)太多。據(jù)了解，該項(xiàng)目還有73平方米左右的兩居室，如果按照限售均價(jià)和最高價(jià)計(jì)算，總價(jià)基本在280萬(wàn)元之內(nèi)，亦能夠達(dá)到普宅標(biāo)準(zhǔn)。

也有一些五環(huán)內(nèi)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目推出了一些中小戶型普宅。例如一期二期都賣得火熱的橡樹瀾灣，位于豐臺(tái)區(qū)小瓦窯，在四環(huán)到五環(huán)間，整體非普宅，但83平方米和88平方米的戶型，部分能夠達(dá)普宅標(biāo)準(zhǔn)。記者咨詢售樓處獲悉，目前橡樹瀾灣還剩十多套88平方米的戶型，單價(jià)52000元/平方米，總價(jià)為457萬(wàn)元/套，“擦線”低于五環(huán)內(nèi)普宅限價(jià)468萬(wàn)元/套，為普宅。

即便如此，在體量龐大的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，能夠達(dá)到普宅標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品少之又少。

■ 影響

調(diào)標(biāo)準(zhǔn)有助降首付無(wú)力拉動(dòng)銷售去化

當(dāng)前，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一是“供應(yīng)井噴”，一是“去化艱難”。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月29日，北京從2018年6月10日開始，合計(jì)入市限房?jī)r(jià)項(xiàng)目達(dá)到了50個(gè)，合計(jì)取得預(yù)售證75期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了34559套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)10683套，平均網(wǎng)簽均價(jià)為48919元/平方米，網(wǎng)簽完成112.23萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有27.8%。

“入市一年左右的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽終于首次突破1萬(wàn)套，而同時(shí)，庫(kù)存也達(dá)到了歷史高位。”張大偉說，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，但從整體看，實(shí)際銷售比例也依然只有45%左右。

北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)井噴，但去化難度卻越來越大。張大偉表示，目前來看，除了少數(shù)五環(huán)內(nèi)、位置相對(duì)較好的項(xiàng)目去化有所提升外，隨著大量郊區(qū)項(xiàng)目入市，去化難題依然非常大，而且青龍湖等局部區(qū)域井噴數(shù)千套供應(yīng)，很可能帶來價(jià)格戰(zhàn)。

面對(duì)去化困境，郭毅認(rèn)為，當(dāng)前北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目整體庫(kù)存壓力很大，包括潛在供應(yīng)量和現(xiàn)有庫(kù)存，僅僅調(diào)整現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)去化不會(huì)產(chǎn)生本質(zhì)拉動(dòng)。一方面，如果擴(kuò)大普宅范圍，契稅從3%降到最低1%，但節(jié)省的2%稅費(fèi)實(shí)際上有點(diǎn)“毛毛雨”，目前五環(huán)周邊在售限房?jī)r(jià)項(xiàng)目總價(jià)在500萬(wàn)元左右，2%稅費(fèi)約為10萬(wàn)元，可能開發(fā)商的優(yōu)惠幅度都能超過這個(gè)數(shù)字，“這樣小幅的變化對(duì)市場(chǎng)去化不會(huì)產(chǎn)生本質(zhì)影響。”

另一方面，納入普宅后，首套房首付比例最低35%，比非普低5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于首付能力相對(duì)短板的剛需來說，影響略大一些;但對(duì)二套首付來說，無(wú)論是普宅的六成還是非普的八成，比重本身都較高，而且二套置業(yè)者大多“賣舊買新”，還是能“夠得著”八成的，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)影響的人群有限。

資深地產(chǎn)人士韓樂亦認(rèn)為，對(duì)于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的去化難題，普宅標(biāo)準(zhǔn)不是主導(dǎo)因素，如果調(diào)整也僅是錦上添花，主要還是看項(xiàng)目的綜合品質(zhì)、地段、戶型等。

關(guān)鍵詞： 五六環(huán)目難覓普宅