租房貸、甲醛超標等消息一次次把自如這家房屋中介公司推上風口浪尖。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自如實則已經(jīng)嵌入了諸如信用評分、貸款分期、ABS融資等諸多金融產(chǎn)品和元素。而自如金融服務(wù)體系中也存在諸多爭議：創(chuàng)新的租房社交模式是否會引發(fā)風險?房屋資管模式所存在的資金池風險如何監(jiān)管?ABS加杠桿帶來的擴張模式能否持續(xù)?

創(chuàng)新租房社交模式風險難測

社交模式正成為互聯(lián)網(wǎng)平臺吸引流量的一大利器，而背后的風險也同樣需要關(guān)注。北京商報記者注意到，自如平臺顯示，“如果你需要一個室友或合租者，那么我們有嚴格的租客標準，能保障你迅速找到最臭味相投的人，這是自如同時作為社交平臺的魅力”。

支撐自如社交模式的是兩年前開始建立的信用評分體系。據(jù)了解，自2016年7月1日，自如開始建立信用分評價體系，從“身份信息”、“履約歷史”、“租住行為”、“外部信用”四個維度評定自如客的租住生活信用。根據(jù)自如信用體系，在預(yù)訂、簽約、續(xù)約階段都會對租客身份信息進行審核，有不良記錄的用戶將無法簽約。在租住階段，對履約與日常行為記錄評定，減少不良居住行為。通過黑名單機制，將居間有嚴重不良行為記錄的用戶清退并拒絕再次入住。

不過，北京商報記者注意到，在自如投訴中，對于合租室友的投訴占了很大比例。有自如租戶表示，“今年清明節(jié)假期最后一天，被合租室友酗酒后無故毆打。期間各種渠道要求自如清退舍友，管家一直沒出現(xiàn)協(xié)調(diào)，最后只能自己辦了無責退房”。

對此模式，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于租賃業(yè)務(wù)來說，首先要做的是最基本的功能，即居住的功能。租賃市場的一個特點就是要做到私密性，如果過于強調(diào)社交，那么部分租客可能會不滿，這反而會引起各類新的問題。對于此類租賃業(yè)務(wù)來說，未來肯定不能盲目套用很多互聯(lián)網(wǎng)的概念，而應(yīng)該從租賃住房的角度出發(fā)，積極提供便利低成本的租賃模式。

如果和滴滴一樣，發(fā)生了惡性事件，自如需不需要承擔責任?北京尋真律師事務(wù)所律師王德怡表示，自如建立租客信用體系是一個有意義、有價值的嘗試，房產(chǎn)中介提供的租客信息僅是一個參考，是否承租或出租，租客仍然有選擇權(quán)，不能因為有風險就阻止網(wǎng)絡(luò)平臺的社交功能。如果租客之間發(fā)生財產(chǎn)或人身侵權(quán)事件，屬于治安管理或刑事法律監(jiān)管范圍，將上述責任歸咎于房產(chǎn)中介將會極大地增加中介的運維成本，最終仍將由全體租客買單。根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)行法律規(guī)定，房產(chǎn)中介一般來說是不用承擔相應(yīng)侵權(quán)責任的。

北京商報記者就相關(guān)問題向自如方面發(fā)去采訪提綱，對方表示不便接受采訪。

“房屋資管模式”存資金池風險

自如的另一大爭議焦點在于房屋資管模式所存在的資金池風險。自如App端顯示，客戶采用自如網(wǎng)在線支付、自如白條、自如客專享分期三種方式支付房租與服務(wù)費。其中，自如白條與自如客專享協(xié)議均有貸款性質(zhì)。市場對租房貸款的爭議焦點集中在辦理分期時租戶是否知情，以及租金貸帶來的資金池風險。

北京商報記者關(guān)注到，在社交平臺有不少租客投訴在不知情的情況下辦理了貸款。不過，也有多位自如租客對記者表示，自如管家在與自己簽署合同時推薦選擇分期業(yè)務(wù)，但不會強制讓租客選擇。

此外，北京商報記者拿到的自如住房合同和房主托管合同顯示，自如的商業(yè)模式是自如自己和房東簽下來，然后個人再和自如簽協(xié)議，并且簽約期限和付款期限存在錯配。有分析人士指出，這樣的模式存在資金池風險，亟須對自如平臺的沉淀資金進行監(jiān)管。

對于自如模式，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一些自如租客選擇了自如分期的方式來支付房租，減輕房租壓力。以月租3000元為例，選擇自如分期的租客，需承擔6.27%的租房手續(xù)費率，享受年服務(wù)費7折優(yōu)惠。選擇自如分期的租客，在簽訂《租房合同》的同時，還需要簽訂一份《貸款合同》。選擇自如分期的租客貸款一年租金，并將租金一次性付給自如。簡單地說，自如建立了資金池，按照對外宣傳70萬間房，每間房平均月租3000元計算，每套房給房主的租金是月付。而收房客的是3個月起，部分甚至是年付。這個資金池是百億級別的。

公開資料顯示，自如原是鏈家集團的一個事業(yè)部。從2016年5月起，自如承接原鏈家自如事業(yè)部業(yè)務(wù)，專注經(jīng)營房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。據(jù)自如官網(wǎng)顯示，目前管理資產(chǎn)3000億元。張大偉表示，自如從鏈家脫離出來，很大原因是為了避免違規(guī)的資金池被監(jiān)管。

