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拆解“千億房企”償債能力:現(xiàn)金短債比逼近紅線該如何應(yīng)對? 2022-04-13 09:47:37  來源:36氪

沒有哪一年如同2021年,讓房企如此“殫精竭慮”?!艾F(xiàn)金保衛(wèi)戰(zhàn)”打響已逾一年,仿若馬拉松長跑賽程過半,盲目發(fā)力疾行者已然掉隊(duì),保持理性配速者在領(lǐng)跑,在這場關(guān)乎生死的一役中,償債能力高低是能否活下來的第一技能。

截至4月12日,以公布2021年財(cái)報(bào)且曾跨入“千億俱樂部(按全口徑銷售額計(jì))”的28家上市房企(包括未經(jīng)審計(jì)業(yè)績)為樣本,《證券日報(bào)》記者一一統(tǒng)計(jì)獲悉,以衡量企業(yè)中長期償債能力及預(yù)測破產(chǎn)的最可靠指標(biāo)——現(xiàn)金短債比為例,僅龍湖集團(tuán)、旭輝控股、萬科等8家房企超過2倍,時(shí)代中國控股等15家房企在1-2倍之間,富力地產(chǎn)等5家則不足1倍,已低于1倍紅線要求。其中,安全系數(shù)最高者為龍湖集團(tuán)(6.11倍),最低者為富力地產(chǎn)(0.36倍)。

需要提及的是,中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)這三家以往位列TOP10的房企尚未公布年報(bào),暫不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。還有包括陽光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等“千億房企”也未公布年報(bào),均未在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。鑒于此,不排除部分房企現(xiàn)金與短債缺口會出現(xiàn)高達(dá)數(shù)百億元的現(xiàn)象。

若綜合考量“凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比及剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率”三道紅線指標(biāo)來看,龍湖集團(tuán)、華潤置地等16家為綠檔,綠城中國等8家為黃檔,建業(yè)地產(chǎn)為橙檔,富力地產(chǎn)和祥生控股為紅檔,雅居樂集團(tuán)待定。

“2021年,百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%,較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為1.6,較上年上升0.1,整體穩(wěn)中向好?!敝兄秆芯吭撼?wù)副院長黃瑜向《證券日報(bào)》記者表示,但面對2022年償債高峰期,企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。

凈負(fù)債率從24%到153%不等新增有息負(fù)債規(guī)模僅407億元

似乎不約而同,相比以往業(yè)績說明會上“三線四檔”是主角,今年多數(shù)房企管理層都未主動談及資產(chǎn)負(fù)債表情況。這背后是自2021年9月份以來,超過20家發(fā)行過公開債務(wù)的房企披露了債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn),展期、交換要約以及同意征求等處理債務(wù)的方式擺上房企掌舵人的案頭。

隨著披露債務(wù)違約的“千億房企”逐漸增多,金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好急劇降低,有些金融機(jī)構(gòu)在房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)之前盡可能“搶跑”退出。

截至2021年底,以《證券日報(bào)》記者選取的這28家曾跨入“千億陣營”的房企為樣本,其凈負(fù)債率從24%到153%不等,這一指標(biāo)與去年持平及下降的房企有13家,占比近半,但符合三道紅線新規(guī)的凈負(fù)債率不超100%的房企有26家,僅富力地產(chǎn)等2家超過100%。

此外,上述28家房企總計(jì)有息負(fù)債規(guī)模為30229億元,同比增長407億元(即新增有息負(fù)債規(guī)模為407億元),同比僅增長1.4%。可以說,相比2020年行業(yè)新增有息負(fù)債規(guī)模增速在7%上下浮動而言,這一增長率可謂“停滯”。畢竟,從2011年到2020年,以53家上市企業(yè)為樣本,紅檔房企有息負(fù)債規(guī)模復(fù)合增速最高達(dá)到28%。

從這兩個(gè)角度看,2021年,在內(nèi)外部環(huán)境多重因素共同作用下,地產(chǎn)行業(yè)正在加速降負(fù)債,杠桿水平更趨向合理化。

一是‘三道紅線’提出以來,各房企開始采取各種措施主動壓縮債務(wù)規(guī)模,控制債務(wù)增速,努力向合規(guī)方向靠攏?!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報(bào)》記者表示,二是去年下半年開始融資環(huán)境持續(xù)收緊,特別是以往在總?cè)谫Y規(guī)模中占比很高的海外債、信托紛紛避險(xiǎn),降低投資比例,導(dǎo)致資金供給大幅收縮;三是多家房企流動性出現(xiàn)問題,到期債務(wù)無法償還,再融資渠道被迫關(guān)閉。

但新增有息負(fù)債增長率的降低,并不意味房企的安全系數(shù)在提高。相比這28家房企超過3萬億元的有息負(fù)債規(guī)模,其持有現(xiàn)金僅為14118億元(其中包括不能動用的預(yù)售監(jiān)管資金等),當(dāng)然,現(xiàn)金短債比才更能說明企業(yè)的償債能力。

從6倍到0.36倍現(xiàn)金短債比存“鴻溝式”差距

跌宕起伏的2021年,并不是讓所有房企都措手不及,多年自律的“績優(yōu)生”仍在以自身配速跑在馬拉松第一陣營,跟不上或者面臨退場危機(jī)的參賽者,是戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)定力不足的玩家。

從持有現(xiàn)金規(guī)模變動幅度來看,龍湖集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展等8家同比增長超過8個(gè)百分點(diǎn),其余20家全部同比下降,下降空間從1個(gè)百分點(diǎn)到66個(gè)百分點(diǎn)不等。更重要的是,從現(xiàn)金短債比指數(shù)來看,安全系數(shù)最高者為龍湖集團(tuán)(6.11倍),最低者為富力地產(chǎn)(0.36倍)。不難看出,這可謂是“鴻溝式”差距。

