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又一城“雙限”松綁,政策寬松能否激活樓市? 2022-04-12 09:25:21  來源:36氪

4月11日,蘇州試探性為樓市松綁,限售及限購政策均有松動(dòng)。

先來看政策內(nèi)容:

二手房限售5年調(diào)整為3年,新房限售年限不變;

非本地戶籍在蘇州買房,社保(個(gè)稅)累計(jì)滿2年即可,不再需要3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年;

外地人賣房后2年內(nèi)無需社保或稅單可直接購房。

三條政策均于4月11日正式實(shí)施。

雖然細(xì)則尚未出臺(tái),但蘇州樓市松綁的消息一時(shí)間成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。

截至目前,至少有9個(gè)城市放開“四限”,行業(yè)下行周期之下,全國城市更像是一盤棋,即便是GDP超2萬億的蘇州也不例外。

2022年以來,無論是中央還是地方頻出的政策,穩(wěn)地產(chǎn)的信號(hào)明顯,但成交層面并未出現(xiàn)明顯拐點(diǎn),如何有效激發(fā)市場(chǎng)熱度?成為后續(xù)跟進(jìn)城市思考的問題。

01

為什么是蘇州?

先來看蘇州的基本面。

2021年,蘇州GDP突破2.2萬億,位居全國第六,同比增長8.7%,增速比全國平均值高出0.6個(gè)百分點(diǎn)。

2021年年末,蘇州全市常住人口1284.78萬人,比上年末增長0.8%,常住人口城鎮(zhèn)化率81.93%。

除此之外,蘇州也有著強(qiáng)大的工業(yè)支撐,2021年蘇州規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值首次突破4萬億,僅次于排在首位的深圳。

實(shí)際上,蘇州樓市正面臨著不小的壓力。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,蘇州新建商品住宅成交面積已連續(xù)7個(gè)月同比下滑,房價(jià)連續(xù)8個(gè)月同比下降,二手房成交套數(shù)更是連續(xù)10個(gè)月下滑。

具體來看,2022年3月蘇州新建商品住宅成交面積為53.5萬平方米,同比下降41.3%,2月成交面積更是下跌44.9%,僅為30.3萬平方米。

圖:2019年1月至2022年3月蘇州新建商品住宅供求量價(jià)(單位:平方米、元/平方米)

數(shù)據(jù)來源: CRIC

重點(diǎn)來看二手房。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,蘇州市區(qū)二手房一季度總成交9853套,同比下降44.5%,這也是自2015年一季度以來,成交套數(shù)首次低于萬元以下。

從月度數(shù)據(jù)來看,2022年1月共成交4614套,2月成交1698套,3月僅成交3541套,其中2月成交套數(shù)同比下降超六成。

2021年1月以來蘇州二手房成交套數(shù)及同比漲幅

數(shù)據(jù)來源: CRIC

此外,蘇州新房和二手房市場(chǎng)均面臨著較大的庫存增長壓力。CRIC數(shù)據(jù)顯示,截至2022年3月末,蘇州新房庫存共80680套,去化周期達(dá)到13.8個(gè)月,創(chuàng)下2021年1月以來新高;二手房庫存方面,通過查閱中介平臺(tái)數(shù)據(jù),蘇州市區(qū)二手房庫存量超6萬套。

02

政策核心在于修復(fù)市場(chǎng)信心

無論是新房市場(chǎng),還是二手房成交數(shù)據(jù),自去年四季度以來,蘇州都處在持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)下。

今年3月,蘇州部分銀行首套住房貸款利率降至4.6%,與LPR利率持平,實(shí)際也透露出市場(chǎng)的壓力。

此次放松二手房的限售,加上金融信貸政策的寬松,對(duì)于修復(fù)市場(chǎng)信心,釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)。此外,限購門檻放寬,降低外地人買房的門檻,對(duì)于增加蘇州外來客戶購房需求有一定的促進(jìn)作用。

放眼全國,恢復(fù)市場(chǎng)信心,是如今各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急。

2022年以來,中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn),鄭州、福州等放松“四限”調(diào)控,昆明、惠州等財(cái)稅刺激托市,目前已有至少60個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)放松政策。

不過,穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯,房地產(chǎn)下行趨勢(shì)仍在延續(xù)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,3月,100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積2584萬平方米,環(huán)比增長33%,但同比跌幅擴(kuò)至51%。

原因在于,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨市場(chǎng)透支、需求透支以及信心透支三大問題,現(xiàn)有穩(wěn)地產(chǎn)政策力度尚未觸及到市場(chǎng)需求及購買皆透支、市場(chǎng)信心缺失這些根本問題,實(shí)難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的趨勢(shì)。

圖:100個(gè)不同能級(jí)城市成交數(shù)據(jù)月度變化情況(單位:萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

03

改善需求釋放或?qū)⒗瓌?dòng)樓市回穩(wěn)

蘇州此次關(guān)于“外地人賣房后2年內(nèi)無需社?;蚨悊慰芍苯淤彿俊钡膬?nèi)容,對(duì)促進(jìn)改善需求釋放有較為積極的信號(hào)。

實(shí)際上,當(dāng)前各大城市大量改善性需求被壓制,主要原因在于限貸政策影響。

以蘇州為例,目前未還清首套房貸款的二套房首付比例普遍在8成左右,這在全國都處于高位,如果能在限貸方面接力放松,下調(diào)二套首付比例,對(duì)于二手房和新房的成交促進(jìn)作用將更為明顯。

2021年,改善性需求相對(duì)堅(jiān)挺,據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 194個(gè)樣本城市成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,三房成交套數(shù)占比高達(dá)54.5%,四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%。

但受限貸政策影響,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是達(dá)到70%乃至80%,很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力,大量改善性需求被壓制。

圖:2015-2021年194個(gè)樣本城市分戶型成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源:CRIC

在市場(chǎng)需求層面,對(duì)改善型需求予以適當(dāng)刺激,比如下調(diào)二套房首付比例、調(diào)降二套房貸利率、縮短按揭放款周期等,或?qū)⒂行Ъせ钕鄬?duì)充裕的改善性購房消費(fèi),屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)將是大概率事件。

長三角一直以來都是樓市“晴雨表”,而蘇州此次放松限購和限售,或成為熱點(diǎn)城市樓市政策風(fēng)向標(biāo),未來下行壓力較大的二線城市或?qū)⑿Х绿K州局部放松,乃至取消“四限”,壓力城市更將在需求端予以刺激。隨著相對(duì)充裕的改善性需求持續(xù)釋放,各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望輪動(dòng)回穩(wěn),市場(chǎng)熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導(dǎo)。

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