麻袋研究院表示，租金貸的主要問題在于業(yè)務(wù)不規(guī)范，中介從業(yè)人員根本沒認識到自己在做金融業(yè)務(wù)。由此可能導(dǎo)致租金被挪用、租客流離失所以及由于面臨征信逾期風險，金融機構(gòu)損失貸款以及房東損失租金等風險。此外，該模式未考慮供需發(fā)生改變時可能出現(xiàn)房租下降、租客減少，導(dǎo)致企業(yè)無法維持運營。

在王德怡看來，部分中介將傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和借貸業(yè)務(wù)捆綁，甚至將其設(shè)計成為一種金融服務(wù)，已背離了房屋租賃中介的本質(zhì)屬性，本質(zhì)上是以租賃權(quán)為基礎(chǔ)而設(shè)計的金融產(chǎn)品，應(yīng)納入金融部門監(jiān)管的范疇。這個交易中，中介不僅賺取信息中介費用和租金差價，還依靠這種金融業(yè)務(wù)賺取資本投資收益。為防止出現(xiàn)社會風險和不穩(wěn)定事件，房產(chǎn)中介應(yīng)當回歸其信息中介的屬性，將捆綁的金融業(yè)務(wù)剝離，主管部門應(yīng)當采取限制措施。目前已有業(yè)內(nèi)人士提出過相關(guān)建議，例如，不允許中介接觸到租客租金;或設(shè)立第三方的租金支付通道等。

借ABS擴張風險易擴大

在自如的資金運作中，ABS扮演了重要角色。有分析指出，自如通過白條這個通道，名義上把一年的貸款借給租客，但實際是直接打到了自如的賬上，通道再把債權(quán)收益包裝成ABS。

2017年8月15日，自如發(fā)行了國內(nèi)首單租房市場消費分期類ABS——“中信證券-自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構(gòu)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，本專項計劃優(yōu)先級票面利率5.39%。據(jù)悉，中信證券已于去年8月10日發(fā)行“自如1號ABS”，今年5月7日發(fā)行“自如2號第1期”，今年7月9日發(fā)行“自如2號第2期”。據(jù)悉，按照計劃自如1號ABS、自如2號ABS共發(fā)行25億元。

“長租公寓+金融”加大杠桿的擴張模式引發(fā)市場討論。而杭州一家長租公寓資金鏈斷裂更使得長租公寓的資本擴張模式成為眾矢之的，自如模式是否會引發(fā)爆倉問題也成為爭議焦點。

類似資金鏈斷裂也說明租賃業(yè)務(wù)存在一定的租賃金融風險，大體上說此類租賃業(yè)務(wù)未來更需要強調(diào)一點，即金融風險防范和租金把控都需要提起重視。而且部分資金鏈斷裂的風險防范方面，更是需要強調(diào)一點，即需要有各類保證金等制度，這樣其壓力才會小一點。

對于長租公寓體系的監(jiān)管來說，適當要和租賃交易平臺掛鉤，這樣此類平臺可以承擔資金監(jiān)管和交易等多重功能。另外此類監(jiān)管一定要到位，尤其是對于各類科技金融和小貸公司等，防范各類違規(guī)貸款等。嚴躍進表示，當前對于此類租賃的模式，因為牽涉到很多市場參與主體，所以其實還是需要有各類管控的，尤其是類似資金方面的問題等。另外，在此類復(fù)雜的關(guān)系背后，更需要強調(diào)一點，即類似業(yè)務(wù)需要強調(diào)租賃企業(yè)負責的思路，各類問題都應(yīng)該先由此類長租公寓企業(yè)來負責等。

“將房主的預(yù)期租金通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這當然有風險。資金池最大風險是可以掩蓋問題，后移投資風險。”在張大偉看來，長租公寓模式對于中介企業(yè)來說，其實就是把原來簡單的中介費+差價模式，變成了投資模式。雖然也存在跑路的可能性，但非常低。

蘇寧金融研究院互金中心主任薛洪言表示，長租公寓的商業(yè)模式就是前期重資本、高投入，后期靠租金緩慢回收資金，當前長租公寓風口初起，各方都處于搶市場階段，資金鏈普遍緊張。這個時候，一些長租公寓方寄希望于通過租房分期的方式提前回籠資金用于長期性投入，產(chǎn)生了違背租客意愿強行套路貸的問題，在一些非自持項目上，則存在利用期限差挪用租金款的問題，一旦資金鏈斷裂，風險會傳導(dǎo)至租客、房東和放貸機構(gòu)，引發(fā)更大的問題。

中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，目前尚無對住房租賃信貸的統(tǒng)一管理規(guī)定，對中介機構(gòu)聯(lián)合信托公司等發(fā)放的租房貸款要求并不明確，對網(wǎng)貸平臺發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白。因此，應(yīng)加強制度建設(shè)，盡快補齊住房租賃信貸管理短板。

“對于租房分期，屬于消費金融業(yè)務(wù)，需要做到信息的充分透明，保護租客的信息知情權(quán)，打擊并杜絕套路貸。對于非自持物業(yè)，公寓方占用房東租金款的問題，可考慮引入資金存管機制，切實保護租客和房東利益。”薛洪言進一步建議。

關(guān)鍵詞： 自如 金融體系 創(chuàng)新租房