“我們一直主動管理債務(wù),一年到期債務(wù)占比只有不到8%,今年剛性到期還款144億元,目前已經(jīng)償還74億元,剛性還款只剩70億元?!痹?021年業(yè)績說明會上,龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼向《證券日報(bào)》記者表示,即便把300多億元的監(jiān)管資金去掉,龍湖集團(tuán)現(xiàn)金短債比仍達(dá)3.9倍,非常安全。

需要一提的是,不管是經(jīng)過審計(jì)還是未經(jīng)審計(jì)的數(shù)據(jù),從目前公布數(shù)據(jù)的房企來看,現(xiàn)金短債比是以不受限制的現(xiàn)金為計(jì)算口徑。即便如此,這一指數(shù)超過6的只有龍湖集團(tuán),緊隨其后的是旭輝控股、萬科以及中國海外發(fā)展,均在2.5倍-3倍之間。

若疊加房企表外負(fù)債以及受到限制的現(xiàn)金規(guī)模,‘千億房企’中不乏不受限制現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù)者,當(dāng)下企業(yè)的現(xiàn)金短債缺口要比財(cái)報(bào)中公布的嚴(yán)重。”一位房企財(cái)務(wù)條線人士向《證券日報(bào)》記者直言,比如某“千億房企”現(xiàn)金短債比是1.46,其扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比則僅為0.87,而這家企業(yè)并不是個(gè)例。

另以陽光城為例,在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后,陽光城在回復(fù)深交所關(guān)注函時(shí)表示,截至2021年9月末,公司的貨幣資金271.80億元,但截至2021年12月末,在手貨幣資金較年初大幅下降,致使實(shí)操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%,回籠至集團(tuán)層面難度極大,可自由動用貨幣資金基本枯竭。

此外,從少數(shù)公布扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比來看,融信中國等多家房企都小于1倍,這意味著企業(yè)的經(jīng)營凈現(xiàn)金流入量并不足以支付年末到期的短期負(fù)債,償債壓力巨大。

從1.22萬億元到9291億元到期債務(wù)微縮但償債壓力未減

“(上一個(gè))償債規(guī)模高峰雖過,但民營房企資金鏈壓力未改?!笔缆?lián)研究在研報(bào)中指出,從境內(nèi)外債合計(jì)來看,房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期在2021年,到期金額超1.22萬億元。2022年到期額略有下行,但依然高達(dá)9291億元,仍處于償債高峰期,其中民營房企需償付5473億元,占比過半。

在世聯(lián)研究看來,政策暖風(fēng)傳導(dǎo)至銷售恢復(fù)仍需時(shí)日,房企資金鏈壓力巨大,尤其是對于部分“紅色檔”與“橙色檔”民營房企而言,資金鏈風(fēng)險(xiǎn)更大,其經(jīng)營決策的容錯(cuò)空間驟降。

“當(dāng)企業(yè)觸碰到橙檔、紅檔,可能陷入流動性危機(jī)的信號就已浮出水面?!?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報(bào)》記者表示,其一,由于前期擴(kuò)張規(guī)模較大且速度較為急促,借債規(guī)模不斷積累,為后續(xù)經(jīng)營埋下一定隱患;其二,企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略較偏離于市場發(fā)展定位,加之外界環(huán)境變動,產(chǎn)品去化受阻,資金回流規(guī)模下滑,進(jìn)而導(dǎo)致可用資金對債務(wù)的覆蓋力度減弱。

去年下半年銷售市場疲軟,為保證項(xiàng)目順利交付,保障購房者利益,預(yù)售資金監(jiān)管力度加強(qiáng),房企可動用資金減少。”劉水補(bǔ)充道,同時(shí),去年下半年再融資渠道大幅收窄,房企需要動用自有資金償還到期債務(wù),進(jìn)一步擠壓可動用資金空間,弱化現(xiàn)金保障能力。

那么,目前可動用資金無法覆蓋短期債務(wù)的房企該如何自救?其實(shí)不外乎依賴再融資、處置資產(chǎn)以及銷售回款三大路徑。在多數(shù)房企恢復(fù)再融資較為艱難的情況下,后續(xù)值得觀察的是處置資產(chǎn)和銷售回款方面是否能有改善。

“當(dāng)前債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)可調(diào)整余地不大,房企需在資金端發(fā)力?!眲⑺硎荆瑢τ诿媾R流動性風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè),應(yīng)抓住當(dāng)前幾個(gè)窗口期:一是并購融資窗口期,主動盤點(diǎn)整合資產(chǎn),積極與擁有并購資金額度的企業(yè)對接,通過處置資產(chǎn)降低債務(wù)規(guī)模、回籠部分資金;二是銷售窗口期,當(dāng)前多個(gè)城市出臺銷售利好政策,房企應(yīng)抓住機(jī)會加大銷售力度,通過銷售回款補(bǔ)充資金。此外,債務(wù)承壓較高的房企也要積極與債權(quán)人溝通,展現(xiàn)償債誠意,爭取延長債務(wù)期限,為擴(kuò)充資金回旋余地。

總體而言,疊加疫情影響和市場的不確定性,2022年的“地產(chǎn)馬拉松”一點(diǎn)都不輕松,如果想堅(jiān)持跑完,對過去的反思和檢討必不可少,但對未來的信心和毅力亦同樣珍貴,畢竟未來5年至10年,10萬億元的開發(fā)市場規(guī)模仍在,存量市場仍有更多商業(yè)模式可探索。希望2022年這一場長跑的參賽者,都能重拾信心和力量。

關(guān)鍵詞: 償債能力

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